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代建标杆，绿城管理缘何能穿越市场周期？

业就是符合这一特征的赛道。近年来，在中国房地产市场经历去金融化和投资去中心化的大背景下，整个行业虽然仍处在调整周期，投资、销售和开工率等指标表现。但可以看到，为了保持经济的活力和社会就业的稳定，各级政府已经出台了一系列楼市刺激政策，旨在推动保障性住房的建设、楼市库存的消化以及烂尾楼的纾困交付。在这种经济环境下，代建模式以其专业化和轻资产的特性，不仅能够有效地承担起保障性住房建设、纾困交付和城中村改造等重要任务，还能为政府、城投公司、央企、国企以及金融机构等多方提供专业、高效、互利的解决方案，满足当前市场的需求。体现到市场层面，克而瑞数据显示，2024年上半年，代建新增规模TOP 20企业的新增签约建面已经达到2023年全年新增建面的72%，代建市场正在加速扩张。其中，政府背景类委托方在代建市场中占比达到58%。绿城管理董事会副主席兼执行董事李军先生此前就表示，随着中国房地产市场向保障性住房方向发展，政府主导加代建的模式将成为最合适的开发模式之一，预计未来代建模式在房地产开发行业的渗透率将超过50%。目前，代建行业的渗透率大约为10%，若按照10万亿元的市场规模计算，代建市场的规模将达到5万亿元。好公司绿城管理作为代建行业内的龙头企业，其“好公司”的特质主要体现在三个方面：其一，龙头优势。今年，绿城管理继续保持房地产开发服务领域第一身位，连续八年保持20%以上的代建行业市占率，代建项目遍布全国区域，聚焦发达地区。财报显示，截至今年6月底，公司代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的128 座主要城市，合约项目总建筑面积1.23亿平方米，同比增长8.1%。其二，强品牌力。好品牌是企业与客户建立信任的桥梁，它能够为委托方创造更大的价值。特别是在房地产市场下行周期，那些存在质量问题或资金链问题的公司很难赢得B端客户的信任，而一个不良的品牌更是难以吸引C端客户的青睐。绿城管理作为绿城中国的上市子公司，拥有央企的信用背书和绿城多年的市场口碑和品牌资产，这使得公司在面对政府部门、国企央企和金融机构客户时，更具合作优势。单看到2024年，绿城管理就已荣获如“2024中国房地产代建运营引领企业TOP 1”、“代建综合能力”榜单TOP 1、“2024中国代建企业综合实力TOP 1”以及“2024中国房地产代建企业品牌十强NO.1”等多项殊荣，足以彰显出其强劲品牌力。其三，强运营力。绿城管理通过十二年代建服务经验的积累，打造出“M登山模型”和“绿城M”APP，实现了代建服务内容及流程的规范化、体系化和标准化，从而显著提升了公司运营效率和人均效能。这种系统化的方法确保了项目经营过程的可控性和经营结果的实现，有效提高了委托方的满意度，充分展现了公司强大的运营能力。同时，面对多元化业务模式及管控半径日益扩大，公司还通过优化组织架构提升属地化竞争力。2024年上半年度，公司实时受托管理项目超过500个。从过去几年持续增长的经营活动现金净流入来看，公司的强运营能力更是得到了进一步验证。好价格在当前房地产行业持续震荡表现低迷的大环境下，绿城管理的估值也相对较为吸引人。据Wind数据显示，目前公司PE(TTM)为5倍，处于历史低位水平。此外，公司还持续实施高派息政策，过去两年派息比例超过100%，展现出公司对股东回报的重视。管理层也明确表示，预计未来几年的派息率将稳定在80%以上。依托于绿城管理在代建行业头部地位，稳健的盈利能力、持续优化的业务结构以及在政府代建领域的深耕。尽管市场情绪可能会影响短期股价表现，但从长远来看，公司的内在价值逐步释放，有望推动其估值向更合理的水平靠拢。中金公司此前就指出，考虑到绿城管理未来两年盈利成长的较强确定性，认为公司当前偏低的估值及高额股息率在当下市场环境下“进可攻、退可守”，重申其短中期维度的配置价值。 03 结语站在当下来看整个房地产行业的市场机会，不可否认，经历了行业的深度调整，如今政策环境的持续优化，市场需求的不断稳定，行业正迎来了一个高质量发展的新阶段。聚焦到代建领域，其商业模式契合了当下房地产发展的需求，受到了政策的支持和鼓励，具备可持续的成长机会。在这一背景下，作为行业龙头的绿城管理不论是短期的机会还是长期的潜力都将具备看点。从今年各家房企的业绩公告中不难看到，代建成为不少房企转型和布局的新方向，这也足以证明房企正在以代建为发展的新突破口。行业供给增加的背景下，相信资本市场对这一领域公司价值的认知也将进一步加深，有助于市场估值的修复。对于绿城管理而言，行业领先站位下也将有助于获得更多的溢价机会，伴随业绩动能的持续兑现带来的催化，公司赢回市场信心也将只是时间问题。

格隆汇2024-08-26

中国重磅信号！潘功胜：地方债务下降、高风险银行减半将推行“支持性货币政策”

力只是中国经济面临的诸多不利因素之一。中国房地产市场也陷入长期低迷，7月一些关键货币供应量和银行贷款数据也反映出信贷需求疲软。官方数据显示，中国7月份新增银行贷款仅为2600亿元人民币，约合365亿美元，创15年来新低，较上年同期减少859亿元。同月，中国的M1货币供应量，包括流通现金和企业活期存款，被视为私营企业信心的主要指标，同比下降6.6%，至历史最低水平。中国第一季国内生产总值(GDP)增长5.3%，强于预期，但第二季略有放缓，为4.7%。国内消费和收入增长仍然低迷。 7月22日，在中国高层会议结束几天后，中国央行下调了关键短期政策利率和抵押贷款参考利率，分析师预计未来几个月还将出台更多宽松政策。由于中美利差过大导致人民币面临贬值压力，中国央行将保持人民币汇率稳定作为降低资本外流风险的首要任务。荷兰国际集团大中华区首席经济学家宋琳在Lynn Song报告中表示：“经济增长疲软可能会导致中国央行进一步放松货币政策，鉴于利率保持在低位，且国内资产的风险偏好仍然有限，仍然存在一定程度的资本外流压力。” 总体而言，分析师预计，在持续的政策支持下，中国政府今年约5%的增长目标有望实现，但消费复苏仍不确定。潘功胜此前受访时强调，中国采取措施遏制三大金融风险：地方政府债务、房地产和中小银行。中国央行在《2023年金融稳定报告》中表示，高风险银行共有337家，总资产6.63万亿元，全部为中小型银行。中国国家金融监督管理局(NFRA)上周指出，将加强对中小金融机构大股东的监管，控制其金融风险。

圈内人2024-08-26

概念掘金 | "房屋养老金"引热议！22个城市正开展试点，哪些个股有望受益？

淀未有效利用，且单项使用率不均。随着中国房地产市场逐渐进入存量时代，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。不过关于房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此不会加重业主负担。房屋检测成重点随着城市化进程的加速，房屋的安全性与耐用性更多的受到关注。就像人需要定期体检一样，房子也需要定期进行检测，以确保其安全和功能正常。为了满足这一需求，住建部近日提出了一系列关于房屋定期体检、房屋保险和房屋养老金的政策。通过系统性的监控和维护，可以及时发现并解决房屋的安全隐患，提升城市的安全韧性。住建部表示，房屋安全是城市安全的重要组成部分，通过推进房屋定期体检制度，可以实现对房屋安全的系统性监控和维护，从而提升整体安全水平。有数据显示，到2022年底我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，到2040年前后，我国大概有80%的房屋会变成“老小区”。这些老房子就跟生病的人一样，到处都是问题，墙体结构或者基础设施说不准什么时候就产生安全隐患。这会严重影响居民的居住体验。业内人士指出，过去我们过分重视房屋新增建设，特别是解决居住空间和有没有房子的需求，对住房配套设施及时补短板、解决安全隐患等程度不够，很多城市进入高度城市化阶段后，一些短板和漏洞迫切需要补上。在此背景之下，房屋体检及房屋检测概念股备受关注，发展前景非常广阔。展望未来，房屋检测行业将会变得更加重要，为人们提供更安全和更舒适的居住环境。国盛证券指出，住建部表示将研究建立房屋养老金制度，并于部分城市开启试点，有望为房屋定期体检、安全管理提供稳定资金池，带动存量房检测、房屋质量保险评估等需求放量，建议重点关注： 1）房屋检测龙头国检集团、上海建科、建科股份等； 2）第三方工程质量评估龙头圳市瑞捷。概念股一览：国检集团：拥有多家国家级和行业级检测中心，提供专业的检测服务。建研院：公司的主营业务为工程设计、工程检测、城市更新、老旧小区改造的研发、生产与销售以及精密检测仪器的研发与制造等。建科股份：主营业务为以检验检测为核心主业，产品及主要服务检验检测业务、特种工程专业服务、新型工程材料。罗普斯金：主营业务包括铝合金型材及铝合金系统门窗、光伏铝合金边框、智能化建筑施工及与建筑领域相关的检验检测。谱尼测试：公司提供综合性、一站式检验检测服务，业务领域涵盖健康与环保、电子及安规、消费品质量鉴定和安全保障等多个领域。上海建科：围绕房屋体检工作，积极应对，组织研究，在科技引领、数字赋能等方面，围绕国家和地方重点研发课题，相关技术标准、管理规定、指导手册等文件的起草与编制，数字体检大模型数据库搭建、技术标准管理等开展进一步探索实践，并积极响应“三师”联创工作机制，为推进城市更新高质量发展持续作出建科贡献。

格隆汇2024-08-26

全国22城试点住房养老金制度：激活房地产旧改新引擎

不仅引发了社会各界的广泛关注，也预示着中国房地产市场即将迎来新的变革。住房养老金：非为房养老，而为房维修住房养老金的概念初听起来或许令人费解，毕竟人们习惯于将养老金与个人的晚年生活联系起来。然而，此次试点的住房养老金并非用于“养老”之房，而是专为老旧住宅的维修与改造设立的专项资金。它源自并直接继承了原有的住房维修基金，但在管理模式和资金分配上进行了重大革新。破解沉默资本，统一规划管理传统的住房维修基金面临着“沉默资本”的困境：部分业主未缴纳，导致在小区维修和改造时资金难以统一，意见也难以协调。为破解这一难题，政府将住房维修基金升级为住房养老金，实行统一规划、统一管理。这样一来，不仅能够有效激活这笔长期沉睡的资金，还能确保维修项目的顺利推进，提升住宅的居住安全和舒适度。打破分配壁垒，惠及老破小尤为值得一提的是，新的住房养老金制度打破了原有的专款专用机制，实现了资金的跨小区流动。这意味着，那些未曾缴纳住房维修基金的老旧小区也能享受到维修改造的红利。政府、财政与业主三方共同出资的模式，不仅降低了老破小业主的改造成本，也为房地产市场的旧改常态化奠定了坚实的基础。旧改常态化：房地产市场的新蓝海随着中国城镇化率的不断提升和存量房市场的日益庞大，继续依赖新房建设已难以维持房地产市场的持续增长。因此，旧改成为了市场的新蓝海。住房养老金制度的实施，将进一步推动老旧住宅的维修与改造，避免高层住宅沦为老破旧贫民小区。这不仅有利于提升居民的居住品质，也将为房地产公司、装修公司、建筑公司等相关行业带来新的发展机遇。挑战与机遇并存然而，住房养老金制度的推进并非一帆风顺。公众对于资金使用的公正性、透明度以及监管机制的有效性持有诸多疑问。此外，如何平衡不同群体之间的利益，确保政策的公平实施，也是摆在决策者面前的一道难题。尽管如此，随着试点工作的深入和经验的积累，相信住房养老金制度将逐步完善，成为推动中国房地产市场健康发展的重要力量。

金融界2024-08-24

中国又出一招救楼市！誓言加快购买未售出住宅

就业市场到消费和家庭财富的方方面面。#中国房地产危机# 中国国家领导人上个月公布了一系列目标，旨在加强中国负债累累的地方政府的财政状况，并赋予它们更多调控房地产市场的自主权，尽管目前细节尚不明确。本周，彭博新闻社报道称，中国正在考虑为地方政府购买未售出的房屋提供新的融资选项，此前一系列救助计划未能支撑市场。这是继5月份宣布的3000亿元人民币（42亿美元）央行基金之后的又一举措。中国共产党上个月承诺加快以租赁为主的新的住房模式。上个月在北京举行的一次重要会议后，最高领导层表示，国家还将建造和供应更多经济适用房，以满足工薪阶层的需求。中国长期以来一直致力于为年轻的首次购房者转变住房市场，他们因房价飙升而被排挤。2017年，习近平提出了著名的口号：“房住不炒”，旨在遏制失控的房价并推动以租赁为主的住房模式。据这位副部长说，除了正在进行的购买，住建部还要求地方政府加强2025年和2026年这类购买的规划和预先安排。副部长补充说，中国还启动了235个经济适用房和城中村安置项目的建设，今年前七个月的投资超过4400亿元。

风起2024-08-23

上半年亏损恐高达90亿！万科财报将揭示房地产危机的严重程度

有限公司公布业绩时，他们预计将继续描绘中国房地产行业的悲观前景，显示出政府刺激措施的局限性。流动性短缺和烂尾房屋过剩困扰着开发商。包括3000亿元人民币（约420亿美元）再贷款计划在内的国家救助计划，未能阻止房地产市场的崩溃。7月份的新建住宅销售进一步下滑，降幅接近20%。万科在7月份表示，由于采取折扣措施以减少库存并增加现金流，公司预计上半年净亏损在70亿元至90亿元之间（约合9.8亿美元至12.6亿美元）。 “万科上半年的巨额净亏损反映了开发商利润率和房屋库存冲销面临的普遍压力，”晨星分析师Jeff Zhang表示。他预计，鉴于中国海外置地在中国较富裕城市的业务规模扩大，该公司将更具弹性。彭博行业研究(BI)的Francis Chan表示，中国银行、中国农业银行、中国工商银行和中国建设银行等中国银行也将公布财报，它们仍然面临房地产危机和消费停滞的风险。万科财报将于下周五出炉。彭博行业研究预计，由于购房者仍然担心私人开发商预售项目未完工，万科的合同销售可能会进一步下滑。彭博行业研究补充称，较低的平均售价预计将打压其毛利率，而亏损资产处置可能进一步损害其盈利。 “房屋销售看不到复苏之路，大部分银行资金不太可能流向陷入困境的私人开发商，”Chan补充道，“在这种背景下，银行的资产负债表仍然存在风险。”

风起2024-08-23

全球宽松时代要来了：等鲍威尔一声令下！美元恐进入周期性下行阶段

础金属价格已从多月低点回升，得益于有关中国房地产市场支持措施的报道。与此同时，油价则面临自身的问题，交易员们担心需求疲软，因为数据显示经济正在走弱。目前76.11美元的布伦特原油期货价格接近今年的最低点。

风起2024-08-22

黑神话向左，楼市向右

，上半年保利发展销售额和销售面积都排在中国房地产企业业绩销售第一的位置，但销售额同比下降了约26.75%，销售面积同比下降了约33.03%。这就说明了一个问题，虽然绝大多数房企销售额看着还不错，实际有可能是通过“以价换量”的方式得来的。而这样的结果，也能从楼市的其他数据中反映出来。比如统计局每个月公布的房地产数据。根据统计局8月15日公布的7月份房地产相关数据显示—— 70个大中城市中新房价格同比2个上涨，68个下跌；环比下跌城市66个，2个持平，2个上涨。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.5个百分点。这就说明，不仅房企销售额下降了，新房的销售价格也下降了。尤其是在一线城市中的项目，或许和很多人的认知不太一样，价格调整的幅度要有弹性得多。最明显的，深圳的勤诚达誉府最近就出现在热搜，“5折”的价格引发前期业主的不满，最终销售被叫停。这是新房方面的情况，还有二手房的。 7月根据统计局数据显示，70个大中城市中二手房价格同比全线下跌；环比下跌城市67个，2个持平，1个上涨。其中，一线城市二手住宅销售价格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点。足以证明，二手房市场现在的价格距离高峰时期的价格已经有很大差距。所以这轮楼市的变化，不仅仅是区域性的，而是全国性的调整，所谓轮动，也是全国性的。如果对《宏观经济学》有所了解就会知道—— 经济是一台超大的运行机器，房价不涨以后，物价、租金、交通运输费用等普通公共品就会涨。这也已经体现在了其他统计数据之上。对比4年前同时间段，蔬菜平均批发价涨了不少，对比去年同时间段，猪肉的批发价也涨了一些。根据商务部数据显示，相比4年前，30种蔬菜的平均批发价由4.56元/公斤涨到了5.68元/公斤，而猪肉的平均批发价由原来的48.09元/公斤则下降到26.8元/公斤，但对比去年同期，猪肉的平均批发价则涨了4.24元/公斤。相信大家的体感上也有所察觉的。虽然有媒体解释说是暴雨、洪水等极端天气影响了蔬菜产量，种子、化肥、农药等农资价格上涨，物流运输和储存成本上升，加之市场需求变化以及农业政策、市场调控措施，才导致蔬菜价格上涨。但，牵一发而动全身，最根本的原因相信也不用过多解释，大家都能理解。所以，无论是否买了房，其实楼市踩刹车后的结果，都是很多人难以接受的。作者 | 醉酒大鲨鱼

格隆汇2024-08-22

美国新闻周刊：青年失业率高企中国经济困境加深

套房屋，但多年来一直没有完工，这引发了中国房地产市场的持续低迷。中国统计局公布数据显示，7月总体失业率为5.2%，比6月份上升0.2个百分点。中国国有媒体《环球时报》称，中国的就业形势“基本稳定”，理由是高科技产业和服务业的增长。该媒体将青年失业人数归因于新毕业生大量涌入劳动力市场所造成的“季节性增长”。在7月，中国25岁至29岁年龄段的失业率为6.5%，此前在6月和5月分别为6.4%和6.6%。 30-59岁年龄段的失业率最低，为3.9%。自去年12月恢复统计以来，这一群体的失业率一直徘徊在4%左右。中国驻美国大使馆没有立即回复《新闻周刊》的书面置评请求。在中国年轻人难以找到工作之际，消费支出不温不火，这是拖累中国经济的因素之一。英国伦敦大学亚非学院中国研究所所长曾锐生(Steve Tsang)此前在接受《新闻周刊》采访时表示，由于这一人群也是最有可能消费的人群，在一个仍在努力应对消费者信心低迷的国家，把钱交给他们将是一种有效的经济刺激形式。

风枫2024-08-22

铁矿石价格连续第三天上涨，因中国可能采取新措施刺激房地产市场

措施刺激房地产市场内容导读市场回暖中国房地产市场的影响价格走势编辑总结市场回暖铁矿石价格连续第三天上涨，部分恢复了上周9%的跌幅。这一涨幅主要受到中国当局可能采取更多措施以刺激疲软房地产市场的影响。中国房地产市场的影响根据周二晚间的报道，北京正在考虑允许地方政府通过发行特殊债券的方式购买未售出的房屋。这一潜在措施是在一系列救助方案未能提振房地产市场之后提出的。房地产市场是铁矿石需求的主要来源。价格走势铁矿石期货在新加坡上涨了3.2%，至每吨98.45美元，截至当地时间下午2:26，本周累计上涨约7%。在大连，铁矿石价格上涨了3.8%，而上海的钢材合约也有所上涨。编辑总结铁矿石价格的上涨反映出市场对中国可能采取新措施以刺激房地产市场的乐观预期。尽管今年铁矿石价格已经下跌了30%，但中国房地产市场的潜在政策调整可能会带来新的需求增长。来源：今日美股网

今日美股网2024-08-22

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