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盛松成：中国房地产为什么不会硬着陆

地产硬着陆、泡沫破灭和2005年美国的房地产泡沫前，它的城镇化情况怎么样呢？1990年日本和2005年美国的城镇化率，分别是77.37％和79.93％。也就是说，当时他们房地产泡沫硬着陆的时候的城镇化率比我们现在高得多，提升空间已经不大了，而我国还在城镇化快速发展当中，因此，在未来相当长一段时间内，城镇化率仍然是我国房地产市场发展的主要的支撑。　　还有，中国的居民收入仍然有较大的增长的空间。从绝对水平看，2021年中国城镇人均可支配收入是47411.9元，为同期美国人均可支配收入的13.1％，为日本的15.46％。也就是说，我们收入提高的空间比较大的，这是绝对水平。从相对水平来看，2016-2021年，中国城镇居民可支配收入复合年均增长率是7.12％，而美国房地产泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入复合年均增长率只有4.25％，日本房地产泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入复合年均增长率为4.47％。也就是说，我们目前的居民收入增长速度远远超过当时日本和美国房地产泡沫破灭时的情况，这也意味着我国居民对房地产的需求还会持续比较长的一段时间。　　我国房地产处于筑底阶段。这是我对目前我国房地产市场的判断——我国房地产市场处于筑底阶段。今年8月以来房屋竣工明显提升，当然，仍有波动。11月住房竣工面积同比下降了20.2％，10月份只下降了9.4％。11月房屋的新开工和施工面积同比增速分别是-50.8％和-52.6％，10月份两者分别是-35.1％和-32.6％。也就是说，整个房屋的新开工和施工面积、竣工面积，11月份同比下降的幅度也是远远超过10月份的，这与目前疫情感染激增对房地产行业造成短期冲击也有一定关系。但是我觉得我国房地产已经处于筑底阶段。　　需要指出的是，坚持房住不炒是我国长期的调控方针。过去两三年来三道红线和贷款集中度管理双管齐下，我国房地产金融风险已经得到了初步的化解。三道红线主要是针对房地产企业的，是为了抑制房地产企业的盲目扩张和盲目加杠杆，是为了防范化解房地产企业的风险。而贷款集中度管理制度意义更深远，它实际上是规定了房地产的贷款，包括按揭贷款和房企贷款，在整个贷款当中所占的比重。贷款集中管理制度，对于大银行、中银行、小银行都有一系列的规定，主要的目的是使得我们的贷款背后代表的社会资源不能盲目地过多流向房地产，而应该流向先进制造业和现代服务业。这三道红线和贷款集中度管理制度，可以说是长远的、深刻的。当然，目前房地产面临较大风险，且疫情严重，所以这两项制度可以暂缓执行，或适度放松，以后再根据实际情况予以调整。实际上我在今年4月就提出，“对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。”（《疫情加剧中国地产行业生存危机盛松成建议适当延长去杠杆周期》，彭博新闻社，2022-04-20）但是从长远看，这个还是会执行的一项制度。　　随着疫情过去后，再加上各项政策的落实，明年经济有望好转，也将带动房地产的恢复。12月15日相关信息指出，“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”。这是时隔近20年我们再次提出房地产是国民经济的支柱产业。我们第一次提出房地产是国民经济的支柱产业是在2003年非典以后，之后我们对房地产是国民经济支柱产业这个提法没有取消，只是没有再强调，尤其是最近几年房地产调控时期，我们没有再强调。　　但是这次特别强调了房地产是国民经济的支柱产业。针对当前下行风险我们已经出台了一些政策，也就是我刚才已经大致地给大家介绍了我们出台的一些政策。现在还要考虑新的政策，要努力改善房地产行业的资产负债的状况。现在房地产行业最大的问题就是它的流动性不畅，资产负债不是很平衡。所以要改善资产负债状况，就需要从供给端和需求端两个方面同时来调控。要稳定房地产市场，稳定市场预期，稳定销售，稳定投资，稳定价格。这么一来，就能够引导市场预期，使市场信心回暖，我们的房地产业才能够平稳健康地发展。

金融界2022-12-23

任泽平：房地产步入存量分化时代，我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”

产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。　　房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。　　未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以“跟着人口流动去买房”。　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。　　其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？“小城镇派”认为，“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？　　我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。　　研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。　　我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。　　从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。　　从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70％的城市面临人口流出和房子过剩，只有20％左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。

金融界2022-12-21

习近平2023年展望！“坚持稳字当头、稳中求进” 持守不发生系统性风险底线

房地产业向新发展模式平稳过渡，这是走出房地产泡沫周期循环的治本之策。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。针对“国进民退”、“整治资本家”等说法，习近平指出：“必须亮明态度，毫不含糊，始终坚持社会主义市场经济改革方向，坚持两个毫不动摇，毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。” 曾在福建、浙江工作的习近平还说：“我是一贯支持民营企业的，也是在民营经济比较发达的地方干过来的。” 年年过、年年好报道披露，回顾过去一年的经济发展，习近平语重心长：“遇到的困难很多，有的困难是空前的，但是我们做到了。” “什么时候没有困难？一个一个过，年年过、年年好，中华民族五千多年来都是这样。爬坡过坎，关键是提振信心。” 他强调，“明年经济运行有望总体回升。我们要坚定做好经济工作的信心。” 新华社发表的会议侧记披露，习近平在会上强调：“加强基层防疫能力建设，加强药物和疫苗研发应用，保障好群众的就医用药，重点抓好老年人和患基础性疾病群体的防控，着力保健康、防重症。”#2023年前景展望#

小萧2022-12-19

泡沫迹象无处不在！全加最具影响力投资大佬：房产泡沫与巨额债务齐袭 2023年衰退概率高达90%

最有影响力的商界人士之一。巨额债务和房地产泡沫消费者债务如此失控，以至于即使政策利率为3.75%，加拿大人用于偿还债务的总金额也要被从税后收入中抽走14%以上。而这还是在加拿大央行周三再次加息50个基点之前的利率。 Rosenberg指出，问题不在于利息，而在于本金支付水平，需要指出的是，在1990年第三季度，总还本付息与收入之比仅为12.3%，当时任行长时John Crow将政策利率定在12.75%。然而，由于这些极度紧张的资产负债表，这就是如今3.75%的利率给人的感觉。目前的整体偿债负担高于1981-82年的水平，当时房贷利率高达20%。这再次证明，在过去几年(几十年)，随着家庭债务的激增，需要支付巨额本金。 Rosenberg还评估了加拿大存在的泡沫的极端程度，结果如下： 1. 房主的负担能力处于自1990年以来的最紧张状态。还记得当这种情况与恶性利率周期相撞时会发生什么吗？将此视作一个双标准差(SD)事件，换言之，这是一个极端事件。要恢复这一负担能力比率，房贷利率需要下降200个基点，或者全国房价暴跌25%(或两者兼有)。 2. 房屋租售比为146%，高于78%的历史正常水平——这是另一个双标准差事件。相比之下，美国在2000年代中期泡沫期间的峰值为128%。 3. 房价与可支配收入之比目前高达135%。而其长期平均水平为89%；美国在2000年代中期泡沫时期的峰值为134%。这又是一个双标准差事件。这里的均值回归意味着房价下跌23%。 4. 现在，加拿大需要11年的中等收入才能买得起一套独栋住宅。相比之下，今天的美国只有8年，这是一长串双标准差事件列表上的又一件。 5. 家庭债务收入比位居全球最高，高达令人难以置信的169%。历史平均水平为125%。美国在15年前泡沫破裂前的峰值为134%。 6. 住宅建设占GDP的比重为9%，这是另一个双标准差事件。其接近历史最高水平，远高于6%的正常水平。这也是美国目前这一比例的两倍，美国在2005年前后住房建设热潮期间曾达到7%的较低峰值。 7. 至于加拿大家庭资产负债表上的住房资产，不妨看看其规模：住宅房地产占家庭净资产总额的55%，而美国目前为30%，在2006-07年泡沫高峰时为39%。这又是一个双标准差事件。不是住房供应的问题，而是供给相对于需求的问题 Rosenberg称，这是事实，而不是我们经常听到的关于加拿大住房“供应短缺”的神话(住房建设相对于GDP的9%，接近历史最高水平，远高于世界其他地区的水平，这怎么可能呢？) 加拿大去年在住房上的支出(1450亿加元)几乎是商业资本支出(740亿加元)的两倍。这几乎是创纪录的差距，大约是历史正常水平的3倍。在过去十年里，生产性资本存量没有增长，而住宅资本存量增长了14%。私营部门、非住宅企业资本存量没有增长；自2011年以来没有资本深化。因此，加拿大的生产率在过去9个季度中有8个季度持平或下降，接近3年来的最低点。这促使加拿大央行稳步下调其对2022年潜在实际GDP增长的预估至微不足道的1.75%。而加拿大目前的人口增长率为1.6%。Rosenberg表示，考虑到生产率的趋势，潜在增长率将为负。经济的糟糕程度可见一斑。加拿大经济故事中的一切都可以归结为人口增长，但即使在这一方面，如果没有前所未有的移民热潮，人口也会下降。现在移民流入的速度是过去30年平均水平的两倍。随着人口自然增长的下降，移民潮产生了巨大的抵消作用，也给房地产市场带来了压力。想想看：加拿大过去一年的人口增长率为1.6%，高于美国(0.1%)、澳大利亚(不到1%)、英国(0.6%)、意大利(-0.5%)、日本(-0.5%)等国家。在所有工业化国家中，只有冰岛的人口增长率高于加拿大，为2.4%。而我们所面临的情况是：加拿大的出生率/生育率处于30年来的最低点，所以人口没有自然增长。然而，移民热潮将年化人口增长推高至70.3万人，比过去20年的平均51.3万人高出19万人。难怪加拿大的房地产泡沫达到了创纪录的规模(在过去几年里，加拿大央行的超级宽松政策助长了房地产泡沫)。 Rosenberg表示，联邦政府应该考虑将移民人数减少19万，这或是解决住房负担能力危机的最佳方法之一。从供给面来看，过去两年新屋开工量为平均每年27万套，创下纪录，而美国的新房开工数并不比加拿大高。加拿大也有150万受雇建筑工人，这也创下纪录，比5年前增加了10万。在过去5年里，建筑业的就业人数增长了7%，而制造业的就业人数持平，资源行业的就业人数增长不到1%。建筑业的就业比例达到创纪录的8%；同样，住宅建设支出占加拿大GDP的9%，而长期标准为6%，目前美国为4.5%。 Rosenberg还有一个问题要问加拿大官员：在大规模的移民流入中，是否引进了建筑工人？毕竟，虽然有着创纪录的建设，但加拿大仍然存在所谓的供应短缺。

夏洛特2022-12-11

美股收盘：道指涨近200点中概股表现强势趣头条飙涨近60%

相比引发2007-2009年金融危机的房地产泡沫破裂，2001年经济衰退前的科技股泡沫破裂，现在的情况不可同日而语。鉴于已经意识到可能的风险，加之利率已经提高很多，美联储下周料将把升息幅度下调至50基点。　　美加之间重要输油管线Keystone因漏油而关停原油供应料更为紧张　　连接加拿大和美国墨西哥湾的主要输油管道Keystone因为原油泄漏问题而被关闭。管道运营商TC能源周四发表声明称，漏油点位于内华达州Steele City以南约20英里处。因预期管道关闭将导致供应收紧，美国市场原油期货一度飙升4.4％。　　TC表示，已经将受影响的区域隔离，工作人员正在努力控制和回收泄漏的石油。Keystone管道系统每天原油输送量超过60万桶。　　目前美国库欣的原油库存处于7月以来最低水平。中西部地区炼油厂的原油加工量处于8月以来最高水平，在关键管道关闭的情况下，原油供应可能会非常紧张。交易员表示，鉴于泄漏的原油流入水路，预计管道可能要关停数天。　　高通胀下经济降温，美国初请失业金人数上升至23万人　　美国华盛顿特区司法部长正在起诉亚马逊公司，要求对其涉嫌误导消费者的行为进行民事处罚。这些消费者认为自己在给快递司机小费，但亚马逊却将这笔钱转用于支付快递员的基本工资。该案件提交给华盛顿特区高等法院，该机构在和解调解中发现，亚马逊在两年多的时间里拒绝向其小型经济司机提供小费。　　美国联邦贸易委员会（FTC）表示，亚马逊曾承诺，司机将获得100％的小费，但该公司转而使用一部分小费来支付司机的基本工资。亚马逊同意支付6170万美元来解决这件事，这笔钱专门用于司机。亚马逊发言人当时表示，不同意其先前的薪酬做法不明确。　　2023年美国人将以更保守的方式规划自己的财务　　因高通胀和高利率造成的美国经济降温，使美国申请失业救济的人数有所增加。美国劳工部周四公布的数据显示，截至12月3日的一周初请失业金人数从一周前的226000人上升至230000人，高于2019年疫情前的平均值21.8万人。　　一周内连续领取失业救济金的美国人增加至167.1万人，比前一周增加了约62000人。这是自2月份以来美国失业金申请人数的最高水平。　　Plante Moran Financial Advisors首席信息官Jim Baird表示：“与去年春季的周期性低点相比，失业申请人数明显增加。”。“去年3月，失业申请人数降至166000人，随后几个月略有上升。自今年年初以来的持续增长是实质性的，即使最近的增长有限。”包括亚马逊（Amazon）、苹果（Apple）、Lyft、Meta Platforms和Twitter在内的多家知名公司最近几周都宣布裁员。　　美国抵押贷款利率连续第四周下跌推动30年期利率降至6.33％　　美国的抵押贷款利率连续第四周下降，有望促进购房能力改善，令更多买家进入萎靡不振的房产市场。房地美周四发布声明称，30年期固定利率抵押贷款的平均利率从上周的6.49％降至6.33％。上个月一度升至7.08％。今年之前，该利率自2002年以来从未升破7％。　　今年借贷成本飙升，让潜在买家望而却步，并且导致库存紧张，因为如果卖房意味着将低利率贷款换成更昂贵的贷款，那么几乎没有房主愿意出售。房地美的数据显示，过去四周，抵押贷款利率下降了75个基点，创下2008年以来最大降幅。这可能会略微刺激仍在观望的购房者，令其认为终于可能找到可以负担的贷款交易。　　房地美首席经济学家Sam Khater表示，总体而言，由于经济的不确定性，买家信心依然低迷。　　美国联邦贸易委员会寻求阻止微软690亿美元收购动视暴雪的交易　　美国联邦贸易委员会寻求阻止微软以690亿美元收购动视暴雪的交易，称Xbox游戏机制造商与热门游戏发行商的联姻将损害竞争。监管官员表示，微软若掌控动视暴雪，可能会限制竞争对手访问该公司的重量级游戏，在产值超过2,000亿美元的游戏市场抑制竞争。　　“微软已经表明它能够并且将会拒绝竞争对手访问其游戏内容，”联邦贸易委员会竞争局局长Holly Vedova说。“今天，我们试图阻止微软掌控一家领先的独立游戏工作室并利用它来伤害多个活跃且快速增长的游戏市场的竞争。” 　　微软总裁Brad Smith说，“我们依然相信这宗交易将扩大竞争，并为游戏玩家和开发商创造更多机会。”他说，该公司致力于解决竞争顾虑，本周早些时候向联邦贸易委员会提出了让步方案。“我们充满信心，希望有机会在法庭上阐述我们的意见，”Smith补充道。　　游戏驿站Q3营收创两年最大降幅，游戏市场本季度整体下滑　　游戏驿站Q3净销售额下降8.5％至11.86亿美元，上年同期为12.97亿美元，低于分析师预测的13.9亿美元；净亏损0.947亿美元，上年同期1.054亿美元；调整后的每股亏损为31美分，低于预期的29美分。　　去年成为董事长的Ryan Cohen一直在努力重振GameStop的增长，随着玩家从购买游戏光盘转向数字下载，GameStop的增长已经放缓。更糟糕的是，GameStop的零售业务在疫情封锁期间被取消，游戏机的供应限制进一步影响了业绩。　　亚马逊、谷歌、微软和甲骨文获美国国防部价值90亿美元云计算合同　　美国国防部表示，亚马逊、谷歌、微软和甲骨文共享一份90亿美元的混合合同，为美国国防部提供全球范围内的安全云服务。据了解，上述四家公司共同为美国国防部提供其联合作战云能力（JWCC），相关工作将在弗吉尼亚州雷斯顿进行，并在2028年6月8日前完成。值得一提的是，被称为联合作战云能力战略的合同授予结果符合美国国防部的努力，即依靠多个远程操作基础设施技术供应商，而不是依靠单一公司，这是特朗普执政期间所提倡的一项战略。　　英美烟草：美国消费者正在转向购买更便宜的香烟品牌　　英美烟草表示，随着物价的上涨和消费者可支配收入的下降，美国越来越多消费者正转向选择购买价格较低的卷烟品牌。由于美国和欧洲部分地区的通货膨胀率达到几十年来的最高水平，消费品公司业务量极易受到客户为节省现金流进而降低预算的影响，烟草市场消费水平正逐渐从高价优质产品向利润率较低的产品过度。　　哔哩哔哩《三体》动画定档周六开播　　《三体》动画将于本周六11:00开播，首日两集连播。《三体》动画由艺画开天作为联合出品方负责制作，艺画开天文化传播有限公司由腾讯旗下子公司持股约29％，哔哩哔哩关联公司持股约30％。　　贝壳机构料其全年业绩有望回正　　第一上海发研报指，自2022Q4以来，国家从信贷、债券、股权等多方面改善了房企融资环境，叠加不断的需求端刺激，房地产行业正在复苏。贝壳Q3业绩充分体现公司在房地产市场低迷和疫情防控措施下依然拥有较强的运营以及盈利能力。该行认为，随着房地产行业的复苏和疫情防控优化，公司2022年业绩有望回正。　　携程发布2023旅游振兴A计划　　携程网正式推出2023旅游振兴A计划，宣布将推出三重战略助力行业和目的地与旅行者重逢：通过建设10个文旅产业孵化中心，重构产业生态；通过千名当地向导打造千种目的地重逢体验，重塑品牌价值；通过千亿流量四季营销促进万亿旅游消费，重振消费信心。　　挚文集团Q3净营收32.33亿元超预期，净利润5.358亿元　　挚文集团2022年第三季度，挚文集团净营收达32.33亿元（约4.545亿美元），超出华尔街预期的31.341亿元，不按照美国通用会计准则计量，归属于挚文集团的净利润为5.358亿元（约7530万美元），持续31个季度盈利。

金融界2022-12-09

加拿大激进加息将于2023年“浮现”后果，经济衰退将让很多人“措手不及”

出现“严重衰退”，即高水平的家庭债务、房地产泡沫和全球经济的涟漪效应。罗森博格表示，利率周期带来的溢出效应可能会显现出来，因为银行可能会限制信贷供应，各部门的支出也会下降。罗森伯格还称，根据最近的加息，他预计在暂停加息之前，银行可能还会再加息一次。罗森伯格表示，一旦通胀开始回落，他认为央行可能会开始降息，这大概会发生在2023年下半年。他说：“下一阶段将等待通胀下降，我认为它会下降，但经济衰退将让很多人措手不及。” 类似的情况可能会在美国上演，但罗森博格表示，加拿大人通过浮动利率抵押贷款更容易受到更高利率的影响，因为更多的消费信贷与短期利率挂钩。他说：“相信我，美国那里的情况也好不到哪里去，但我认为明年加拿大的情况往好了说也要阴云密布。”

Dan19772022-12-09

专家：美国房地产市场需要经过长期调整，未来几年房价需要下跌20%

前美国房价周期的长度。上世纪90年代的房地产泡沫持续到2004年，而2000年代中期的房地产泡沫则持续了近10年。据DataTrek联合创始人Nicholas Colas透露，这表明目前的房价涨势可能需要数年时间才能消退。 Colas 说：“为了回到长期增长趋势，美国房价需要在未来几年下降大约15至20%。这个过程显然已经开始，但还有很长的路要走。”尽管由疫情引发的房地产危机不像之前的泡沫那么严重，但Colas指出，6月份的房价峰值仍比趋势水平高出29%。今年在美联储大举加息之际，房地产市场一直承压。美联储已加息近400个基点，并计划在12月再加息50个基点。抵押贷款利率一度飙升至超过7%的20年高点，导致一些经济学家发出警告，美国的房地产市场即将崩盘，房价可能会直线下降。抵押贷款利率刚刚小幅下降，30年期固定抵押贷款利率上周降至6.49%。与此同时，美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的抵押贷款购买指数上升3.8%，连续第4个月出现上升，表明需求也开始调整。上周，再融资需求下降了13%，整体申请下降了0.8%。 "当然，抵押贷款利率上升将在一定程度上推动房价回落，但历史经验表明，市场的任何调整都需要时间，" Colas说。

Sue2022-12-02

再次拉响衰退警报！《大空头》原型：美国将遭遇一场“真正的”多年衰退

nt的伯里因早期发现次贷危机，并在美国房地产泡沫中大赚一笔而闻名。2019年，这位投资者还通过购买游戏驿站(GameStop)的股票赚了数百万美元，当时该公司的股票还没有被Reddit的狂热所占据。

夏洛特2022-12-01

曾准确预测中国房市低迷的顶尖经济学家：中国的“沃尔克时刻”终于结束了！

转了房地产市场，但也助长了三四线城市的房地产泡沫。到2018年，在目睹房价飙升和开发商在海外债券市场的借贷狂潮后，陆挺的担忧加深了。陆挺说道：“今天房地产市场问题的种子就是在那些年播下的。”最近的政策转变表明，近期打击行动给经济带来的“痛苦”太大了。陆挺称：“实现房地产市场软着陆很重要。但软着陆是一个多年的过程。”

tqttier2022-11-23

平安首经团队：如何看待民间投资增速放缓？

稳，整体信用扩张并未“失速”，这与日本房地产泡沫破裂后信贷总量、结构“双紧”的现象形成了明显对比。但在总量稳定的背后，民营企业融资却呈现出“冰火两重天”的状态。　　一方面，结构性货币政策加码之下，制造业、小微企业贷款需求得到较好满足。今年上半年，银行业金融机构小微贷款余额新增5.8万亿至55.8万亿元，同比增长17.2％，快于总体贷款增速6.0个百分点；制造业企业中长期贷款亦保持高增，今年上半年制造业中长期贷款余额同比增速达到29.7％，高于同期贷款余额增速18.5个百分点。从人民银行发布的贷款需求指数来看，今年前三季度制造业企业、中小型企业的贷款需求指数加速下行。我们认为，今年以来民营制造业、中小企业贷款需求指数回落，可能反映的是制造业、中小微民营企业贷款需求得到较充分满足。作为对比，2018年三季度到 2019年四季度，小型企业贷款需求指数大幅攀升，与大中型企业产生背离，当时的背景是小微企业贷款余额增速下滑至低位，表明当时贷款需求的上升可能主要由于融资需求不能得到满足。　　　　但另一方面，民营房地产企业融资仍较为艰难，房地产贷款、民营房企信用债融资情况表现较差。今年以来，房地产行业调整程度加深，金融机构贷款意愿持续降温：前三季度房地产开发资金累计同比下降16.9％，其中国内贷款降幅更是达到27.2％，信贷收紧是房地产资金来源下滑的主要拖累之一。信用债融资方面，民营房企净融资金额持续为负，且与国有房企间的差距明显加大：今年前三季度民营房企信用债净融资金额为-716亿元，而国有房企同期达到915亿元。　　　　另一值得关注的现象就是，今年前三季度出口保持高增速，PPI-CPI剪刀差收窄，但民营企业盈利能力并未明显改善，抑制了民企的投资意愿。基数作用下，今年以来PPI同比增速出现较快回落，10月PPI当月同比已降至-1.3％，而CPI同比小幅回升，PPI-CPI剪刀差持续收窄，上游原材料价格上涨对于中下游民营企业盈利的侵蚀减弱。同时，在外需暂稳、汽车产业链竞争力增强、人民币贬值等因素的支撑下，前三季度我国出口仍表现出一定韧性，1-9月出口累计同比（按美元计）增长12.5％。不过，民营企业盈利状况并未明显改善，反而持续下滑：私营工业企业利润总额累计同比增速由年初的-1.7％降至9月的-8.1％，而同期国有工业企业利润仍保持正增长。　　　　民营企业盈利能力持续下滑，其主要原因在于：　　一是，今年国内疫情反复对于民营企业生产经营活动影响更大，即使在疫情得到控制后民营企业的恢复也不及国有企业。今年一季度，私营、股份制工业企业生产活动较国有企业更加活跃，工业增加值增速较快，但4月开始随着国内疫情升温，私营、股份制企业的生产经营活动受到了更大影响，私营企业工业增加值当月同比由3月的6.0％降至4月的1.1％，降幅高于国有工业企业，且此后的恢复情况也相对低迷。并且，此后疫情反复对以民企为主的服务业造成了持续影响，在6月的“深蹲反弹”后，服务业PMI指数、服务业生产指数又转头向下，便指向这一点。　　　　二是，终端需求收缩令位于中下游行业的民企营收更快下滑。2021年下半年以来，国内需求逐步收缩，而终端需求下滑得更加明显。从制造业PMI新订单指数来看，今年以来小型制造业企业新订单指数持续位于50的荣枯线之下，而这导致位于中下游的民营企业收入明显下滑，生存状况更加艰难。今年前三季度，私营工业企业营业收入累计同比仅增长5.4％，大幅低于国有企业10.6％的累计同比增速。　　　　最后，需求收缩除了影响民企盈利能力外，同样导致民企预期持续转弱，并可能加重了企业“被动加杠杆”的压力。一方面，需求收缩导致民营企业预期继续转弱，PMI生产经营活动预期指数、国家统计局公布的企业景气指数预期分项等均指向这一点，尤其是疫情冲击后民营中小企业预期没有恢复。另一方面，需求收缩加重了企业的“被动加杠杆”压力，并减弱了信贷支持政策的效果。我们根据规模以上工业企业经济效益数据的披露情况，将总资产增长划分为：流动资产（包括存货、产成品资金、应收账款、其它流动资产）和非流动资产。今年前三季度，私营工业企业总资产同比增长11.4％，其中流动资产的拉动达到8.6个百分点，拉动贡献率为74.8％，相比之下流动资产对国有工业企业总资产增速的拉动贡献率仅为46.8％。这反映出，今年以来私营企业资产扩张主要是由于存货、产成品资金等流动资产的拉动，进而说明需求收缩之下，库存积压、应收账款拖欠等现象令民企现金流更加紧张，致使今年以来私营工业企业资产负债率继续上行。同时，这也说明出部分私营企业融资并非用于扩大再生产，信贷政策对于民间投资的支持效果可能会被削弱。　　03 　　小结　　近期针对民营企业、民间投资的支持政策加速出台。2022年11月7日，国家发展改革委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，推出6大类21项政策举措，支持民间投资发展。11月8日，交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计规模达2500亿元，后续可视情况进一步扩容。11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。在当前政策基础上，保持总需求稳定、进一步优化政策实施细节等，均对促进民间投资意愿具有积极作用。　　一是，着力保持总需求稳定。今年前三季度，尽管出口、基建投资保持了较高增速，但仍然难以对冲消费的疲软以及房地产投资的下行。尤其是房地产市场的调整对于民间投资造成了较大拖累：一方面，民营房企在融资受限、销售下滑的背景下，投资意愿明显降温；另一方面，房地产市场的调整同样对于制造业投资带来了一定的负面影响。在报告《中国制造业全景图——基于需求的视角》中，我们从终端需求的角度测算了制造业各行业对于房地产业的依赖度（制造业投资中有八成以上为民间投资），发现今年前三季度制造业投资增速靠后的行业，多为对房地产依赖度较高的行业。近两个月以来，海外央行货币政策收紧导致外需明显回落，我国出口下行压力明显增加，这意味着未来我国经济对“内循环”的依赖将显著增强。民间投资的企稳回升，不仅有赖于政策支持，更重要的是整体宏观经济环境的回暖及总需求的稳定。　　　　总需求稳定下的预期改善，对于民间投资回升同样具有重要意义。根据斯坦福大学和芝加哥大学三位学者编制的中国经济政策不确定性（Economic Policy Uncertainty）指数，随着新冠疫情得到有效控制，该指数自2020年下半年至2021年三季度持续回落。但2021年四季度开始，在多种因素叠加冲击下，该指数再度上行，截至今年10月已达到742，远高于疫情前水平，甚至与疫情爆发初期也相差不大。而民间投资对经济政策的不确定性颇为敏感，历史上当经济政策不确定性指数攀升时，民间投资往往表现不佳。这是由于相比于扩大生产、提高产能利用率来说，民营企业做出投资扩张的决策要审慎许多，只有当需求改善持续较长时间时，民企预期才会出现回暖，带动民间投资上行。因此，只有总需求稳定企预期改善后，民间投资才会实质回暖。　　　　二是，细化、优化民营房企救助原则，最大化“第一支箭”、“第二支箭”政策效果。11月8日，交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。与此前相比，本次政策在主体（将房地产企业纳入支持范围）与手段（特别指明“直接购买债券”）方面均更加多元，对于民营房企的支持信号也更加明显。11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出在房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑企业信贷、债券融资、资管产品融资等多方面对房地产企业进行金融支持。不过，在工具总量有限的情况下，需要进一步优化救助原则，针对资金需求量小、资产质量高、公司治理机制健全的民营房企适当倾斜，让政策起到“四两拨千斤”的效果。　　三是，研究推出支持民营企业股权融资的“第三支箭”。央行行长易纲此前曾表示，为稳定和促进民营企业股权融资，人民银行正在推动由符合规定的私募基金管理人、证券公司、商业银行、金融资产投资公司等机构，发起设立民营企业股权融资支持工具，由人民银行提供初始引导资金，带动金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供阶段性的股权融资支持。但由于股权融资风险相对更高，对于资本市场、金融体系、监管政策等方面要求更高，目前尚未有直接大规模的支持政策出台。当前，我国经济发展模式正在从吸收模仿向自主创新转变，民营企业作为科技创新的重要载体，在面对长周期、高投入的研发项目时，易出现资金困难等现象，因此支持民营企业股权融资的“第三支箭”同样需要研究推出。

金融界2022-11-22

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