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“国家、银行、房企都让点利，房地产这盘棋就能活！”专家建议：投入三十万亿收购房企项目，建设保障房体系
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绝处逢生！临近对赌“大限”，大连万达商管迎来“白衣骑士”。12月12日，太盟投资集团（PAG）与万达商管集团共同宣布签署新投资协议。万达商管暂时避免了未能在约定时间完成上市对赌失败带来的400亿元回购压力。不过，面临资金压力的不仅万达一家。百度财经栏目《商业启示录》主理人、《经济学人·商论》总编辑吴晨邀请碧桂园前执行董事吴建斌、《经济动力学》作者王兆卿一起探讨“地产行业投融资的过去、现在与未来”。万达回A误判，当时的自救变成现在的毒药直播开始吴建斌首先回顾了万达的上市经历。他提到，万达上市历程复杂，曾在2014年于港股上市后于2016年退市，此后多次计划在A股或港股上市。最近的一次，王健林将珠海万达商管公司21%的股权分配给投资人，换取了60亿美元投资。不过带了对赌条件，即必须在2023年12月底前完成上市。为何迟迟没有完成上市？吴建斌认为，从财务指标看万达商管上市完全没有问题，香港证监会之所以犹豫可能有三方面原因：第一，珠海万达商管管理的300多个项目都是万达集团的楼盘，并且出租率都达到90%，这样高的出租率会引发疑虑；第二，万达曾经在香港上市，后来又退市了，可能会留给香港证监会不太好的印象；第三，惠誉此前下调了万达商管评级。在吴建斌看来，此时太盟作为“白衣骑士”牵头为王健林解围，实际上也是在拯救自己。因为现在这个时间点万达不可能拿出来380亿元现金和8%的利息。在新的协议下，太盟及其他投资人持股占比达到60%，万达只剩40%，未来的想象空间是巨大的。王兆卿补充，2014年下半年A股重启IPO，2014年-2015年走出一轮大牛市，彼时万达在港股股价表现不好，而A股给到房地产企业的估值要高很多，万达于是产生了退市然后回A股上市的想法。王兆卿认为，万达在2016年误判了形势，虽然A股阶段性对房地产企业融资有所放松，但事实上并没有放开房地产公司上市。回A的失败，让万达背负着私有化成本继续寻求在港股上市。“人家不能无限期等你上市，对赌协议就变成了毒药。”王兆卿分析。房企需要检讨负债率过高问题，走出低谷起码还要3-5年吴晨分析，房地产行业财务管理者需要做到两方面：一方面，要找到可用的融资渠道；另一方面，要找到适合企业发展的安全垫。而融资渠道和安全垫在2021年均发生了变化，原有的无法继续。吴建斌指出，2021年对于房企来说是一个分水岭，在此之前房企的目标就是做大，正巧这个阶段各类资金充裕，包括银行融资、信托、理财、境外债等，房企融资并不困难。但是随着政策收紧、家庭负债率升高，市场对房地产的认识发生了急剧的变化，尤其是恒大商票兑付出现问题给行业带来巨大震撼。在吴建斌看来，恒大暴雷固然有其高负债模式的责任，但是整个社会也有很大的责任。未来两三年，房地产市场将持续面临需求疲软、债务困难、购房信心等挑战。在他看来，走出房地产低谷周期起码要三到五年，需要方方面面正向因素集聚。过去两年房企在盘活资金自救、“保交楼”等方面做得怎样？吴建斌表示，房企老板们并没有躺平，几乎都是带着团队到处“灭火”，如出售资产、合并资产、裁员、和银行信托谈等，“几乎是八九条线同时推进，来渡过这次危机”。他们没有完全没有想到的是，“暴雷”后最严重的问题是销售的断崖式下降，打乱了所有资金计划。吴建斌认为，反思本轮房地产危机，大部分民营企业应该做深刻检讨，一是对行业判断过于乐观，二是高负债发展模式。“香港地产公司平均净负债率在20%-30%的水平，内地暴雷房企净负债率是200%、300%以上。”他指出，融资成本甚至达到11%、12%，销售旺盛的时候可以负担，销售一旦难以增长问题就会出现。吴建斌告诫房企老板，一定要把负债率控制好，不管是经济活跃的时候，还是经济低迷的时候，都要控制好负债率，负债率是最核心指标，是综合的指标。为什么国央企房地产公司在过去三年的表现可圈可点？吴建斌认为，就是因为它负债率受到国资委的考核，而负债率能不能达标将影响到管理者的收入。 “碧桂园能坚持到今天非常了不起” 作为一家标志性房企，碧桂园在这个过程中也面临着诸多挑战，它本身有哪些特殊情况？吴建斌认为，碧桂园虽然有压力，但是能坚持到今天是非常了不起的。因为碧桂园摊子铺得非常大，而且多在三四五线城市布局，这些城市人口是流失的。在吴建斌看来，碧桂园之所以能坚持到今天，跟此前自己定的净负债率不能超70%的规定有关系。 “2018年、2019年房地产相关政策已经开始收紧，同时房地产供求情况、保有量都有数据可查，为什么大部分房企依然在扩张，而不是选择收一收、放一放？”王兆卿将问题抛给吴建斌。吴建斌分析，以碧桂园、恒大就为例，它们成本控制超强，在三四五线城市形成了一套打法，别人根本竞争不过，“只要他们两家去，差不多10%的人就会买他们的房子”。吴晨认为，一方面恒大和碧桂园可能对三四五线城市购买力有所误判，另外市场急速向下大家不买房了，资金周转出现问题，企业一时半会儿反应不过来。 “船很大，掉头非常难，可能也看到了这些问题。”吴建斌补充，房企不可能屁股一拍就走，土地都是融过资的，建好的楼需要卖掉，没盖完楼要继续盖，太难了。王兆卿分析，碧桂园和恒大等大型房企之所以在三四线城市能够占据半垄断地位，原因在于它们可以大量购买当地出让的土地，使得当地小开发商难以生存。政府也愿意将土地卖给这些大开发商，因为它们可以保证项目顺利进行。对于房地产问题的出现，需要深入反思市场调研和后续估计不足的问题。 “国家、银行、房企都让点利，房地产这盘棋就能活” “降价对销售没有任何帮助。” 吴建斌认为，楼市总体是信心问题，如果股票三个跌停板，所有的钱都不动了，因为大家认为还会跌，楼市也是这样。“一线城市楼价也跌了两三成，实际上这个价位已经不错了，房地产商的成本都是可计算的，包括土地、建筑安装等。”他表示。不过，王兆卿认为从成本的角度看销售是有问题的，因为有很多东西即便亏钱也卖不出去。吴建斌则指出，这个时候应该达成和解方案，“国家、银行、房企大家都让点利，比如银行是债权人，借给某一家企业100亿，别想100亿了，还85亿行不行，利息减半行不行，大家都让一让，整个这盘棋就会活”。吴建斌还建议，国家可以每年新发部分货币，总共拿出20-30万亿资金把房地产公司已经建好的项目按照合理的价格购买，把保障房的体系建立起来。 “所有的产业都可以亏，包括高精尖产业也能亏，房地产为什么不能亏？还要国家花钱买来做保障房？”王兆卿质疑。吴建斌回应称，房地产现在的问题不是融资，而是销售。“房地产公司拿到钱，问题就解决了，包括美元债、交付全解决了。” 他强调。近期，房地产迎来一系列优化政策，为什么没有见到北京、上海取消限购？王兆卿分析，核心并不是觉得房地产市场还行，而是担心会起到反作用，把限购政策取消了房价会更难看，“大家看到限购政策取消了房价还起不来，房价真的就崩了”。吴建斌认为，如果北京、上海、深圳这些一线城市完全放开限购，会有一批人换房，一线城市最核心地段最具投资属性。激辩预售制：非常好的政策OR纯欺负买房人？本轮房地产调整，因为烂尾现象，预售制再次成为口诛笔伐的焦点。不过，吴建斌表示，如果没有预售政策，城镇化就不会这么快，城市也不会这么漂亮。他提到，民营房企上世纪90年代开始大量出现，一开始没有钱，注册资金都是拆东墙补西墙。国家出台预售政策将市场有效激活，房地产商从银行贷款，购房人从银行按揭贷款然后把钱给了开发商，开发商把整个链条运转起来。房地产预售制施行了二三十年，是不是应该完善？吴建斌指出，预售制是非常好的政策，但现在必须完善，事实上也是在不断完善，“以前有图纸就可以卖房子，后来变成了主体结构完成了才可以卖，实际上已经在提升”。王兆卿认为，预售制可以改成房地产开发商从银行借钱，而不是让购房人从银行借钱。在他看来，正是因为杠杆全部加到了买房人头上，开发商才加了更多杠杆建更多房子。如果杠杆加在开发商头上，因为杠杆率上升，开发商就会约束自己的行为了。吴建斌进一步分析，过去二三十年，房地产公司实际上把一块地做了两次融资。一次是从银行做融资；第二次是通过销售，老百姓从银行贷款买房，钱又回到房地产商。所以，房地产商的回报率可以做到百分之几十。王兆卿认为，预售制最大的问题在于，对买房人来说是不公平的。说难听点，预售制是纯欺负买房人，买房人权力最小，义务最多，既没有监管资金的能力，也没有监督资金去向的能力，背下所有债务。吴建斌毫不讳言，房地产公司一开始没钱，通过预售制有了钱，为了发展得更快，用回流资金买新的地，用新买的地产生的资金再买地，始终口袋里没钱。 “碧桂园在三四线城市不停买地、开发项目，再卖给购房人，这件事情需要非常多思考和商榷，尤其要看当地的居住情况，房子到底够不够住。”王兆卿强调。吴建斌表示，从自己曾经任职的三家房地产公司看，房地产内部对投资非常谨慎，之所以出问题，就是太急于把公司做大，忽视了负债率过高的问题。 “这是一种人性，当看到未来有更大的期待时，就像举手就可以摘到的果子，为什么不去摘呢？”吴建斌认为，站在房地产商的角度，他们还觉得自己非常委屈，“花了这么大的力气，对税收贡献这么大，结果是个负数”。
金融界2023-12-28
龙磁科技将于1月12日召开股东大会，审议修订公司章程等议案
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省合肥市政务区南二环路3818号天鹅湖万达广场1号楼23层会议室。本次股东大会共计审计3项议案，具体如下： 1、关于修订公司部分管理制度的议案 2、关于修订《公司章程》的议案 3、关于暂缓实施龙磁科技园部分项目的议案。
金融界2023-12-27
万达出售太仓万达广场投资公司
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天眼查App显示，近日，太仓万达广场投资有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增苏州联商三号商业管理有限公司为全资股东，公司法定代表人由张晶变更为牟舟。此外，几天前，该公司注册资本由1亿人民币增至约1.14亿人民币，增幅13.81%。太仓万达广场投资有限公司成立于2011年2月，经营范围为项目投资、房地产租赁、物业管理。
金融界2023-12-27
无锡融创茂司法拍卖一拍因无人出价流拍，起拍价21亿元
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东司法拍卖披露的信息显示，江苏省无锡市万达文化旅游城66流拍。资料显示，此次的标的物起拍价为21亿元，评估价约29.15亿元，以此来计算，此次起拍价是打了7.2折后进行拍卖。但此次拍卖无人报名，无人出价。值得一提的是，无锡融创茂的配套酒店也在12月7日在京东拍卖上挂牌进行拍卖，起拍价5.52亿元，评估价约7.88亿元，截至发稿时同样无人报名。山东省济南市中级人民法院将于2024年1月8日至2014年1月9日进行拍卖。
金融界2023-12-26
上海万达瑞华酒店易主：北京鹰朗商管公司全资持有仍由万达管理
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上海万达酒店投资有限公司19日发生股权变更，原先的股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东北京鹰朗商业管理有限公司，持股比例100%。资料显示，12月19日，上海万达酒店投资有限公司刚以债权增资约13.3亿元人民币，注册资本增至约13.827亿元人民币。目前，上海万达酒店投资有限公司经营着上海万达瑞华酒店。接近万达集团的知情人士表示，虽然万达集团出售了上海万达瑞华酒店资产，但酒店仍由万达集团继续管理。
金融界2023-12-26
万达已出售上海瑞华酒店资产，将实行轻资产化管理
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近日，天眼查显示，大连万达商管旗下上海万达酒店投资有限公司发生股权变更，全资股东由大连万达商业管理集团变为北京鹰朗商业管理有限公司。知情人士表示，虽然万达成功出售了上海万达瑞华酒店资产，但酒店仍由万达继续管理，保留万达品牌，意味着万达在实施轻资产化过程中再下一城。据了解，上海万达瑞华酒店的新业主背后为多元化大型跨国公司，其认可万达酒店管理公司，后期不排除将其自有的其他境内外酒店委托万达管理。
金融界2023-12-26
无锡融创茂以21亿元价格被司法拍卖，目前尚无人报名
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据京东司法拍卖披露的信息，江苏省无锡市万达文化旅游城66在12月25日10时至12月26日10时公开拍卖，截至发稿时仍无人报名。标的物起拍价约21亿元，评估价约29.15亿元，以此来计算，此次起拍价是打了7.2折后进行拍卖。
金融界2023-12-26
四部门部署加强公立医院内控医疗IT订单或回暖
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）、德生科技（社保卡及服务龙头企业）、万达信息（国内优质医疗IT及智慧城市厂商）、东华软件（具备大医院卡位优势的医疗IT领军企业）、麦迪科技（CIS领域领军企业）、和仁科技（优质医疗IT企业）。
金融界2023-12-26
万达出售上海万达酒店投资公司
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天眼查App显示，近日，上海万达酒店投资有限公司发生多项工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增北京鹰朗商业管理有限公司为全资股东，公司法定代表人由张晶变更为赵勇。值得一提的是，几天前，该公司以债权增资约13.3亿人民币，注册资本增至约13.8亿人民币。上海万达酒店投资有限公司成立于2012年10月，经营范围包括各类工程建设活动、烟草制品零售、食品经营、资产管理、酒店管理等。
金融界2023-12-25
苦等7年后，董明珠以132亿格力电器市值代价，为诸多大佬打开了“逃生”门，万达、京东、中集集团被坑哭了
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密切相关。 2016年12月，董明珠与万达集团王健林、京东、中集集团一道，出资30亿元入股珠海银隆。其中，万达集团投资5个亿，获得了珠海银隆约3.73%的股权。彼时，王健林亲自为董明珠站台。王健林表示投资珠海银隆既是由于与格力集团的长期合作，也是基于对董明珠的信任。王健林还称这笔投资是“万达接近三十年来第一单投资制造业”。而在随后接受央视财经记者采访时，谈及对珠海银隆进行调研的问题，王健林更是直言不讳的表示，“我觉得董明珠调研了就行了，我不用做调研”。但是，在商海摸爬滚打的几十年的董明珠这次看走眼了，在珠海银隆创始人魏银仓侵占公司资产和技术路线等原因影响之下，珠海银隆陷入了持续亏损。格力钛因创始人侵占公司资产缠斗，又因技术路线等原因陷入持续亏损。珠海银隆主打是钛酸锂技术路线。虽然钛酸锂拥有安全性强、相对耐用等优点，但与磷酸铁锂及三元锂相比，钛酸锂的成本过高且能量密度较低。也因此，在激烈的竞争中，其市场份额逐渐被磷酸铁锂及三元锂蚕食。目前，磷酸铁锂及三元锂在诸多动力锂电池材料中脱颖而出，并几乎占据了全部的市场份额。据前瞻产业研究院数据，2022年，我国动力锂电池出货量中磷酸铁锂电池出货量占比约为61%，三元锂电池占比约为39%。珠海银隆主打的钛酸锂技术路线已经在市场逐步落寞。而除了技术路线上面临的问题外，珠海银隆将创始人魏银仓、孙国华还给董明珠挖了一个大坑。董明珠在入股珠海银隆后发现，企业在管理上还存在严重问题。2018年，珠海银隆将创始人魏银仓、孙国华告上了法庭，指控二人涉嫌通过关联交易侵占公司财产、损害公司利益，案件涉案金额超7.8亿元。魏银仓也因此逃往美国。董明珠在今年的股东大会上曾称，银隆原大股东“挖的坑太大”。董明珠为诸多生意大佬打开了一扇门在种种原因之下，珠海银隆估值一降再降，从较2016年巅峰时期的130亿估值到如今仅仅剩下41亿元左右，缩水接近70%，而万达集团、京东、中集集团等都被坑哭了。王健林当年毫不犹豫扔出的年5亿元的投资，亏得还剩下不到1.6亿元，而目前正值万达集团资金紧张的时刻。或许是为了给生意伙伴一个资金退出的机会，格力电器在19日抛出了这份令格力电器股价暴跌的收购方案。格力电器在公告中表示拟增持控股子公司格力钛的股权，日前已与12名股东签署股份转让协议，以10.1亿元的价格受让格力钛约2.7亿股股份，占格力钛总股本的24.54%。另外，公司计划在未来十二个月内择机开展公司协议受让27.53%格力钛股份事宜。而这12名股东，既包含由中集集团担任合伙人的创智联诚，大连万达集团的控股孙公司北京红航文化，以及北京京东世纪旗下公司北京汽广行等。在苦等7年之久后，董明珠用蒸发132亿市值的代价，为诸多生意大佬打开了“逃生”门。好在，格力电器今日收盘上涨2.24%，董秘通宵达旦的没有白忙活。
金融界2023-12-21

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