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金九银十前夜，上海北京同步出手！郊区限购松绑打响楼市“保卫战”
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8月25日，上海优化调整房地产市场政策，涉及限购、公积金、信贷和税收等方面，这是2025年首次调整。新政核心在于“核心区严控、郊区松绑”，旨在释放需求、缓解库存压力。符合条件的家庭在外环外购房不再限制套数，即户籍家庭或社保满1年的非户籍家庭可无限购。同时，成年单身人士按居民家庭执行限购政策，户籍单身可在外环内购2套，非户籍单身社保满3年在外环内限购1套，外环外社保满1年不限套数。这与北京类似，但上海社保年限门槛更低（外环外仅1年 vs 北京2年），力度更大。公积金政策优化显著，贷款额度大幅提升。购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高额度上浮15%，多子女家庭首套可叠加计算，最高达216万元，远超北京的160万元。此外，“又提又贷”政策落地，允许提取公积金同时申请贷款，直接缓解首付压力。商业贷款政策简化，不再区分首套和二套，统一利率水平。以100万元贷款、30年期等额本息计算，按首套房利率下限3.05%估算，月供减少约220元，进一步降低利息成本，促进改善性需求。房产税政策同步完善，非户籍家庭首套住房暂免征收房产税；第二套及以上住房，在合并计算家庭面积后，给予人均60平方米免税扣除。这衔接了限购优化，减轻非户籍购房负担。此次调整背景是上海楼市近期承压。2024年上海曾两次调整政策（“沪九条”和“沪七条”），推动市场反弹，如2024年6月新房成交环比增长63.49%，12月达80.79万平方米新高。但2025年二季度起市场下滑，6-7月新房成交面积同环比下降，7月去化率降至41%。外环外作为新房主力（前7月成交占比54.39%），库存压力高企，截至7月末库存面积561.65万平方米，占全市76.6%，去化周期17.6个月，远高于外环内的7.3个月。在“金九银十”节点前，北京和上海相继松绑郊区限购，通过差异化策略稳定楼市。上海新政力度超预期，有望缓解高库存板块压力，优化供需结构，巩固市场回稳态势。此次调整正值“金九银十”节点，上海与北京同步松绑郊区限购，形成一线城市“定向宽松”共识，旨在稳定市场信心、释放改善型需求。分析认为，政策通过精准释放郊区需求，既缓解高库存压力，又避免核心区投机风险，为楼市“保卫战”提供支撑。
金融界08-26 07:54
金融时报：贸易战加剧广东经济下滑，出口模式停滞不前
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他相信工厂还能为他提供稳定收入，但全国房地产市场的低迷，也让他在附近购买的房产贬值。 “我这里还有房贷，孩子也在这边上学，”他说，“我不敢出去找别的工作。” 来源：加美财经
加美财经08-26 00:00
港股收评：恒科指大涨3%，科技、地产股强势！
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院第九次全体会议要求，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。个股方面，万科财报显示，公司在债务化解方面取得一定进展。通过自身资产处置与大股东深圳地铁集团的持续资金支持，万科已如期偿还243.9亿元公开市场债务，且2027年前无到期境外公开债。消费电子概念股普遍下跌，万威国际跌10%，久融控股跌超9%，港仔机器人、思摩尔国际跌超4%。生物医药B类股走低，欧康维视生物-B跌超15%，百奥赛图-B跌超8%，歌礼制药-B跌超6%。今日，南向资金净卖出13.76亿港元，其中港股通（沪）净卖出24.36亿港元，港股通（深）净买入10.6亿港元。展望后市，国泰海通证券认为，年内需重视港股三大因素：AI领域技术突破催化科技成长、美联储降息背景下外资可能超预期，南下增配力量仍有较大空间。受益于资产稀缺性优势，港股市场望持续吸引增量资金入市助推行情向上，结构上重视本轮产业周期中弹性更大的恒生科技。
格隆汇08-25 18:55
今日恒大退市——500亿美元的中国地产巨头彻底倒下！
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却在债务高筑的压力下倒下，并引发了中国房地产市场长期危机。专家称，退市是一个最终且不可逆转的步骤。恒大如今已更多被视为经济动荡的代名词，而不再是昔日中国经济繁荣的象征。创始人许家印曾是亚洲首富，他的财富从2017年的450亿美元暴跌至不足10亿美元。2024年3月，因虚增780亿美元收入，许家印被罚款650万美元，并被终身禁止进入资本市场。清算人还在考虑是否追索他的个人资产。在崩塌之际，恒大在全国280个城市拥有约1300个项目，这凸显了其失败的规模及其对更广泛经济的拖累。恒大16年前在香港首次亮相，曾是中国增长最快的房地产企业，在充满投资机遇的时代风光无两。如今，它将被记住为全球负债最重的公司之一，其倒塌让中国金融体系濒临崩溃。恒大挑战了北京长期以来对“大而不能倒”企业的政策，打破政府对企业无限举债的容忍度。2021年，恒大在超3,000亿美元的债务重压下轰然倒下，暴露了中国经济的脆弱性，以及其对房地产作为增长引擎的依赖。如今只剩下这个庞然大物的残骸——分布在280多个城市、1300个未完工的楼盘，以及数十万仍在等待交房的购房者。还有长长的债权人队伍：从中国境内为恒大打工的企业，到伦敦和纽约的投资者，都仍在等待回款。去年，一名香港法官下令对恒大进行清算，并任命专门处理破产的Alvarez & Marsal接手。这家公司曾经帮助处理雷曼兄弟破产。接手一年半以来，清算人仅在帮助海外债权人追回少量欠款方面取得有限进展。恒大最新披露的文件显示了这一过程的艰难。债权人已对恒大在中国的项目发起数百起法律诉讼，几十处资产被冻结。在一些案例中，投资者或地方政府已接管了项目。由于恒大复杂的业务架构和数千家子公司，香港清算人很难追回资产。在香港债权人声称的450亿美元债务中，真正收回的仅约2.55亿美元。清算人甚至警告称，一些已接管资产的价值本身都存疑，这让“最终能为债权人变现多少资金”蒙上严重阴影。清算人正尝试通过另一法律途径追讨资金：向恒大前主席许家印、其妻丁玉梅以及前首席执行官夏海钧追责。在香港进行的一起非公开听证案件，已锁定他们在恒大上市后的几年间套现的60亿美元资产。这反映了中国昔日房地产行业的疯狂与过度。案件目前主要聚焦于许家印的妻子和夏海钧。许家印已于2023年被拘留，此后遭罚款650万美元，并被指控“组织欺诈”。
风起08-25 17:51
从风险溢价的角度看中证A500的投资机会
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房地产问题，会议强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。充裕的流动性为市场注入活力，政策上的积极表态让市场看到政府促进发展的决心，提振了投资者信心，对市场风险偏好的提升起到积极推动作用，未来风险溢价或有望进一步下行。行业层面，近期成长赛道在政策与产业趋势的双重催化下展现出强大的发展潜力。政策方面，相关部门发文部署促进广电视听内容供给工作，通过实施“内容焕新计划”加强内容创新，改进电视剧集数和季播剧播出间隔时长等管理政策，改进电视剧内容审查工作，优化机制，提升效率。政策的支持不仅为相关产业链上的企业提供了广阔的发展空间，也使得投资者对该行业的未来发展前景充满信心。产业趋势层面，人形机器人运动会的召开成为行业发展的重要里程碑。人形机器人作为前沿科技领域的代表，其相关产业正处于快速发展阶段。运动会的举办展示了人形机器人技术的最新进展和应用场景，或促进投资者将资金投向相关成长赛道，推动风险偏好上行。中证A500指数通过"分行业选取+自由流通市值选样"的编制方式，相对其他宽基指数显著优化了行业平衡性，更偏向成长风格，因此未来或更受益。海外方面，外部环境边际改善，全球资金再配置开启。全球央行年度盛会——杰克逊霍尔央行年会现已召开，市场高度关注美联储主席鲍威尔的发言。当前市场对美联储货币政策走向极为敏感，鲍威尔的表态可能为今年余下时间的货币政策定下基调。鲍威尔发言偏鸽派，或有望进一步强化市场对全球货币政策宽松的预期。与此同时，CME FedWatch显示，市场判断9月降息25BP的概率已升至86.8%。全球货币政策宽松预期升温，使得资金寻求新的投资方向。中国经济在全球经济格局中展现出较强的韧性和潜力，越来越多的海外资金开始关注并流入中国市场，为市场带来了增量资金。这些资金的进入不仅增加了市场的活跃度，还提升了投资者对市场的整体预期，推动市场风险偏好进一步提升，风险溢价有望进一步下降。图：市场判断9月美联储降息25BP概率高达86.8% 资料来源：Wind，易方达基金，注：数据截至2025年8月18日三、产品简介：关联产品包括A500ETF易方达（159361），联接A/C: 022459/022460 A500ETF易方达（159361）跟踪中证A500指数，聚焦中国核心资产。中证A500指数相较上证指数展现出更显著的成长风格。上证指数按照总市值加权，因此银行、非银金融等行业公司通常权重更高。而中证A500指数通过"分行业选取+自由流通市值选样"的编制方式，显著优化了行业平衡性，成长属性较强，同时个股权重分布亦更均衡，实现了“核心资产”与“新质生产力”的双轮驱动。图：中证A500指数风格更偏向成长资料来源：Wind，易方达基金注：数据截至2025年8月18日图：中证A500权重分布更均衡资料来源：Wind，易方达基金注：数据截至2025年8月18日以上内容与数据，与有连云立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云08-25 16:56
中国房市重大突发！金融中心上海放宽购房限制中国房地产股应声跳涨
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住房。受政策制定者将出台更多措施支持房地产市场的猜测，中国房地产开发商的股价周一早些时候反弹。去年9月出台的刺激措施并未有效遏制持续四年的房地产市场低迷，这种低迷拖累了经济增长。目前中国经济又面临美国关税的新威胁。晨星公司(Morningstar Inc.)房地产分析师Jeff Zhang表示：“上海的放松政策肯定会带来一些积极影响。我们估计，郊区的房地产销售额占全市房地产销售额的一半以上。” 《证券日报》援引一位业内专家的话说，随着政府准备加快城市改造项目以提振房地产市场，最早可能在9月份出台更多措施。彭博社衡量中国房地产股的指标一度上涨3%，创下一个月以来的最大盘中涨幅。 (截图来源：彭博社) 万科(China Vanke Co.)股价一度上涨16%，即便该公司上周五宣布上半年亏损扩大。融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings)股价一度上涨13%。国务院总理李强上周在国务院会议上重申，必须采取行动遏制房地产市场下滑。中央政府在3月份的全国人民代表大会上表示，将“充分释放”购房需求和改善住房条件的购房需求。上海此举是继8月初北京出台类似政策之后，北京也允许符合条件的居民在五环以外(普遍认为是郊区)购买不限数量的住房。
tqttier08-25 14:50
上海官宣优化调整房地产政策措施，地产链需求端支持政策显效可期，建材ETF易方达(159787)备受关注
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务于人口疏解、区域协同等战略目标，成为房地产市场因城施策风向标，实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。产业趋势：当前建材行业供需两端催化因素形成共振，需求端，北京、上海接连优化调整房地产政策措施，同时雅江下游水电工程、川藏铁路、新藏铁路等西部地区基建重大工程的逐步落地将为建材产业开拓需求增量，并提振政策预期；从供给端看，水泥产业产能置换标准趋严、产业协同趋势巩固驱动供需格局向好。估值：截至2025/8/22，中证建筑材料指数市净率为1.03，处于近十年16%分位处，估值仍处于深度价值区间。相关产品：建材ETF易方达（159787）跟踪中证全指建筑材料指数，覆盖我国水泥行业龙头，可以作为布局水泥产业业绩企稳改善、股东回报提升机遇的便捷工具。建材ETF易方达管理+托管费率0.15%+0.05%/年，显著低于挂钩中证全指建筑材料指数的同类产品，较低的费率能够有效为投资者降低成本支出，以更高性价比布局建材产业长期发展贝塔！以上内容与数据，与有连云立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云08-25 14:25
上海楼市新政出炉！复刻北京做法，放开了外环限购限制，专家解读：上海外环外新房库存占全市70%，消化周期超20个月，部分小区价格回到2016年水平
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.18”会议上，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。同时，同为一线城市的北京在8月8日也发布了稳定楼市的新政，优化了限购政策、提升了公积金支持住房消费的力度。因此，京沪两个一线城市要做出率先贯彻落实的举措。其次，上海近期二手房价格跌幅扩大，4月份以来二手价格指数连续三个月下跌，且跌幅扩大，7月份为-0.9%，环比跌幅位列70大城市的第七位。新房方面，尽管均价在上涨，但指数环比涨幅明显收窄，意味着高品质住房销售也出现疲弱、同质化竞争，背刺非新规产品等现象。李宇嘉提到限购政策并非取消外环外限购：一是，复刻北京的做法。此次限购政策调整，只是对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭（社保或个税连续缴纳要满1年及以上），放开了外环外限购的限制，也就是不限购置套数。并非是完全取消了外环外限购，非户籍居民家庭可以随便买多少套。二是，去化外围的库存。目前，上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月；同时，外环外二手房库存挂牌量占比，达到近40%，创新高。而且，外环外的新房和二手房存在相互竞争，甚至降价踩踏的情况，部分小区价格回到2016年的水平。因此，优化限购政策，旨在激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。对于公积金政策，李宇嘉表示能够提升购房能力、降低资金冗余：一是，此次对多子女家庭购置首套房的扶持力度最大，叠加计算从192万元提高至216万元，基本可以覆盖全部贷款，贷款利率相比商业贷款利率低近30个基点，有效降低了刚需家庭的购房负担。二是，公积金既可以提取做首付款（包括直系亲属），提取后也不影响贷款额度。再考虑到贷款额度提升，意味着公积金在降低首付和月供上具有双重“降门槛、降成本”的效果。对于持续缴纳公积金的人群来说，具有明显的带动作用。
金融界08-25 14:05
楼市突发，上海罕见在A股午盘休市期间出手，新一轮楼市政策放松潮来了！一线城市北京、上海先后出招，房地产板块大涨原因找到了
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增长，二手房市场“以价换量”特征明显。房地产市场正逐步走出“硬着陆”风险，进入一个周期更长、过程更为温和但持续的调整阶段。这种局面极大影响消费、投资、地方财政和市场预期，不可低估房地产对经济的拖累效应。
金融界08-25 13:55
港股午评：恒指涨2.08%，科指涨3.1%，大型科技股集体走强，内房股集体拉升，万科企业涨超15%
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以来，中央及地方在政策层面持续发力推动房地产市场止跌回稳。据中指研究院统计，今年前7个月，全国各地共出台房地产相关政策超370条。房地产政策“组合拳”取得了积极成效，住房和城乡建设部数据显示，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长。稳定币概念股、濠赌股、手游股、钢铁股、家电股、高铁基建股、汽车股纷纷上涨。另一方面，中资券商股、职业教育股、生物医药B类股、纸业股多数逆势走低，此外，新消费概念股走势分化，沪上阿姨跌超5%，蜜雪集团、古茗走低。机构观点中国银河策略：美联储降息有望促进更多海外资金流入港股市场，关注三类股 8月22日，美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔央行年会上发表重磅讲话，称风险平衡似乎正在发生变化，当前的形势意味着，就业面临的下行风险上升。随着政策处于紧缩区域，这种风险平衡的转变可能意味着需要调整政策立场。鲍威尔讲话后，市场加大对美联储9月降息的押注。而美联储降息有望促进更多海外资金流入港股市场，推动股价上涨。国内方面，财政部发布数据显示，7月份，全国一般公共预算收入20273亿元，同比增长2.6%，增幅为年内最高，其中，税收收入18018亿元，增长5%。展望后市，建议关注港股以下板块：（1）中报业绩表现超预期的板块，港股中报业绩表现好于预期的板块有望补涨。（2）政策利好增多或政策利好持续发酵的板块，例如AI产业链、“反内卷”行业等。（3）在海内外不确定性因素的扰动下，高股息标的可以为投资者提供较为稳定的回报。华泰证券：多重因素共振下外资对香港资产配置或有提升空间往后看，外资依然有继续增配中国市场空间： 1 ）海外流动性易松难紧，不仅因为货币政策，还有金融监管、发债久期调整等，美元流动性可能趋势偏松； 2 ）国内基本面预期改善，人民币汇率仍有升值空间。但也需要注意的是，当前外资在港股市场重要性已经有所下降，南向资金在互联互通标的中成交占比已经超过 40% ，其未来流入的持续性同样甚至更加值得关注。
金融界08-25 12:14

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