2025中报透视| 招商蛇口：三驾马车齐开动，营收、净利双增长，稳健穿越周期lg...

8月28日晚间，招商蛇口公布2025年中报，显示出“增长更稳健、财务更安全、业务更多元”的阶段性发展特点。在房地产行业正处于深度调整的当下，国家明确引导房企要突破传统发展模式，通过培育多元增长动能实现高质量转型。作为行业TOP 5级别的“选手”，招商蛇口以“轻重并举的多元业务协同”破局，聚焦开发业务、资产运营、物业服务“三驾马车”联动发展，不仅有效分散了行业周期波动带来的风险，更逐步构建起更安全的资产负债结构，稳步提升穿越周期的核心能力。

增收更增利，毛利率明显回升

数据显示，2025年上半年实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。总资产达到8680.40亿元，较2024年末增长0.90%。

制作：金融界上市公司研究院；数据来源：东财Choice

从季度表现看，招商蛇口二季度实现归母净利润10.03亿元，环比一季度的4.45亿元大幅增长125.11%。同时，公司毛利率从2024年上半年的11.98%提升至14.38%，经营质量持续改善。

货币资金增长6%，“三道红线”始终处于绿档

在稳健经营与精准财务管控的双向赋能下，招商蛇口形成“增长”与“安全”并重的发展格局：一方面推动营收、归母净利润实现稳步增长，另一方面始终将现金流安全视为企业发展的生命线，持续强化资金管理能力。这一成果已体现在具体数据中——截至2025年上半年末，公司货币资金储备达877.64亿元，较年初增长6%，充裕的现金储备不仅夯实了企业抗风险基础，更为应对市场波动提供了充足“缓冲垫”。

制作：金融界上市公司研究院；数据来源：东财Choice

与此同时，招商蛇口严格遵循监管要求，持续优化债务结构，剔除预收账款后的资产负债率为63.10%、净负债率降至66.42%、现金短债比达1.30，三项核心指标均远优于监管阈值，“三道红线”持续保持全绿档的优异表现。

在资金管理方面，招商蛇口把握市场利率下行窗口期，加速推进高成本债务置换，有效压降资金成本。报告期内，公司新增公开市场融资31亿元，所发行债券票面利率均创同期同行业新低；截至上半年末，综合资金成本降至2.84%，较年初进一步下降15个基点，融资成本优势持续巩固，稳居行业第一梯队。这一系列举措不仅优化了招商蛇口债务期限结构，更通过“降本增效”双轮驱动，为企业发展注入了强劲动能。

累计实现签约面积335万平方米，12城流量销售金额跻身前5

半年报数据显示，招商蛇口上半年累计实现签约销售面积335万平方米，签约销售金额达888.94亿元，销售规模稳居行业第四。公司持续强化高能级核心城市布局，布局的10个核心城市销售贡献占比达70%，较去年同期提升4个百分点，市场集中度进一步提升。

在战略布局上，招商蛇口始终践行"区域聚焦、城市深耕、以销定投、优中选优"的精准投资策略，将资源向强心城市倾斜。报告期内，公司开发项目在全国12个重点城市跻身当地流量销售金额前五强，其中上海、深圳、西安等8个城市位列前三，合肥、成都等4个城市位居前五，展现出品牌影响力。

当房地产市场从增量转向存量，购房者谨慎观望的时候，“好房子”成破局的关键，也是招商蛇口实现销量稳步增长的关键所在。2025年以来，招商蛇口以7大维度、28个场景模块、485项技术及三大价值主张，构建新一代品质住房范式。目前，该体系已在招商西安玺等6个项目首批落地，这些项目虽定位不同，但在建筑等多方面全面革新，打造高品质舒适体验，精准回应客户人居需求。

在运营层面，招商蛇口坚持"稳中求进"基调，通过加大库存去化力度、深化营销精细化管理，为全年业绩稳健增长奠定基础。招商蛇口上半年新开盘项目货值去化率同比提高4个百分点，在售项目货值去化率同比提高6个百分点。

非房业务多点开花，构筑增长新动能

在招商蛇口的非房业务板块中，资产运营业务是重要的“轻资产发力点”。截至报告期末，全口径资产运营收入达到36.6亿元，同比增长4.1%。其中，多个业态实现了差异化增长：集中商业领域，目前在营项目共50个，运营收入9.4亿元，开业三年以上项目的出租率达到91%；产业园业态布局国内17个核心城市，在营项目32个，运营收入6.4亿元；公寓业务覆盖19个城市，运营收入6.5亿元，开业1年以上的精品公寓出租率达92%，且新入市的壹间网谷、壹栈太子湾二期等项目，去化表现十分亮眼；写字楼业务和酒店业务也保持稳定发展，分别实现6.0亿元和5.1亿元的运营收入。

报告期内，招商蛇口的资产运营业务还进一步拓展规模，新入市13个项目，新增经营面积约72万平方米；同时新增轻资产管理面积18万平方米，管理输出项目分布在上海、杭州等城市。

作为招商蛇口旗下负责物业服务与轻资产运营的核心平台，招商积余2025年上半年延续了快速增长态势。在这一期间，其经营业绩表现亮眼：实现营业收入91.07亿元，较去年同期增长16.17%；归母净利润4.74亿元，同比增长8.90%。截至报告期末，招商积余的服务规模进一步扩大，在管项目达2370个，管理面积总计3.68亿平方米，凭借稳定的服务能力与规模化优势，为招商蛇口集团整体业务的协同推进提供了坚实的后端支撑。

在业务发展层面，招商积余依托资产运营业务的客户资源优势，持续打造物业管理与服务生态圈，不断巩固自身的差异化竞争力。具体来看，其物业服务业态呈现多元化布局，不仅覆盖住宅、非住宅领域，还延伸至城市空间服务，服务内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务三大板块；同时，为拓展服务边界，招商积余还在积极探索“物业+康养”社区居家养老新赛道，进一步丰富服务场景。

为提升服务效率与质量，招商积余还全面借助数智化系统“One蛇口”平台，整合资源与服务能力，创新性打造“好服务生活体系”，以技术赋能服务升级，为客户提供更便捷、更优质的生活体验。

结语：拓宽增长边界、提升发展质量

招商蛇口“三驾马车”是环环相扣的协同整体：开发业务以“保规模、提效率”守住发展基本盘，为资产运营提供优质项目储备；资产运营以“创收益、扩轻量”开辟增长新空间，平衡开发业务的周期波动风险；物业服务则以“强服务、固后端”夯实客户基础，为前两大业务提供稳定的服务支撑。三者通过资源共享与能力互补，共同构建起“轻重业务协同、多元业态抗风险”的发展格局，这种联动不仅让各业务线实现独立增长，更从根本上增强了公司在行业调整期的抗波动能力。

展望未来，随着开发业务对核心城市的持续深耕、资产运营轻管理模式的加速输出，以及物业服务在“数智化+新赛道”上的不断突破，三大业务将形成更紧密的价值闭环。秉持这样的“发展新模式”，招商蛇口将以更强劲的韧性应对行业未来的各种可能性，也能在探索房企新发展模式的进程中，持续拓宽增长边界、提升发展质量，最终为实现长期高质量发展、打造行业转型标杆注入持久动能。