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美国发生多起“高调违约”！大摩示警4.5万亿商业地产危机富国银行不良贷款激增50%

亏损。摩根士丹利警告，4.5万亿美元的商业房地产债务陷入危机，富国银行则报告不良贷款激增50%，达到15亿美元。美国银行越来越担心商业地产估值下降，以及其对银行资产负债表构成的风险。英国《金融时报》披露，自新冠病毒大流行以来，利率上升和许多员工更喜欢在家工作，写字楼的估值尤其受到重创。然而，金融高管试图向投资者保证，他们没有预见到重大的系统性风险，因为持股广泛分布在银行和其他机构之间。房地产集团Brookfield上周取消了与华盛顿附近的一组主要是郊区写字楼相关的1.61亿美元贷款，从而增加了越来越多的高调违约。今年2月，它交还了洛杉矶两座主要办公大楼的钥匙。黑石集团(Blackstone)和太平洋投资管理公司(Pimco)最近几个月也放弃了他们的一些办公室投资，而不是继续亏损的赌注。 “如果你有到期债务，你无法承担现有的债务负担并且你不愿意投入更多资金，那么它就会被取消抵押品赎回权，” Allen Matkins斯律师事务所房地产组负责人托尼·纳西斯(Tony Natsis)说。然而，他补充说，贷方更愿意修改现有贷款：“他们问自己，我真的想在糟糕的市场中收回这笔贷款吗？” 根据MSCI Real Assets的数据显示，今年前三个月，写字楼相关交易降至十多年来的最低水平。房地产专家一直在煞费苦心地指出，商业地产是一个发展缓慢、起伏不定的市场，投资者不应指望问题会迅速得到解决，或者当贷款人和借款人试图解决潜在问题时，这些困难会迅速堆积起来解决方案。美国托管银行首席执行官罗恩·奥汉利(Ron O'Hanley)上周表示：“商业地产尤其是写字楼会发生什么”是道富银行最关心的问题。并不是所有的房产都受到了同样的打击，A类房产表现良好。租金可能在下降，但他们并没有遇到麻烦。然而，B级和C级绝对是遇到冲击。” 管理着1220亿美元资产的PGIM房地产债务业务负责人布莱恩·麦克唐纳(Bryan McDonnell)表示：“我们所有人的问题是，传染病是否会从办公部门蔓延开来。如果你遇到信心问题，那么突然之间，人们可能会把所有商业地产都放在同一个桶里。” 有迹象表明，今年第一季银行收益的压力正在上升。上周富国银行报告称，自2022年12月以来，其不良商业房地产贷款增长近50%，达到15亿美元。与去年相比，摩根士丹利将商业地产和不断恶化的经济前景，列为其准备金大幅增加的原因。 “在我看来，我们没有陷入银行业危机，但我们已经并且可能仍然存在一些银行的危机，”摩根士丹利首席执行官詹姆斯·戈尔曼(James Gorman)在电话会议上告诉分析师。商业房地产贷款约占小型银行总贷款的40%，而大型银行的账面贷款约为13%。总部位于阿肯色州的Bank OZK对该行业敞口很大，该银行上周五报告说，它在第一季将贷款准备金提高10%，为3600万美元，比一年前增长10倍。摩根士丹利分析师称，在4.5万亿美元的商业房地产债务中，近1/3将在2025年底前到期，他们将其描述为“前期危机”。 (来源:英国《金融时报》) 上周，管理着价值3060亿美元的加利福尼亚州教师退休系统首席投资官克里斯托弗·艾尔曼(Christopher Ailman)称，他估计写字楼的价值已经下跌约20%，并且他正在为该基金520亿美元的房地产投资组合的巨额亏损做准备。投资者的不安情绪越来越普遍，本月接受美国银行调查的受访者中，近一半认为商业房地产是系统性信贷事件最有可能的来源。该行业在美国以外引起了类似的担忧，国际货币基金组织(IMF)的一位高级官员本月将商业地产描述为“焦点事件”。 IMG最新的金融稳定报告警告说，房地产价值下跌、金融状况收紧和市场流动性不足的有害组合可能会导致借款人难以为不断增加的到期贷款存量进行再融资，从而导致违约率急剧上升。但拥有3320亿美元房地产资产的全球最大房地产投资商黑石集团总裁乔纳森·格雷(Jonathan Gray)表示：“这里的积极因素是，大部分商业房地产仍然表现良好，如物流、酒店、出租房屋和数据中心。” 格雷通过黑石集团的房地产部门成名，并强调了房地产投资的广泛持有。“商业地产广泛分布在大银行、小银行、保险公司、政府机构、证券化和抵押房地产投资信托基金中，我不认为这是人们所说的那种系统性问题。”

颜辞2023-04-24

加拿大大型私贷爆雷！将最大客户告上法庭，要求出售3处房产还债$3.33亿

。不过最近，加拿大央行快速加息动摇了商业房地产市场，Romspen 不得不在去年 11 月冻结投资者赎回。当时，Romspen 管理着 32 亿元的资产，并将冻结归因于“抑制”的贷款偿还。在去年底向投资者发布的季度更新报告中，Romspen 披露其旗舰基金中 33% 的贷款是“不良贷款”。除了Romspen外，在加拿大，越来越多的私人贷方和基金正在努力应对更高的赎回请求。去年，Ninepoint Partners LP 在 25% 的投资者想要退出后不得不重组其旗舰私人债务基金。最近，在 12 月，世界上最大的私人房地产投资基金之一黑石房地产投资信托基金不得不限制赎回，因为有太多投资者想要收回他们的钱。私贷往往难以为高额赎回请求提供资金，因为他们贷款的性质使其难以迅速收回现金。向风险较高的借款人提供的私人贷款通常不容易出售，即使出售，也可能会以大幅折扣出售。在这个案例中，它走的是另一条路，并试图为这些物业财产指定一个接管人，不仅是 El-Hinn 先生，Romspen还有另一笔向卑诗亚省开发商提供的不良贷款，而该开发商的项目目前已经停工。卑诗省的这笔贷款旨在资助列治文市中心一处有七栋大楼的综合用途开发项目，但Romspen称，自 2020 年以来，该项目土地上没有进行任何实质性工作。借款人还于 2022 年 4 月申请破产保护。Romspen称其欠款1.91亿元。借款人 Alderbridge Way LP 此后提出反诉，指控 Romspen 违反了其建筑贷款协议。法庭文件显示，虽然高风险借款人更有可能违约，因此在私贷中，出现法庭之争很常见，但Romspen目前与 El-Hinn 先生的争斗值得注意，因为他们的业务关系可以追溯到 24 年前， El-Hinn 先生也是 Romspen 最大借款人。当 El-Hinn 先生最初违约时，Romspen 要求偿还 1.36 亿元。为解决这个问题，双方达成了所谓的暂缓协议，有效地让 El-Hinn 先生有时间拿出借来的钱。三年内售出了六处房产，但还有三处房产尚未出售。 “鉴于自宽容协议最初签署以来已经过去了很长一段时间，Romspen 对 Hinn 先生成功完成 Woodbine Mall、Rexdale Mall 和 1500 Birchmount 销售的能力失去了信心，”Romspen 在其接管申请中表示。在回应 Romspen 要求接管人的请求时，El-Hinn 先生上周辩称，COVID-19 大流行等变数对剩余未售出的房产产生了重大影响。他写道：“由于两个最大的抵押物业，包括最有价值的资产 Woodbine Mall，都是零售商场，它们的适销性因显而易见的原因而受到严重的负面影响。” El-Hinn 先生表示，他曾与一家大型商业地产所有者达成协议，将 1500 处 Birchmount 房产出售给该物业，但是他声称，该交易因加拿大利率飙升而破裂。看来央行的加息不但影响Romspen私贷，也影响了其最大客户El-Hinn 先生。 Romspen 表示，虽然 El-Hinn 先生在 2018 年违约时最初欠债 1.36 亿元，但由于多种原因，此后欠款已增至 3.33 亿元。其中一个原因是，Romspen买断了这些房产的其他抵押贷款，将债务集中在一个地方。根据法庭文件，利息也继续以每年 15% 的速度累积滚动，并且还有额外费用，例如保护性付款和欠款中包含的费用。 El-Hinn 先生对欠款提出异议，并在他的法庭文件中声称 Romspen 计算有错误。作者：丁其

加国君2023-04-21

加拿大抵押贷款和住房公司警告：高利率抑制房屋建设，但更糟糕的还未到来

加拿大抵押贷款和住房公司本周三（2023年4月19日）在一份新发布的住房供应报告中发出警告：2022年利率的迅速飙升开始抑制房屋建设的步伐；高利率正在减缓房屋建设，但更糟糕的还在后头。

Heidi 1评论2023-04-20

华尔街经历多事之春洗礼大行掌门人点评伤痕与机遇

了6.43亿美元的信贷损失准备金，其中商业房地产和写字楼贷款是增长的主要推动力。　　摩根大通表示，其信贷损失准备金反映了“11亿美元的净销账和11亿美元的净增准备金”。不过，该行高管表示，他们不会采取激烈的应对措施。随着投资者越来越担心写字楼贷款损失的增加，摩根大通专注于微调房地产投资组合。　　“我不会使用信贷紧缩这个词，”首席执行官杰米·戴蒙表示。“显然，会有一点点紧缩，而且大部分与某些房地产问题有关。” 　　在高盛，包括信用卡业务在内的平台解决方案部门本季度拨备飙升至2.65亿美元。这家华尔街巨头将此部分归咎于信用卡业务净销账增加。　　经济展望　　尽管增加了坏账拨备，但银行高管们淡化了对信贷危机逼近的担忧。　　“我们尚未看到该投资组合出现任何裂痕，” 美国银行首席财务官Alastair Borthwick表示。 “消费者状况良好。” 　　戴蒙表示，美国经济总体上保持健康，财务状况良好的消费者仍在支出，企业状况良好。最后他用他喜欢的天气比喻来描述宏观经济不确定性。　　“过去一年我们一直在监控密布的乌云，银行业动荡加剧了这些风险，”他补充说，美国最终将陷入衰退。　　“我们继续对经济前景保持谨慎，”高盛首席执行官David Solomon表示，高盛已经做好了应对经济走软的充分准备。　　第一共和银行　　虽然有人暗示危机最严重的时候已经过去，但摩根士丹利首席执行官James Gorman强调了区域性银行业危机与2008年有明显不同，且没有可比性。　　大型银行都参与了对第一共和银行的救助，联合向该行存入300亿美元。这些银行的高管们骄傲的宣称他们有多努力帮助支撑这家陷入困境的机构。　　富国银行首席执行官Charlie Scharf说，“在最近影响银行业的事件中，我们很高兴能够帮助支持美国金融体系，” 　　他所在的银行为此投入了50亿美元，参加行动的银行每家都会将资金存放在第一共和银行至少120天。　　“我们所有人都做对了，” 戴蒙在财报电话会议上说。

金融界2023-04-20

摩根士丹利第一季度营收超出预期尽管信贷损失拨备急剧上升

备同比增长三倍至2.34亿美元，主要与商业房地产和宏观经济前景恶化有关。　　该行庞大的财富管理业务实现营收65.6亿美元，高于预期，同比增长11％。摩根士丹利的财富管理业务新增净资产1100亿美元，目前资产管理规模达4.6万亿美元。　　该行首席财务官Sharon Yeshaya提及财富管理业务新增净资产时表示：“大约200亿美元源于3月份发生的相关事件”。她将新增资产的大部分归功于该行的投资回报。“本行业务模式的持久性正在通过业绩体现出来。”

金融界2023-04-20

“人们担心一切都会崩溃”！美国房价创2012年来最大跌幅高盛：一场“近乎完美的风暴”正在酝酿

受房贷利率高企、住房库存不足和银行业危机等因素影响，3月份美国房价中值为400,528美元，同比下跌3.3%，创下11年来的最大跌幅。与此同时，知名投行高盛警告商业地产领域正在酝酿一场完美风暴。

夏洛特2023-04-20

风向又变了！除了美元，全球市场都在跌：黄金下探1970，油价重挫2%，比特币失守3万

Philip Lane)最新表示，预计商业房地产投资将受到信贷紧缩的特别严重打击。如果基线情景不变，进一步加息将是合适的。 “从现在开始再加息两次，达到3.5%，这将使欧洲央行的立场接近我们认为在当前情况下需要的水平，”北方信托资产管理公司EMEA和亚太地区首席投资策略师Wouter Sturkenboom说。在美国，圣路易斯联储主席布拉德(James Bullard)于路透访问中称，最近衰退忧虑消退，倾向支持联储继续加息。亚特兰大联储总裁博斯蒂克亦支持当局再加息一次，然后将利率维持在5%以上一段时间，以抑制仍然过高的通胀。掉期交易反映出美联储将在5月份加息25个基点，而7月份将开始降息。 “那可能太早了，”摩根大通资产管理公司亚洲(除日本外)投资专家主管Jonathan Liang表示，“可能会有一个转折点，可能在今年年底，但可能不会像市场目前定价的那样快。” 尽管美联储官员发表了鹰派言论，但芝加哥期权交易所波动率指数仍处于2022年1月以来的最低水平，低于17。美国银行的GFSI市场风险指数——衡量全球资产波动性的指标——接近2022年2月以来的最低水平。其他资产方面，比特币跌破了备受关注的3万美元关口。由于投资者权衡美国原油库存萎缩的迹象和对需求复苏不均衡的担忧，油价下跌。受美元走强刺激，金价加速下跌，日内跌超30美元逼近关键支撑位1970。在中国政府打击市场投机的最新举措中，誓言要遏制“不合理”的价格上涨后，铁矿石价格下跌。

厉害啦2023-04-19

第一块倒下的多米诺骨牌？美房地产巨头曝出1.6亿美元债务违约

银行的一大担忧，这些银行持有约67%的商业房地产贷款。摩根士丹利称，未来两年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期，如果这些债务中的很大一部分出现违约，小银行可能面临倒闭的风险。总部位于纽约的Signature Bank今年3月倒闭，加剧了地区银行面临的威胁，因为该行约一半的贷款流向了商业地产。不过，商业地产问题的严重程度仍有待观察，因为贷款与价值比率处于历史低位，这将有助于借款人在房地产价值不断下跌的情况下还得起新的贷款，并减轻贷款机构的损失。市政官员已经开始着手处理市中心多余的空置办公空间，这可能成为当地经济的负担。由于联邦政府仍然没有强制要求办公室工作，华盛顿特区一直在努力解决办公室入住率低的问题，其他主要城市也面临着类似的问题。今年1月，纽约市市长亚当斯(Eric Adams)宣布，计划在曼哈顿中城开辟一片办公住宅改造用地。此前，华盛顿特区市长鲍泽(Muriel Bowser)计划在纽约市传统的办公中心增加700万平方英尺的住宅面积，该计划已经刺激了几个改造项目。

夏洛特2023-04-19

银行业不太可能受到影响但信贷可能会收紧

　　此外，马可思指出，由于这些银行是商业房地产市场的主要融资机构，写字楼、实体零售店甚至多户住宅的业主和开发商可能会面临压力。　　不过，随着利率上升，目前的环境可能为贷款机构和逢低买进者提供机会。　　马克斯写道:“当投资者认为事情是完美无瑕的时候，乐观情绪就会高涨，好买卖就很难找到。”“但当心理向绝望的方向摇摆时，我们就有理由相信，逢低买进者和资本提供者将握有更好的牌，有机会获得更好的回报。”我们认为SVB的崩溃是朝这个方向迈出的第一步。” 　　商业地产风险　　马克强调，银行面临的最大担忧之一是，商业地产（尤其是写字楼）贷款可能引发问题。高利率、潜在的经济衰退、信贷条件收紧以及办公楼需求下降，加上新冠疫情彻底改变了人们的工作方式，这些都是商业房地产行业的不祥之兆。　　与此同时，据估计，美国银行持有4.5万亿美元未偿还商业房地产抵押贷款中的约40％，即约1.8万亿美元的面值，而美国银行的总资产超过23万亿美元。　　马克斯指出，由于银行的杠杆率很高，总股本为2.2万亿美元，约占其总资产的9％，平均每家银行的商业房地产贷款估计相当于其资本的100％左右。马克斯表示，其结果是，商业房地产抵押贷款的损失可能抹去银行平均资本的同等比例，使其资本不足。　　不过，这并不意味着当商业地产抵押贷款出现违约时，银行必然会蒙受损失。Marks指出，这还取决于贷款价值比（loan-to-value），这是一种贷款机构用来确定其面临风险的评估，以及贷款机构和房东之间的谈判。　　马克斯写道:“没有人知道银行的商业房地产贷款是否会遭受损失，或者损失会有多大。”“但我们很可能会看到抵押贷款违约成为头条新闻，至少，这可能会吓到贷款机构，给融资和再融资过程带来阻碍，并进一步加剧风险感。”

金融界2023-04-19

美国银行业绩强劲，银行业共同抵御市场挑战

滑拖累。近几个月来，投资者越来越担心商业房地产信贷质量，在疫情爆发后，美国主要大都市地区的大片办公室空置。富国银行表示，其办公室贷款组合中约12%是业主自用的，近三分之一的贷款对担保人有追索权。美国银行业系统第一季业绩亮眼，净营收和每股收益均超出预期，并实现了利润增长，其强劲业绩表明其在当前经济环境下的竞争力和抗风险能力。尤其是其净利息营收同比增长，表明了利率的上升、持续的业务发展和客户关系发展战略对银行业业绩的推动。不过，非利息营收普遍增长较少，这可能会引起投资者对美国银行业系统未来业务增长的一些担忧。同时，信贷损失准备金增加也表明美国银行业系统对当前经济环境风险的重视。综合来看，美国银行业系统在经济形势不佳的背景下依然表现强劲，仍有望在未来继续保持稳健的业务增长，但仍需注意管理风险和扩大非利息营收。美国银行业负责任的增长策略为经济环境充满挑战和波动的市场和银行业带来了强劲的业绩，其强大的表现为投资者加强了信心。

Heidi2023-04-19

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