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警惕！报复性买房还没来，报复性“提前还款”来了

银行收到的利息也就无法保证。　　所有中国房地产的所有乱象，其实都来源与错配的金融！　　首套房购房者，每贷款100万，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。　　月供每个月增加1500元：按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过3000元。　　从楼市调控角度看，过去几年银行针对刚需提高利率，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但银行明显在抑制刚需。　　我们看银行的年报。净利息收益率：高达2.66％，而计息负债付息率只有2.12％。非常可怕的数据，也就是说，实际银行吸储的成本只有2.12％。　　银行说自己利率亏损，但其实这是一个逻辑错误。　　房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务，各家银行的吸储成本也远远不到3％，四大国有银行中，平均吸储成本均在2％左右，最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85％：最大的一家银行，实现净利润2763亿元，平均日赚7.57亿元，净息差率高达2.66％。　　第六：提前还款政策　　从政策趋势看，首先不应该对提前还款设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。　　从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好服务社会。　　从房地产政策看，存量房贷的利率也到了必须下调的时候，这样才能有利于房地产市场的稳定。　　第七：简单的总结一下　　1：整体看，提前还款才是开始，只要存量房贷不降低，6-7的利率和新增房贷3点多的利差巨大，社会各种投资收益率持续降低，定期存款3.1的大额存单都需要排队抢，这种情况下，未来几个月提前还款会继续明显增加。　　2：当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用，毕竟你很难知道政策今天非常宽松，会不会过几天又开始收紧。　　3：银行大概率不会主动降低存量房贷利率，毕竟大部分已经成为金融产品，而且一旦存量房贷降息，银行的利润将暴跌。　　4：如果你已经预留了3个月以上的月供，而且有稳定的工作，建议你所有余钱都可以用来提前还款，任何其他投资现在都不安全。

金融界2023-02-06

突发大跌！中国股市集体低开、人民币兑美元中间价调降355点 “非农与中美通胀分歧”联袂出击

降低经济中的杠杆率，主要是通过打击影响中国房地产市场的影子银行。“因此今年和明年，如果经济要复苏，房地产市场要有所复苏，抵押贷款增长就必须恢复，”她补充说，流动性的增加也将增加信用卡支出，但警告从自上而下的政府政策指导角度来看，他们不希望家庭部门过度杠杆化。美国紧缩政策担忧“通胀过早加速” 美联储采取紧缩的货币政策，深怕政策过早落地的情况，上周非农数据亮眼，正是使得所谓的“软着陆”引发质疑的关键，投资者深怕数据向好“美联储主席鲍威尔的鹰派加息”重返市场视野。就业报告公布后，周五华尔街股市下跌，10年期美国国债收益率在报告公布后跃升逾12个基点后升至3.5%。中国股市跟随美股脚步走跌，人民币也因着美元反弹而下跌，可见当前非农所引发的行情波动相当强烈。在1月份的就业报告显示新增就业岗位激增后，美联储更有可能将利率上调至联邦基金目标利率区间上限的5.25%。，美国1月份新增就业岗位517000个，远高于道琼斯平均预期的187000个。 “对于美联储来说，这意味着他们不得不担心通胀会再次加速。尽管工资在这个衡量标准中正在减速，但总需求过于强劲，”毕马威首席经济学家黛安斯·旺克说。“在我们进入3月之前，我们还有很多数据。现在，它是加息25个基点，但他们不会离开5.25%，我现在就可以告诉你。” 在期货市场，交易员押注最终利率或接近5%的终端利率。根据BMO的利率策略师Ben Jeffery的说法，到6月，联邦基金期货显示出4.97%的高位，高于周四的4.89%。市场定价3月份加息25个基点，一个基点等于0.01个百分点。但Jeffery表示，期货市场现在定价也更有可能在5月加息25个基点。“5月份加息25个基点很有可能是最后一次加息，而数据增加了这种可能性，”他说。

圈内人2023-02-06

【预见2023】长城证券蒋飞：降息是推动房地产筑底回升有效手段，预计2023年5年期LPR或降息50BP以上

个：　　首先是继续实施降息政策。当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归。在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段，并且根据我们研究，在房价下行趋势中，利率下降速度只有超过房价，实际利率才能持续降低，销售才可能得到提振。23年1月份的新一轮差别化信贷政策虽然扩大了城市数量、延长了政策时间、提高了城市自主性，但力度仍略显不足。预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，我们认为2023年可能降息50BP以上。　　其次是继续因城施策放松限制。除了降低首付比例、下调房贷利率、增加贷款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策等方面之外，部分城市可能取消限购限贷政策。　　另外，政府继续增强市场信心，继续“保交楼、稳民生”。如央企收购或者并购部分民企的部分项目资产、加大商业银行放款窗口指导、加强对民营开发商融资渠道的支持。　　除此之外，也应加大改革力度，以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化，把握房地产周期留给我们这几年改革窗口，否则可能造成后续再改革难度加大，央行可能通过QE进行不良资产的处理等。　　改革的切入点有多个方面：一、在住房融资模式方面，扩宽融资渠道，摆脱过去通过银行贷款、发行企业债券融资的单一模式。二、在住房开发模式方面，预计政府将主动参与房地产市场建设，加大政策性住房支持力度。我国不缺住房需求，缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建设会加快推进。三、在住房消费模式方面，大力发展完善房屋租赁市场，推行租购并举。　　房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升　　金融界：您认为2023年房地产会不会迎来复苏？　　蒋飞：我们认为2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算，商品房销售面积累计同比或从5月开始回升，全年累计同比增速或为-10％左右（较22年11月份的-23.3％已有大幅改善），另外预计2023的整体房价或也继续下跌3-5％。　　商品房投资方面，在“三稳”目标要求下，“因城施策”、“保交楼”政策持续推进，对民营房企的融资支持也在增加，效果将逐步显现，房地产投资下行速度有望逐步趋缓。由于商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。　　根据我们对房地产销售的预测来推导房地产投资的预测，我们预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升，2023年房地产开发投资额同比-4.8％。

金融界2023-02-03

【预见2023】瑞银首席中国经济学家汪涛：预计2023年GDP增长4.9%，房地产仍然会是支柱行业

但重要性下降　　金融界：您如何看今年中国房地产市场走势，会不会迎来复苏，如果复苏会是什么时点？　　汪涛：房地产的销售和新开工面积在最近这一两个月应该会见底，刨去季节性因素以后，三四月份开始环比会出现反弹，全年从现在的低谷可能到年末环比增长应该是双位数的。但是因为去年跌得比较多，所以今年全年的销售和新开工面积比去年可能还是略有下降。　　为什么觉得现在已经见底而且会反弹呢？主要有三大方面的因素：　　⑴新开工和销售，也就是房地产活动已经超跌。去掉季节因素，新开工面积过去几个月平均水平是2020年下半年可能都不到一半，这几个月销售平均水平比2021年上半年也跌了35％以上。虽然有一些结构性的长期的因素，比如城镇化放慢，住房拥有率已经很高了，长期来说中国房地产可能不会有2021年那么高的水平，但我们该还是会超过它一半的水平，所以是超跌了。　　⑵政策的调整。尤其11月中旬“16条”出来之后，政府对房地产行业政策出现转折，现在降低房地产行业的风险是主要目标，之前主要“着力于去杠杆”变成现在“着力于稳房地产、稳经济”，最近一段时间各种不同的渠道来支持开发商融资方面，包括银行增加信贷、贷款延期，发债、股市融资、信托和政策性银行保交楼资金等等都在陆续的出台或者增加。最近需求方断也出台首贷利率调整机制，使得按揭利率可以下调。　　⑶走出疫情，经济重启，经济会反弹复苏，会带动房地产形势好转。长期来看，房地产仍然会作为一个支柱行业，但在经济发展中的重要性比起2000年—2013年那十几年会大为降低，将来对经济增长贡献不会是最主要引擎，现在是房地产行业下跌很多，要把它稳住。以后我们需要吸收、化解房地产深度调整引发的对其他方面的影响。今年CPI通胀可能平均3％左右　　金融界：考虑到当前海外通胀仍将高位运行，容易通过生产、流通等多个环节向我国传导，尚需要高度关注通胀反弹的潜在可能性。同时，国内防疫优化后经济复苏，各种需求也开始起来，您觉得今年通胀会在什么水平？　　汪涛：今年CPI通胀可能平均3％左右，随着经济重启，不少服务业价格可能会明显地反弹，比如机票、餐饮、住宿价格等服务业价格反弹会推涨CPI。　　但今年总体不用太担心CPI，原因如下：　　⑴中国经济重启，但是在在全球经济放缓大的背景下，全球大宗商品价格，尤其是能源价格目前比去年年初下降很多。　　⑵房地产今年在比较低的水平企稳，在房地产比较弱的情况下，上游很多原材料价格涨不起来。上游成本的压力对下游的影响比去年要弱。　　另外，货币政策可能有一次降准，但更多主要集中在提供流动性，提供流动性的方式可能用不同形式的再贷款。LPR也有可能略微下调，但中期借贷便利（MLF）政策利率应该不会改变。同时今年信贷增长或比去年略有提高，今年信贷增长有可能达到10％，用来支持各方面的经济，包括财政政策和经济的复苏。今年人民币对美元或升值到6.5 　　金融界： 2023年人民币汇率还将受到中美利差的巨大影响。您觉得2023年人民币预计将在什么位置稳定，或者说会在怎样一个区间波动？　　汪涛：瑞银预测美联储加息到二三月份就结束，今年下半年可能会开始降息，我们判断美国的国债收益率在今年年底会下到3以下，甚至可能低于中国的十年期国债收益率。所以美元贬值，被动的会带来人民币对美元的升值。　　从中国的基本面来说，一方面今年因为经济重启，对外旅游也重启，再加上今年出口下降，所以今年经常项目的顺差会明显地降低，不利于人民币升值，但是也要看到随着中国经济的重启，经济增长加速，而欧美经济增长是减速，美国甚至出现温和地衰退，我们判断今年美国经济增长可能大幅减速到1％以内。大概0.2％，不超过0.5％。一升一降，市场对人民币的信心可能会增强，所以跟经常项目方面可以互相弥补。　　目前人民币对美元汇率是6.8左右，但如果中国经济复苏更加强劲，美国这边降息力度非常明确，今年人民币对美元或升值到6.5。但是人民币升值幅度应该会低于其他主要货币对美元的升值幅度，所以对一揽子汇率，人民币可能还是略微贬值。

金融界2023-02-02

中、美、英房地产市场低迷加剧对全球经济增长构成风险

迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。中国房地产市场持续疲软的前景是野村控股公司对今年增长前景的升级看法的潜在不利因素，经济学家在1月31日的一份报告中写道。他们援引官方的说法，即“房子是用来住的，不是用来投机的”，而房价下跌是对投机需求的抑制。英国经济衰退在英国，十多年来的稳定增长已经让位于自2008年全球金融危机以来持续时间最长的房价下跌。 Nationwide Building Society表示，平均房价已连续五个月下跌。抵押贷款利率的飙升和一代人以来最紧张的生活成本危机正在挤压购房者的消费能力，使更多人无法负担房产成本。 Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示：“短期内总体负担能力状况看起来仍将充满挑战。” 特拉斯在短暂担任首相期间制定的预算计划扰乱了抵押贷款市场，因此10月份两年期固定利率房屋贷款的平均利率跃升至6.65%的14年高点。抵押贷款利率已从峰值下降至远低于6%，但购房者和续签交易的家庭仍面临着痛苦的高月还款额。

Peng2023-02-01

“卖出”！《大卖空》原型“一个字示警金融市场” 剑指美国房市崩盘？

迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。中国地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。据Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。澳大利亚、新西兰 1月份澳大利亚和新西兰的房价继续下跌，下滑可能会继续，因为这两个房地产市场都没有受到去年利率飙升的全面冲击。许多新西兰家庭使用的是固定利率抵押贷款，但尚未滚动至更高的新利率。因此，经济学家预测房价将进一步下跌，到2024年初将比2021年底的峰值至少低20%。 CoreLogic数据显示，首都惠灵顿的房价已较上年同期下跌18.1%。在最大的城市奥克兰，房价下跌了8.2%。 (来源:彭博社) 澳大利亚的情况与此类似，根据彭博资讯的一份报告，今年抵押贷款转向更高浮动利率的人的贷款偿还激增将对消费造成压力。分析师莫森·克罗夫茨(Mohsen Crofts)和杰克·巴克斯特(Jack Baxter)在报告中表示，当超低固定利率到期时，15%的房屋贷款的还款额可能会增加80%以上。他们估计家庭收入受到的打击将相当于零售额的2.2个百分点。

圈内人2023-02-01

中国经济“浴火重生再出发” 外资银行押注消费反转纷纷调整策略欲大展拳脚

的上升。” 另一方面，专家认为，在去年中国房地产市场的不良贷款率升至 2% 左右的风险溢出之后，银行将会需要寻找优质借款人。惠誉金融机构副总监 Savio Fan 表示：“中国的重新开放促使银行在盈利能力方面是积极的，但从资产质量和增长来看，鉴于全球挑战带来的外部压力，我们仍然存在一些不确定性，” 他还说：“即使香港银行看到了来自大陆客户的机会，但在放贷方面仍然相当谨慎。”

marsh2023-01-30

炒股亏了半套房, 本文价值百万

美国不会自杀。日本国债已知问题。中国房地产泡沫、地方债已知问题，地方政府卖资产。台海大战俄罗斯前车之鉴，5年内不至于冒险。福州、大陆断网海外交易服务器自动运作。俄乌战争升级，全球核大战可能性太小，如果真打核大战，躲山里也许能保命，其他什么都是虚的。人事不省、失去人身自由、挂了提前留账户信息，家人有一半信息、朋友有一半信息，组合为完整信息。其他虚拟币入金通过头部交易所的P2P交易，比如：币安、OKX。不买最便宜的，在信用相对高的店铺买。虚拟币出金大额香港卡，小额P2P。美元汇率在合适的汇率买，可以降低成本。个人投资成绩惨淡…… 一顿操作猛如虎，原来是个二百五。大坑：2016年买高杠杆指数UVXY，做空美股看下月线，就不应该玩。两年可以跌掉99% 大坑：迷信技术指标MFI 龙头股成功率较高。小盘股，不可控因素太多，技术指标会失真。再出发 2022年底，抄底腾讯，理解四季周期。 2023年初，量化交易，如虎添翼。时间会证明一切，三年后见分晓。来源：金色财经

金色财经2023-01-29

【预见2023】粤开证券罗志恒：要全力推动经济从“疫情模式”重回市场经济模式，权益类资产投资机会显现

供给收缩远大于需求收缩产生的投资机会；中国房地产在政策呵护下将逐步迎来恢复，但是投资机会主要在人口持续流入的一线城市的核心区域；由于美联储加息逐步放缓，美债仍存在一定投资机会。　　从内部看，疫情政策优化，中国经济将从疫情模式重回市场经济模式，中国经济的生产生活活动将持续恢复，预计2023年GDP增速将达到5％；经济动能从外需切换到内需，基建仍是主要支撑力量，房地产投资和消费降幅收窄，是经济增速回升的边际贡献力量。　　从外部看，2022年压制风险资产估值的因素在2023年将逐步解除并转为积极因素。美联储持续高强度、快节奏的加息成为2022年全球风险资产受挫的重要因素，引发资本回流美国、全球金融市场动荡。2023年随着美国经济从滞胀走向衰退，美联储加息节奏将放缓，利好风险资产估值。　　当然，疫情的不确定性、国际地缘政治冲突的不确定性、美国高通胀的粘性都可能改变经济恢复路径、信心和预期恢复情况，这使得当前中国权益类资产优先的逻辑可能有所改变。

金融界2023-01-29

中国“直播带货”第一股驶向高增长赛道的价值洼地

HL，将不再拥有瓷砖业务，从而也降低了中国房地产行业严重放缓和疫情对AEHL增长的负面影响。　　AEHL也将成为一支完完全全的中国直播带货概念股，增长前景充满想象力。　　【财务表现及展望】　　根据AEHL披露的财务数据来看，公司在2020财年的总营收为2650万美元，2021财年的总营收为3350万美元，增幅为26.4％。　　根据2022年上半年财报显示，公司上半年营收达2080万美元，折合超1.3亿人民币。这一半年数据已经很接近公司在2020年的全年营收。　　虽然AEHL的年报还未披露，但我们粗略预估，其2022年的营收将有望达到3亿人民币。　　截止2022年6月30日，公司持有现金350万美元，总资产2020万美元。　　【资本市场表现】　　AEHL自今年以来，股价一路上扬，今年至今的涨幅已高达51％，远远跑赢了大盘。　　这主要得益于　　1、公司的业务剥离以及专注高速增长的中国直播行业；　　2、公司内部人士增持。　　根据2023年1月12日新闻，公司完成了一项私募融资，共出售给由CEO Will Zhang领衔的投资团队1625000普通股，价格在0.8美元。总融资金额为130万美元。　　2023年1月17日——公司宣布定增100万美元。　　总定增后股本变成了11,786,188股，其中1月12日第一批的130万美元由CEO Will Zhang领衔投资。　　【总结】　　中国的直播行业正处于蓬勃发展阶段，AEHL作为该领域的先行者和新兴领袖，将迎来高速增长期，未来数年的营收将有望实现强劲增长，是值得投资者密切关注的价值洼地。

金融界2023-01-28

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