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中国房市突发重磅警告！房地产危机蔓延中国国有开发商示警面临大面积亏损
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本月早些时候说，央行还鼓励贷款机构降低抵押贷款利率。中国人民银行周四在其季度货币政策报告中表示，截至6月，中国343个城市中有100个城市降低新房抵押贷款利率下限或取消最低要求。受此影响，中国6月份的平均抵押贷款利率为4.11%，较上年同期下降0.51个百分点。
tqttier2023-08-18
为什么巴菲特会无视加息，大笔买入美国房屋建筑商股票
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融时报报道说，美国住宅建筑类股似乎无视抵押贷款利率上升的影响，大幅反弹，还吸引来一个大买家，巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司投入了8.14 亿美元，而且分析师们也依然看涨。 Photo byJ KingonUnsplash 伯克希尔本周披露其持有的 DR Horton、Lennar 和 NVR（美国三大主要的住宅建筑公司，主要专注于新房屋的建设和销售）的股票今年分别上涨了约三分之一，远远超过标准普尔 500 指数。竞争对手普尔特集团（PulteGroup）的股价飙升了 80% 以上。过去一年半里，抵押贷款利率翻了一番，提高了住房融资成本。但事实证明，利率上涨对房屋建筑商来说是件好事，因为利率的快速上涨实际上将许多现有业主困在了他们的房产中，减少了待售现房的存量，并将潜在买家引向了新房产。美国银行分析师雷夫·贾德罗西奇说："没有人会说这不是一个周期性行业，但大型住宅建筑商已经证明，他们能够管理好自己的资产负债表，渡过可能出现的糟糕局面。我们的观点是，该行业还有更大的上升空间。" 摩根大通的研究显示，约四分之三的美国房主的抵押贷款利率低于 4%。根据抵押贷款银行家协会的数据，上周新增贷款的平均利率为 7.16%，达到了 2001 年的水平。许多美国家庭通常以30年固定利率条款借款。总部位于迈阿密的建筑商Lennar 执行主席斯图尔特·米勒在最新财报电话会议上说："一句话，供应短缺，需求正在回归经济实惠的产品，建筑商将需要生产更多的房屋来填补空缺。" 像米勒这样充满信心的展望，支撑着股价的乐观情绪，业务的周期性意味着住宅建筑商通常不会大量派发股息，因此除非较高的利润被浪费掉，否则账面价值将会增长。据投资银行Keefe, Bruyette & Woods 公司的杰德·拉赫马尼估计，DR Horton 和豪宅建筑商Toll Brothers 等行业领先企业的账面价值，在未来三年内每年应上涨约 20%。他补充说："如果你以现在的估值持有 Toll，那么仅从账面价值推算，未来 12 个月的回报率应为 15%-20%。" 房价在去年下滑后已开始回升。高盛分析师本周将 2023 年美国房价预期从下跌 2.2% 上调至上涨 1.8%，理由是住房供应紧张和需求好于预期。全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨说，新建筑通常占住房库存总量的 12%，但目前至少占市场总量的 30%。美国商务部周三表示，从全国范围来看，7 月份单户住宅新开工量同比增长了近 10%。Lennar公司最近上调了其指导目标，目前预计本财年将交付 6.8 万至 7 万套住宅，高于此前预测的 6.2 万至 6.6 万套。大建筑商也受益于信贷条件的收紧，因为他们的规模和融资渠道，帮助他们提供了小型竞争对手无法比拟的激励措施。激励措施包括所谓的 "降价购房"，即建筑商提供比市场上更低的房产抵押贷款利率。瑞银集团（UBS）分析师约翰·洛瓦洛说："私营建筑商，其中许多是活跃于一两个市场的小企业，在获得土地、劳动力和材料以及融资方面都遇到了困难。公共建筑商不仅有能力采购这些东西，还能为客户提供融资。" 那么会出什么问题呢？一个令人担忧的问题是，随着住宅建筑商提高产量，供应链限制和成本上涨可能卷土重来。美国银行的贾德罗西奇指出了一些风险，比如供应商Owens Corning最近以需求强劲为由，提高了绝缘材料的价格。根据全美住宅建筑商协会和富国银行编制的指数，本月美国住宅建筑商信心今年首次下滑。全美住房建筑商协会主席艾丽西亚·休伊表示，部分放缓是 "建筑工人短缺 "造成的。然而，最大的风险是，随着利率的持续走高，美国经济将急剧放缓并出现大范围的失业。洛瓦洛说："如果你告诉我就业将会强劲，我愿意接受更高的利率。但如果没有工作，就很难买房。"
加美财经2023-08-18
美国房市传来一声“巨响”！华尔街日报：鲍威尔导致数万人裁员房地产买卖开始“冻结”
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四(8月17日)公布数据显示，美国平均抵押贷款利率升至7.09%，为20多年来的最高水平。此次上涨延续了长期的高借贷成本，而这种高借贷成本已导致房地产市场放缓。《华尔街日报》报道称，美联储主席鲍威尔维持高利率，导致房地产行业数万人裁员。房地产买卖开始“冻结”，买家计划更长期租屋，房主也不再愿意将房屋投放市场。这是自2022年秋季以来，美国30年期固定利率抵押贷款利率首次升至7%以上。一年前，利率约为5%。房地产市场是经济中受美联储高利率政策打击最直接的部分，由此导致的再融资和购买活动放缓对一些抵押贷款机构造成了打击，导致该行业数万人裁员，并拖累经济增长。 (来源:WSJ) 抵押贷款利率与央行的举措并不直接相关，但它们往往会随着10年期国债收益率的变化而宽松，该收益率周四触及2007年以来的最高水平。一些分析师认为，随着市场为利率不会很快下降的可能性做好准备，10年期国债收益率有足够的空间继续攀升。周四股市下跌，延续了8月份的跌势，投资者再次担心美联储继续加息。根据本周发布的会议纪要，美联储官员仍然认为通胀风险和加息的潜在需要。当美联储2022年开始快速加息时，购房借贷成本的上升预计将是暂时的。一年半过去了，尽管利率在2022年底和2023年初曾一度跌至6%，但仍在回升至高位。现在，买家、卖家、投资者和房地产参与者正在适应这样一种观念：较高的利率将会持续下去，或者至少会持续比他们预期更长的时间。《华尔街日报》指出，尽管许多潜在买家正在努力寻找他们能买得起的东西，但许多潜在卖家却感到被困在原地。许多房主不愿意将房屋投放市场，担心放弃低利率抵押贷款并被迫申请更昂贵的贷款。最近购买并希望能够很快再融资的高利率房主开始接受这样一个事实，即他们将不得不等待一段时间。一些买家已经放弃，决定租的时间比他们计划的要长。但即使感兴趣的买家较少，供应不足仍会推高价格，留下来的买家仍在激烈争夺少量的待售房屋库存。 26岁的布莱恩·惠勒(Blaine Wheeler)和他的妻子在密苏里州的李萨米特(Lee's Summit)找房子已经有六个月了。预算在25万至35万美元之间的房屋很难买到。当一款产品真正上市时，往往会吸引大量感兴趣的买家。 “这几乎已经到了这样的地步，如果你不领先于市场，那么你就落后于市场，”作为能源行业招聘人员的惠勒说。“从某种意义上来看，我们希望推动生活向前发展，但我们也不想做出让自己后悔的决定。” 根据全美房地产经纪人协会的最新数据，6月份现房中位价超过41万美元。这比一年前达到的峰值略有下降，但仍然是有记录以来的第二高价格。 Bay Equity Home Loans高级贷款官员阿内尔·布雷迪二世(Arnell Brady II)表示：“总体而言，大多数消费者都持观望态度。他们正在等待市场改善，然后再重新入场。” 几年前在新冠疫情最严重时期，美国利率跌至3%以下的历史低点。这引发了一股购买热潮，导致美国各地的房价大幅上涨。随着远程工作人员迁移以寻找更多空间，菲尼克斯和拉斯维加斯等城市的房价出现了特别上涨。随着现在的利率大幅上涨以及工人们返回办公室，一些最热的地区现在比全国其他地区降温得更快。根据全美房地产经纪人协会的数据，德克萨斯州奥斯汀的房价中位数在第二季同比下降了19%，旧金山的房价中位数下降了11%。在住房方面，更高的利率加起来很快。以一位借款人支付20%的首付购买了价值50万美元的房屋为例，根据Bankrate.com抵押贷款计算器，如果抵押贷款利率为4%，则该人在30年内预计将为40万美元的贷款支付约29万美元的利息。按7%的抵押贷款利率计算，借款人可以支付约56万美元的利息。
小萧 1评论2023-08-18
美股收盘：道指跌近300点中概股逆势走高亚朵绩后涨超5%
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购房承受能力跌至近四十年最低近期美国抵押贷款利率飙升，令购房人的住房负担能力降至接近40年低点。对于购房者来说，等待情况好转就像是一场高风险的赌博。市场刚刚给了他们一个沉重的教训。疫情期间大幅上涨之后，去年房价曾一度下降，但幸福很短暂，现在住房市场已经完全收复了近3万亿美元的下跌。眼下一项衡量借贷成本的指标已经攀升升至逾二十年未见的水平，美联储也暗示可能进一步加息，都增加了抵押贷款利率向8%攀升的风险。纽约联储调查显示美国民众认为美联储行动是通胀降温的主因美国民众认为，美联储或可很快宣告胜利。纽约联储的一项调查显示，美国消费者认为，美联储的政策（利率和货币供应）以及供应链问题的改善，是令过去一年通胀降温的主要原因。这两个因素也将是未来一年通胀率可能持续走低的原因。当被问及2019年至2022年间推动通胀上升的因素是什么时，受访者大多提到供应链方面的挑战，包括产品短缺、疫情相关的停工，以及劳动力短缺，称这些是推动价格上涨的主要因素。 “我们的结果表明，消费者认为，供应链问题——先恶化后再改善——是美国自2020年以来出现剧烈通胀的主要原因之一，”纽约联储研究人员在周四发布的博客文章中写道。美联储工作人员在美股上涨后对资产价格风险愈加警惕最近几个月美国股市上涨后，美联储工作人员愈加警惕资产价格高企给金融稳定带来的风险。据周三公布的美联储会议纪要，他们在7月25日至26日的政策会议上判断认为，资产估值压力“显著”。这高于5月份对风险“适中”的评估，当时是他们上一次向联邦公开市场委员会（FOMC）提交金融稳定报告。自那时起股价已经走高，虽然随着企业公布第二季度财报和债券收益率上升，股市本月已回吐部分涨幅。一边裁员一边招聘高盛拟大举增加后台岗位以响应美联储的担忧面对美国当局的新一轮审查，高盛正大举招兵买马，以寻求纠正银行监管机构提出的问题。据因谈论机密计划而不愿具名的知情人士透露，这家华尔街公司正在招募数百名新员工，以帮助应对美联储等监管机构的担忧。这波后台的招聘热潮正值该公司削减高管岗位之际。 “我们不得就与监管机构有关的任何监管事项发表评论，”该公司的一位发言人在声明中说，“因此，我们无法对这些报道置评。” 全球最大主权财富基金上半年获利1430亿美元受AI热助推周二，挪威主权财富基金发布了投资报告。基金经理介绍称，持股科技公司上半年的投资回报率高达38.6%，导致该基金的股权板块回报率攀升到了13.7%。其中，人工智能成为科技市场的一个大热概念，从这一概念中获益的持股科技公司主要在互联网、芯片制造和软件公司领域。作为对比，该基金旗下的固定收入投资项目，上半年回报率仅为2.3%，未上市房地产投资项目则是亏损了4.6%。在周三的一份声明中，挪威主权财富基金的首席执行官尼科莱·唐杰（Nicolai Tangen）兴奋的表示，全球股市去年很疲软，但是今年上半年表现强劲，尤其是科技股的涨幅十分惊人，主要源动力来自对人工智能解决方案的市场新需求。摩根大通称市场对美股公司的利润预估过于乐观摩根大通策略师表示，分析师对美国未来12个月每股盈利增长10%的预测看起来过于乐观。 Dubravko Lakos-Bujas等分析师在报告中写道，如果美联储不提前实施宽松政策，或者没有更多财政支持，则普遍预期上升“不符合”商业周期的当前阶段。策略师称，信贷紧缩和价格通胀下降也会导致利润预测过高。他们表示，货币政策对需求的影响会有滞后，利润率应该还会承压。
金融界2023-08-18
高房价高利率之下美国人购房承受能力跌至近四十年最低
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近期美国抵押贷款利率飙升，令购房人的住房负担能力降至接近40年低点。对于购房者来说，等待情况好转就像是一场高风险的赌博。市场刚刚给了他们一个沉重的教训。疫情期间大幅上涨之后，去年房价曾一度下降，但幸福很短暂，现在住房市场已经完全收复了近3万亿美元的下跌。眼下一项衡量借贷成本的指标已经攀升升至逾二十年未见的水平，美联储也暗示可能进一步加息，都增加了抵押贷款利率向8%攀升的风险。 “经济和消费者的韧性让很多人感到困惑，” William Raveis Mortgage的地区副总裁Melissa Cohn说。“今年年初，人们预测美联储会在年底前降息，但经济实际上经受住了这种更高利率的考验。” 随着美联储上调基准利率，去年房地产市场放缓的核心推动力——抵押贷款利率也随之攀升。根据联储7月政策会议的纪要，决策者认为“通胀面临重大上行风险”，暗示未来还会进一步加息，也意味着抵押贷款利率面临进一步的上行压力。周四，房地美30年期固定利率贷款的平均利率跃升至2002年以来的最高水平7.09%。来自抵押贷款银行家协会的另一项指标显示，30年期固定利率抵押贷款的平均合约利率在截至8月11日的一周升至7.16%。 Cohn表示，一些信用分较低，债务与收入之比较高的买家拿到的贷款利率报价达到了8%区间。他说，眼下还在申请抵押贷款的借款人都是抱着一两年后利率下降然后再融资的想法，而且他们还相信，相比利率下降、买家涌入市场之后的情况，现在买房可以拿到更低的价格。购房者还面临房源稀缺的困境。许多房主不愿将自己的房产挂牌上市，放弃比目前水平低得多的抵押贷款利率。Black Knight Inc．的数据显示，供应短缺引发的高房价，再加上贷款利率高企，都使得美国住房市场的可负担水平达到1984年以来最低。
金融界2023-08-18
美国30年期抵押贷款利率升至2002年以来最高水平
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房地美周四在声明中说，美国30年期固定贷款平均利率升至7.09%，高于上周的6.96%，为2002年4月以来的最高水平。据Black Knight Inc的数据，近期借贷成本攀升，加上库存严重短缺推高了房价，已将住房负担能力推至1984年以来的最低点。由于房源不足、成本不断上升以及对经济的担忧阻碍了许多潜在买家，二手房的销量有所下降。房地美首席经济学家萨姆·哈特表示：“需求受到负担能力不利因素的影响，但低库存仍然是阻碍房屋销售的根本原因。”按目前30年期平均利率水平计算，60万美元抵押贷款的月供约为4028美元，远高于去年年初美联储开始加息前的2601美元。
金融界2023-08-18
美国长期房贷利率创20年新高，购房者面临双重压力
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好于预期，10年期国债收益率上升，推动抵押贷款利率攀升，需求受到了支付能力问题的影响，但低库存仍然是住房销售疲软的根本原因。”Freddie Mac首席经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）表示。他补充道：“上一次30年期固定利率抵押贷款超过7%是在去年11月。” 30年期抵押贷款的平均利率仍然超过两年前的两倍多，当时仅为2.86%。这些极低的利率引发了一波房屋销售和再融资浪潮。而如今急剧上升的利率正导致可供选择的房屋减少，因为两年前以更低借款成本购房的房主，现在不愿以更高利率购买新房产。 15年固定利率抵押贷款的平均利率，对于寻求再融资的房主而言颇具吸引力，从上周的6.34%上升至6.46%。与一年前的4.55%相比，涨幅显著。注：本文图片均来自freddiemac.com
Heidi2023-08-18
美国房市逆势翻盘？高盛：利率上升不阻购房热情这10个城市房价增长最快
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指数加权平均得出的。高盛还预计，今年抵押贷款利率也不会大幅下降，并预测 30 年期固定利率将在 2023 年最后一个季度达到 6.6%，然后在 2024 年降至 5.9%。上周三（8月16日），全国平均利率为 7.08%。与此同时，新抵押贷款的平均债务收入比自疫情前年份大幅增加，现为 38%。根据高盛的房屋可负担性指数，住房可负担性已回到 2007 年历史最低水平。（来源：高盛）为缓解这种情况，购房者能采取的一种方法是争相购买价格较低的选择。这意味着更小、更具可负担性的住房需求将会增加，从而导致房地产市场的这一部分出现较高的价格增长。以下是由 S&P CoreLogic Case-Shiller 指数涵盖的 20 个主要城市的列表，附带了它们的年度房价升值或贬值情况。（来源：高盛）
marsh2023-08-17
巴菲特押注美国房地产？
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因素之一是利率的走向。鉴于过去一年半内抵押贷款利率迅速上升至7%以上，住房供应受到限制，因为现有抵押贷款持有人不愿意以更低的利率失去现有的抵押贷款。与此同时，需求也受到压制，因为过高的抵押贷款利率与房价仍接近历史高位，使得房屋的历史性不可负担。此外，预期的经济放缓(如果不是衰退的话)可能会在近期进一步打压住房需求，尽管目前强劲的就业和工资数据使住房需求保持在足够高的水平，从而使房价保持在创纪录水平附近。从长远来看，远程办公的增长趋势也会支持对独户住宅行业的需求。 Ramsey Solutions也发表了许多类似的观点，预测2023年的住房市场将比近年来疯狂的活动更加稳定和平衡。房价的极端高点和多个报价似乎正在减少，表明市场正在回归更正常的状态。与此同时，由于更严格的放贷规定和住房供应短缺，类似于2007-09年的房地产危机的崩盘可能性较低。平均房价已上升至424,495美元，尽管专家预测会有一些轻微波动，但不太可能出现剧烈变化。市场在房屋销售下降方面经历了房地产衰退，但这是由于回归到疫情前的水平，不表明更广泛的经济或房地产部门危机。尽管存在房地产泡沫的担忧，房屋价值正显示出稳定迹象，年均增长率为个位数，并且在一些地区甚至出现轻微下降。预测表明，房屋价格可能会略微上涨或小幅下降，但不会出现大幅下跌。穆迪分析表示，随着抵押利率上升，反映在抵押贷款利率上升，加上持续升高的价格，房屋的可负担性下降，导致申请抵押贷款的人减少。来源：抵押贷款银行家协会，房地美，穆迪分析公司因此，新房和现有房屋的销售正在下降，房屋建筑商正在减少建设。尽管如此，尽管出现了修正，但房屋需求仍然强劲，受到人口统计和住房不足的推动。最后，福布斯认为，尽管抵押贷款利率较高，强劲的需求和有限的库存导致竞争激烈的市场，给有意购房者带来了负担能力危机。此外，福布斯预计，由于高抵押贷款利率、高房价和受限的房屋库存，低迷的房地产市场活动将持续存在，抵押贷款利率可能在今年剩余时间内维持在6%以上。尽管如此，建筑商由于建筑者信心上升而感到谨慎乐观，但高供应成本、建筑劳动力短缺和更严格的信贷条件等不利因素继续影响着市场。此外，丧失产权活动呈上升趋势，增加的活动可能接近疫情前的水平。所有这一切意味着，尽管未来几年房产所有权的经济效益可能相当微薄，但住宅建筑商作为迫切需要的住房市场供应的重要提供者以及租赁业主的前景相当强劲。住房负担能力可能处于历史最低水平，但相比之下，租一套独户住宅要有吸引力得多。投资者要点鉴于目前房地产行业明显缺乏供应，分析师赞同巴菲特对住宅建筑商的乐观看法。此外，鉴于目前利率似乎接近或处于峰值，未来几年利率下降可能会给房地产业带来强劲的推动力，这将改善住房负担能力，提振住房需求。与此同时，目前大多数现有抵押贷款的典型利率仍远低于当前的抵押贷款利率，即使抵押贷款利率下降几百个基点，也可能不会显著增加市场上待售房屋的供应。因此，大部分新增需求可能会流向新屋，房屋建筑商将从中获利。尽管如此，但房地产建筑商的估值目前已经相当高，哪怕有一个乐观的未来，但并没有太多的安全边际。相比之下，租赁物业的估值目前略微有一定的安全边际，同时也享受着强劲的增长风潮，这种风潮在未来几年至少在一定程度上应该持续存在。 $伯克希尔(BRK.A)$ $霍顿房屋(DHI)$ $Tricon Residential Inc(TCN)$
老虎证券2023-08-17
美元涨不破104的关键原因找到了！荷兰国际集团：鲍威尔鹰派缺乏“这个关键拐点”
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学家在这里汇报了昨天发布的一系列数据。抵押贷款利率创下新高，但这并没有引发该机构在世界其他地方看到的那种房价调整，因为供应减少导致价格上涨。最终，如果美联储明年降息可能会引发房地产价格调整，从而导致供应反弹。在工业生产方面，7月份的强劲数据与ISM制造业指数相矛盾，该指数表明该行业已连续九个月萎缩。周四，继上周意外飙升之后，失业救济金申请将受到密切关注，日历还包括费城联储8月商业展望和七月领先指数。美元正在享受一些温和的看涨势头，也得益于来自中国房地产行业的更多令人担忧的消息，但在本周末之前，美元可能缺乏突破104.00的明确催化剂。欧元：缺乏强劲支撑尽管感受到了一些压力，欧元/美元似乎仍处于相对较低的波动环境中。事实证明，2年期掉期利率差的波动并未对该货币对产生巨大影响，但利差从140个基点区域收紧至134个基点可能会提供一些支撑。不过，欧元区数据对欧元疲软势头迅速扭转的作用仍然有限。周三，第二季GDP环比增长确认为0.3%，就业数据环比增长0.2%。由于前瞻性指标表明欧元区主要地区经济放缓，欧元/美元今年晚些时候的反弹应主要依赖于美元吸引力的下降，而不是特殊的欧元繁荣，这仍然是ING预估的基本情况。周四外汇市场可能又是相当安静的一天，除非美国数据方面出现重大意外，并且考虑到欧元区日历相当清淡，ING展望称，欧元/美元应该继续徘徊在1.0850/1.0900附近。英镑：欧元/英镑准备测试低点高于预期的工资和通胀数据推动索尼娅曲线一个月内首次将利率推至6.0%。在通胀方面，我们的英国经济学家在本文中指出，服务业通胀的意外上升主要是由于租金所致，这一因素不应符合英国央行对“持续”的定义。尽管9月加息25个基点应该已成定局，但考虑到经济其他领域的价格压力有所减轻，ING表示：“我们仍然认为11月加息仍是一个悬而未决的问题，尽管如此，鉴于缺乏影响市场走势的数据和英国央行发言人，英镑目前在重新定价后仍处于强势，但这种强势似乎不太可能迅速减弱。” “考虑到欧元缺乏强有力的特殊防御，欧元/英镑有望重新测试7月低点0.8505。”
会员
小萧2023-08-17

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