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前途是光明的，道路是曲折的——国际货币基金组织提高全球经济预期，中国正在超速增长

国际货币基金组织（IMF）已经提升了今年全球经济的前景预期，称世界似乎正在走向“软着陆”——控制通货膨胀而没有太多经济痛苦，并实现稳定但温和的增长。

佳华1682024-04-16

度GDP超预期的同时，官方数据也显示，中国房地产危机仍加重，新房和现房市场的价格都在继续下跌，开发商仍然资金紧张。中国3月份房价继续下跌，加重了当局加大力度支持陷入困境的房地产市场的压力。#中国房地产危机# 国家统计局周二公布的数据显示，新房和二手房价格较上年同期的跌幅都有所加深，尽管环比略有放缓。据高盛集团称，中国持续数年的楼市低迷尚未触底，尽管政策制定者正在加紧采取措施提振需求，缓解开发商的债务压力。对房价、未完工住宅和不确定的经济前景的担忧使买家望而却步，使外界对传统的春季旺季出现反弹的希望破灭。国家统计局说，3月份，70个城市的新建住宅价格(不包括国家保障性住房)较上年同期下跌2.7%，跌幅大于2月份1.9%。该数据较2月份环比下跌0.34%，当时下跌0.36%。现房价格同比下跌5.9%，较1月份的5.2%进一步恶化，70个城市的现房价格全部下跌。现房价格环比下降0.53%，较2月份0.62%的降幅有所改善。房地产仍是拖累中国经济增长的最大因素之一。国家统计局称，一季度房地产开发投资下降幅度从前两个月的9%扩大至9.5%。不温不火的价格前景令住宅销售承压，上季度住宅销售同比下降30.7%。房地产开发商积累的现金缩水26%。最新卷入楼市低迷的开发商是国有背景的万科股份有限公司。由于外界对其财务状况的担忧，万科的债券、股票和信用评级都出现下跌。知情人士说，这家建筑商正在准备一项总额约人民币1,300亿元(合180亿美元)的资产计划，以便在寻求新的银行贷款时用作抵押品。中国最高领导层对房地产危机和低迷的经济越来越感到担忧。据彭博社上周报道，多家国有银行正在尽最大努力，鼓励信贷人员批准开发商贷款。高盛分析师本周写道，私人开发商在完成预售住房方面面临人民币4万亿元的资金缺口。

风起2024-04-16

融创中国(01918)上涨5.43%，报0.97元/股

景与服务。经过19年的发展，融创已成为中国房地产行业的头部企业和领先的文旅产业运营商，同时也是物业和会议会展物业的持有者及运营商。截至2023年年报，融创中国营业总收入1542.31亿元、净利润-79.69亿元。

金融界2024-04-16

世联行（002285.SZ）：截至2023年末公司对恒大已计提坏账准备11.32亿元，计提比例达95%

公司的表现还是不错的，在那个阶段，对于中国房地产的市场和政策上是做了积极乐观的判断，但后续出现了较大的偏差，这使得公司受到了较大的影响，对此我们深感抱歉。自去年以来，政府出台了一系列房地产政策，力度也非常大，比如解除限购限贷、修订计容面积等。今年3月份，虽然市场整体同比数据是下降的，但环比好转。北京二手房市场出现回暖、深圳二手房成交量突破了5000套、上海也有楼盘取得了很好的销售成绩。但这些短期向好的趋势能否持续，仍存在较大的不确定性。对于2024年的市场走势，实话说难以判断，不敢判断。尽管今年的市场形势难以预测，但我们的管理团队已经做好了充分的准备，保持着非常谨慎的态度去安排经营计划。代理业务产生于“分散市场”，市场越不成熟、供应端越分散，对专业机构的依赖程度就越高。随着行业的发展，开发商市场占有率越来越高，自建销售渠道及案场服务的完善，对公司代理业务有所挤压。在行业格局动荡的当下，又开始出现很多企业没办法自建营销团队以及设计团队，此时外包的业务增量开始浮现机遇。世联行是以营销服务出身的，当下希望抓住机会，以专业化的能力适应行业变化趋势。 2、问：2023年公司实收资本和资本公积都有一定减少，是不是公司回购的股票注销了？回复：是的。公司2020年进行股票回购，2023年注销了回购的股票。 3、问：公司2024年是否有机会实现业绩持平或回正？公司在这方面有哪些期望或计划？回复：说实话，公司压力特别大。过去的时间里，公司做了成本方面的优化，调整区域布局，收缩非核心地区的业务，让自身资源实现聚焦，将核心资源集中投向大湾区，以便让有限的资源更集中地投放在能够带来正向收益的领域。从当今市场格局上看，同行数量明显减少，公司是服务市场的机构，对市场变化的敏感度较高。如果市场有一些好的迹象，公司是有能力可以抓住。世联的管理团队是一支敬业、进取的团队，我们从来没有躺平过，也没有任何躺平的意思。 4、问：查阅年报注意到公司的代理费率有所下降，特别是在新房销售方面，公司的售楼处面临来自贝壳等转介渠道的冲击。这种冲击是否会对像世联行这类代理公司的费率产生挤压？或者开发商是否认为这些中介渠道更有用？这对世联行的业务会产生怎样的影响？在这种环境下，公司的优势又体现在哪里？回复：以前房地产市场炙手可热，开发商的产品大多遵循统一标准，项目开发和周转迅速，经营和流动性良好，渠道费高也可以接受。现在渠道仍然被频繁使用，但长远来看，过度依赖渠道可能会失去优势，反而增加了成本。现在的市场正在发生变化，有效需求不足，销售周期拉长，开发商的回现都是为了“保命”。这时候就必须深入洞察客户需求，准确把握他们的痛点，从产品定位、定价和产品设计等环节提供切实可行的改善建议，确保产品能够更好的满足市场需求，进而提升销售转化率。在这个阶段，市场将逐渐回归到专业价值服务。这种价值服并非单一环节优化，而是一体化的综合营销解决方案，帮助客户解决营销难题。这也是世联行的优势所在，我们有机会通过提供更全面的服务来提高收费。 5、问：横琴封关后，是否能对公司业绩有实质性的提升？同时，鉴于公司股价目前处于低迷状态，珠海国资委和大股东们是否有增持的计划？回复：公司跟珠海国资委和大横琴的互动还是比较多的，珠海国资委和大横琴集团对于公司的信任和支持没有变过。横琴封关后对公司业务的影响尚不明确，有待进一步研究和评估。当前市场环境的不确定性较大，公司首要任务是确保现金流的正常运作，以保障正常经营。同时，我们也会关注市场上的并购机会，以寻求公司发展的更多可能性。公司暂未收到股东的通知，倘若有相关增持计划，会严格遵守信息披露相关规则，及时履行信息披露义务。 6、问：横琴入股公司，在产业协同上面，珠海国资委是怎么考虑的？怎么会去收购一家房地产代理公司？出于什么考虑能够带来这个产业协同。回复：，大横琴定位为“城市运营商+产业发展商”，大横琴集团的总资产规模庞大，涉及物业管理、招商、运营以及销售等多个领域。同样，珠海国资委旗下也有众多资产需要专业的管理和服务。世联行定位为中国城市资产集成服务商，基于长远发展战略的高度认同和资源的战略协同，大横琴和世联行走到了一起，。入股之后，珠海国资委和大横琴集团对公司也非常认可，这也说明公司经得起市场的检验。 7、问：公司综合营销业务的毛利率是下降还是上升？回复：2023年公司综合营销业务的毛利率为20.61%，同比下降约两个百分点。影响公司毛利最主要的是人力成本和运营费用等，公司为了应对市场下行，不断调整和优化组织及人力结构，以期降低成本。由于人力成本的调整存在一定的滞后性，导致2023年的综合营销业务相关的人力及运营费用等固定成本费用率出现轻微上升。公司调整还是比较快的，人力成本的滞后性不会太久。公司整体经营在过去三年出现亏损的主要原因还是因为计提资产减值损失的影响。 8、问：大交易业务中的代理销售已经“踩坑”恒大，未来服务客户仍有风险尚存，公司是否有继续做该业务的必要？回复：截至2023年末，公司对恒大的应收款项总额合计12.27亿元，其中应收账款11.92亿元，已计提坏账准备11.32亿元，累计计提坏账准备比例达95%，应收账款账面价值仅为0.6亿元。公司已对恒大应收款项提起全面诉讼，已判决案件300多宗。虽然绝大多数判决案件获得胜诉，但实际执行起来难度较大。2023年，大交易业务前十大客户基本上以国企为主，涵盖中建、保利、华发、建发、中铁以及万科等等。在后续履约的过程中，公司都在尽力防范风险，防止“恒大前车”再次发生。 9、问：珠海国资委的项目，比如格力地产、华发地产的地产项目销售，是否会交给世联行来代理？在所有同行中，世联行在珠海的中标占比情况是怎样的？回复：珠海国资委的项目通常是按照市场化运作原则进行的。当他们有委外合作需求时，公司在其考虑名单之内。 10、问：大资管的物业及综合设施业务这块的毛利率是怎样的呢？回复：公司的大资管业务包括三个板块：物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务和咨询顾问业务。2023年，公司物业及综合设施管理业务的毛利率约在8%-10%。从项目层面来看，对于招商与物管一体化的项目，当出租率达到80%以上时，包干制下，项目的毛利率可达15%-20%；对于单一业主综合设施服务项目，其对成本控制严格且议价能力较强，项目风险比较低，因此项目的毛利率通常只有7%-8%。 11、问：连续亏损三年，公司未来是否面临强制退市的局面？回复：关于这个问题，投资人确实问得比较多。以前交易所的确有连续几年亏损触发强制退市的规定。但根据新的监管规定，与净利润相关的财务类强制退市指标为“最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，或追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于1亿元”。公司不存在财务类强制退市的风险。 12、问：公司内部如何进行风控管理？回复：风控管理主要分为几个方面。首先，在业务端，从签约后的三个月到半年内，我们会密切关注项目的收入情况。每个月的2号，我们都能得出全国687个代理项目的上月业务毛利水平变化。这些项目按照毛利水平被划分为三个等级：绿线代表正常，黄线表示需要警惕，而红线则表示需要紧急采取措施。对于黄线项目，会提前做好准备；对于红线项目，会立即进行营销调整，如调整商业条件、月费或人员配置，甚至可能撤场，以确保业务的敏感性。其次，从合约管理层面，要求合同的账龄在特定时间内必须经过集团审批。合同要素、结款情况等都需要仔细审核。我们还注重证据的保存，确保在需要诉讼时能够迅速提供完整的证据链。第三，催收管理方面，已经实现了系统自动提醒和罚款机制。如果某个环节未能按时完成，系统会进行提示并罚款，从而确保从业务层面到经营管理层面都能有效防范风险。在选择合作伙伴时，我们会严格审查他们的结款情况。对于结款不佳的开发商，我们会坚决不合作。同时，我们在签订合同时就会考虑可能出现的风险，并采取措施保护我们的权益。目前，我们还在不断探索业务创新，努力提高综合毛利率，以覆盖可能出现的亏损。我们在合同判断、项目选择等方面都在寻找更多的抓手，进行业务模式创新。 13、问：连续亏损三年，高管团队有没有减薪？回复：公司依据经营目标要求、履职要求，并参考市场水平确定高管的薪酬计划。薪酬计划一般由固定工资和浮动工资构成，固定工资基于员工岗位与职级确定，浮动工资结合公司、部门及个人的业绩绩效表现给予激励。实际支付的高管薪酬根据经营目标达成情况、履职情况及对公司的价值贡献等综合考核后确定支付。2023年，公司实际支付的高管薪酬592.76万元，比计划下降26.78%。2024年为降本增效，公司下调了高管的总薪酬计划，较2023年下降9.67%，同时提高了高管薪酬结构中浮动工资占比。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-04-16

融创中国(01918)下跌5.43%，报0.87元/股

景与服务。经过19年的发展，融创已成为中国房地产行业的头部企业和领先的文旅产业运营商，同时也是物业和会议会展物业的持有者及运营商。截至2023年年报，融创中国营业总收入1542.31亿元、净利润-79.69亿元。

金融界2024-04-16

万科回应舆论风暴！正面临短期流动性压力已准备一揽子计划

。万科由王石于1984年创立，曾经是中国房地产市场成长的代名词，公司推出优质项目，以迅速扩张的中产阶级为目标客户。作为1991年首批登陆中国股票交易所的公司之一，万科多年来一直是中国最大的房企，后来被更激进的竞争对手碧桂园和中国恒大所超越。

风起2024-04-15

中国房市一则重量级报告！高盛：中国私人开发面临4万亿资金缺口以完成预售住宅

#中国房地产危机#FX168财经报社(亚太)讯高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)的一份研究报告显示，中国私人房地产开发商在完成预售住宅方面面临人民币4万亿元(约合5,530亿美元)的资金缺口，这令尚未触底的房地产业雪上加霜。以Lisheng Wang为首的高盛分析师团队在周日(4月14日)发布的一份报告中写道，截至3月底，来自银行的信贷支持总额为人民币4690亿元，“似乎远低于确保房屋完工所需的金额”。报告称，随着中国房地产危机的持续，去年出台的房地产宽松措施对新房市场的影响正在消退。跟踪中国房地产行业的许多指标继续恶化，开发商的资金状况依然捉襟见肘。此外，高盛分析师们补充称，与之前的主要房地产周期相比，此次政策行动的力度“似乎相当小”。他们写道：“房地产行业尚未达到我们预期的L型路径的底部。” 高盛分析师们说，为改善这种情况，中国政府需要改善开发商的融资条件，并将住房需求恢复到“正常水平”。政策制定者还应致力于缓解房地产建设的萎缩。然而，高盛的计算显示，中国政府在这三个领域的大规模计划将产生“巨大成本”，远高于迄今为止可用的资金安排。中国依然面临着住房供应过剩的问题，尤其是在小城市。高盛分析师表示，假设地方政府和国有企业能够以市场价的50%购买库存，将供应量降至2018年的水平将需要人民币7.7万亿元。《华尔街日报》的一篇报道援引知情人士的话称，中国计划将公共住房占全国住房总量的比例从目前的5%左右提高到至少30%。高盛报告称，仅以中国最大的一线和二线城市为例，成本将在人民币4万亿至6万亿元之间。

天马行空2024-04-15

绿城中国(03900)下跌5.05%，报5.45元/股

亿元，品牌价值达906亿元，连续多年在中国房地产行业中获得多项荣誉。截至2023年年报，绿城中国营业总收入1313.83亿元、净利润31.18亿元。

金融界2024-04-12

中国15个城市取消首套房贷利率下限北京：贷款额度增加40万元振兴房市！

FX168财经报社(欧洲)讯中国房地产销售持续下滑，使经济与开发商面临压力。中国地方政府加紧放宽房地产市场的规定，15个城市取消首套房贷利率下限，4个城市放松了住房公积金贷款政策。北京将贷款额度增加40万元，约合55000美元。彭博社报道，据中国地方政府公告统计，截至周三(4月10日)，共有15个城市取消了首套房贷款利率下限。此举是在中国人民银行(中国央行)在2023年放宽最低抵押贷款利率的推动下采取的，旨在随着房价下跌吸引购房者。#中国房地产危机# (来源:Twitter) 4个城市放松了住房公积金贷款政策，住房公积金贷款是一种成本较低的银行贷款，主要用于购买公寓。北京将贷款额度增加了40万元人民币，南方贸易中心广州则将贷款额度增加了20万元人民币。积极寻求复苏之际，各类促销方案推层出新。日前，一家发展商启动“购屋买一送一”的罕见优惠活动，凡购买该公司一户位在北京通州的77平方公尺新屋，就赠送一户位在山东烟台的108平方公尺新屋，外加8天7夜的邮轮行程。延伸阅读：中国房地产罕见一幕！发展商推出“买一送一”计划：买北京新屋、送山东烟台大间房但是，这些举措似乎尚未让投资者放心。彭博资讯(Bloomberg Intelligence)对中国房地产开发商股票的衡量周四上午下跌2%，将今年的跌幅扩大至28%。 3月，中国住宅销售持续低迷，在传统上繁忙的春季期间出现好转的希望破灭。经济低迷加剧了万科集团等建筑商的流动性危机，并导致最大的国有银行的不良贷款激增。 (来源:Bloomberg) 易居中国企业控股有限公司执行董事Ding Zuyu表示：“两个一线城市放松购房政策的事实，增加了未来地方进一步放松政策的前景。” 《华尔街日报》(WSJ)指出，标普全球评级周三将万科企业的信用评级下调至低于投资级的最高档，并给予负面展望。报道称：“中国房地产市场的低迷丝毫没有减弱的迹象。”

圈内人2024-04-11

中国最新数据令人失望！CPI同比几乎没有增长，PPI通缩持续

环比下降0.1%。这些数据表明，由于中国房地产市场持续低迷，就业市场依然疲软，中国消费者正努力保持在假期期间回升的势头。这可能会打击人们对中国今年有能力实现5%左右增长目标的乐观情绪。这种乐观情绪是由最近几周公布的强劲出口和工厂活动数据引发的。 “价格数据清楚地反映了疲软的国内需求，”澳新银行大中华区首席经济学家Raymond Yeung说，“最近的增长势头主要是由出口驱动的。” 中国10年期国债受数据影响没有太大变化，交投于2.29%左右。在岸股市下跌，恐连续第六个交易日下跌，而在香港上市的中国股市指数也出现下滑，原因是美国高于预期的通胀数据支持了美联储可能在更长时间内维持较高利率的观点。 “美国CPI意外上涨，而中国则出人意料下跌，”Pinpoint Asset Management总裁Zhiwei Zhang表示，“这表明这两个国家的货币政策立场可能会继续分歧。” 通胀的消退也可能加大中国政府为经济提供更多支持的压力。价格下跌挤压企业的利润率，使它们不愿投资，而且消费者可能会因为预期未来商品会更便宜而变得更加不愿消费。中国的政策制定者承认需求疲软是一个问题，并已经采取了一系列措施来应对这一问题——包括计划向想要升级家电或机器的家庭和企业提供补贴——尽管他们没有采取大规模的刺激措施。路透也指出，近几个月来，中国推出了一系列刺激家庭支出的措施，包括放宽汽车贷款规定，但由于担心经济低迷和就业市场疲软，消费者对大件消费仍持谨慎态度。本月早些时候，中国央行誓言要加大力度扩大内需，提振信心。有迹象表明，未来几个月通缩可能继续困扰经济，一些行业的价格竞争最近有所加剧。由于产能过剩，锌冶炼厂等生产建筑材料的企业被迫降低收费，而电动汽车生产商则提供大幅折扣以吸引客户。

风起2024-04-11

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