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“强鹰之末”！美联储高强度加息或步入尾声，复盘历次美联储加息周期出现的新兴市场危机，这些国家危险
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：前苏联解体，冷战结束。　　3）亚洲金融危机。外因：1994年2月~1995年2月处于美联储加息周期，1997年3月再度加息25BP则直接助推危机，美元升值，国际炒家做空。内因：不可能三角。后果：经济衰退，汇率贬值，股指大幅下跌。　　4）2001年阿根廷危机。外因：1999年6月~2000年5月处于美联储加息周期，美元升值。内因：外债庞大。后果：经济滞胀，汇率贬值，股市暴跌。　　5）2015-2016年部分新兴资源国危机。外因：2015年12月~2018年1月处于美联储加息周期，美元升值，油价暴跌。内因：原油依赖过高，外储流失。后果：经济衰退，汇率贬值，股指大幅下跌。　　美元升值与加息周期并行易引发新兴市场危机。除了美债收益率上升，历次新兴市场危机无一例外均出现美元升值与新兴国家汇率大幅贬值。美元体系对EM的影响表现为：　　强美元背景下，全球负债端成本相对抬升、资产回报率被拉低、私人部门盈利能力变弱、杠杆率（特别是对外杠杆）上升，EM国别信用风险上升、汇率加速贬值；弱美元背景下，全球负债端成本相对下移、资产回报率抬升、私人部门盈利能力增强、杠杆率（特别是对外杠杆）下降，EM国别信用风险回落、汇率进一步走强。　　新兴市场危机会发生吗？阿根廷、土耳其及部分东南亚国家有风险。　　1）美联储虽已“名鹰实鸽”，但年内大概率仍有不少于100BP的加息，即便美元指数于今年底到明年初见顶，全球“紧货币+紧信用”周期或仍将持续数月，新兴市场的风险暴露不容忽视。　　2）疫情暴发至今新兴市场短期资本净流入速度明显加快，而多数新兴市场贸易逆差形势较以往严峻，未来资本流出速度或更快，值得注意。　　3）多数新兴国家债务风险相对可控，但土耳其和阿根廷需要警惕。　　4）部分亚洲新兴经济体如泰国地产出现过热特征。　　5）部分东南亚新兴国家如马来西亚、泰国、印尼外储消耗过快，存在一定隐患。
金融界2022-11-03
财信研究评美联储11月议息会议：加息步伐或放缓，但终端利率将更高
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　　三是从债务风险看，当前全球经济已由金融危机以来的“三低一高”转变为“三高一低”新格局，即由“低增长、低利率、低通胀、高债务”转变为“高债务、高通胀、高利率、低增长”。高债务下的利率抬升叠加经济增长放缓，将导致实体经济部门偿债能力急剧下降，全球债务风险明显增加。其中，受金融危机以来新兴市场和发展中经济体（EMDEs）积累的债务风险更大，加上美联储加息产生的溢出效应将引发非美货币贬值、资本快速回流美国的影响，新兴市场和发展中经济体债务甚至存在演变成新一轮危机的风险。世界银行9月发布的报告也曾提示，新兴市场和发展中经济体可能发生一系列足以造成持久伤害的金融危机，全球金融市场动荡或将延续。
金融界2022-11-03
更高、更久模式开启！鲍威尔再说“鹰言鹰语” 当心黄金恐将大跌140美元
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3.75-4.00%，这是自2008年金融危机前后以来的最高水平，金价短线一度迅速拉升，但随后回吐全部涨幅转而下跌。在美联储发表政策声明后，纽约商品交易所12月期金一度飙升至1673.10美元的日高位，但在鲍威尔周三对记者们发表讲话时，期货价格大幅下跌至1639.70美元。美联储周三宣布，将联邦基金利率目标区间上调75个基点到3.75%至4%之间。这是美联储连续第四次加息75个基点。美联储当天结束为期两天的货币政策会议后发表声明说，近期支出和生产出现温和增长，就业增长势头强劲，失业率保持在较低水平，但通货膨胀率居高不下，反映出与新冠疫情相关的供需失衡、食品和能源价格上涨以及更广泛的价格压力。俄乌冲突及相关事件为通胀带来额外上行压力并给全球经济活动带来压力。美联储在声明中说，继续上调联邦基金利率目标区间将是适当的。在确定未来加息步伐时，将考虑货币政策的累积紧缩效应、货币政策对经济活动和通胀影响的滞后性以及经济和金融市场发展。同时，美联储将继续减持国债、机构债务和机构抵押贷款支持证券，坚决致力于将通胀率降至2%的长期目标。美联储主席鲍威尔在会后召开的新闻发布会(附视频)上表示，恢复价格稳定可能需要在一段时间内保持限制性的政策立场。美联储将继续坚决致力于将通胀率降至2%的目标，坚持紧缩政策直至通胀目标达成，并预计持续加息将是适当的。鲍威尔表示，尽管加息速度可能在12月或明年1月放缓，但美联储很有可能继续提高利率。他说:“在某种程度上……随着我们接近足以将通胀降至2%目标的利率水平，放缓加息步伐将是合适的。”“我们还有一段路要走。我们上次会议以来的数据表明，最终利率水平将高于此前预期。” 鲍威尔在当天的记者招待会上暗示，今后可能会减少加息的力度。他认为，关键问题不是提高政策利率的速度，而是提高多少，以及维持多长时间。他说:“在某个时候，放缓加息速度将是合适的。这个时刻正在到来，它可能会在下次会议或再下一次会议时到来。目前还没有做出任何决定。”“明确地说，让我再说一遍，什么时候放慢加息速度的问题，现在远没有加息到什么程度、以及将货币政策保持限制性多长时间的问题重要。” 鲍威尔还明确表示，美联储没有考虑暂停加息。 “现在考虑暂停还为时过早。人们听到“lags”一词时会想到停顿。在我看来，现在考虑或谈论暂停加息还为时过早。我们还有很长的路要走。” 自3月以来，美联储已连续六次加息，累计加息375个基点。美国联邦基金利率水平已升至2008年1月以来最高位。美国联邦基金利率期货显示，市场目前预测美联储12月份至少加息75个基点的概率为21%，明年2月至少加息50个基点的概率为58%，美联储将在明年5月达到5.08%的终端利率。黄金价格分析与技术展望 FXStreet分析师Christian Borjon Valencia撰文称，在美联储公布利率决议之后，黄金保持中性或下行倾向，目标是突破1634美元下方的两周新低。值得注意的是，金价触及1669.52美元的四天新高后，20日指数移动平均线(EMA)被突破，随后回落至当前价格水平。也就是说，一个三底图表模式正在形成，这将在突破10月4日的最高点1729.48美元时得到证实。如果这种情况继续下去，黄金需要突破日线图中的一些关键阻力位。初步阻力位于20日移动均线切入位1656.26美元，更大阻力位于50日移动均线切入位1678.25美元，如突破将进一步上探100日移动均线切入位1723.82美元。另一方面，如果金价扩大跌幅，第一个支撑位将是10月21日的低点1617.30美元。如失守，金价将跌向2020年3月的低点1567.80美元附近甚至1500美元。（黄金日线图，来源：FXSreet）
夏洛特2022-11-03
重磅！美联储再次加息75个基点并释放重要信号美元飞流直下、黄金美股飙升
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政策的希望越来越大。美国国债收益率也从金融危机初期以来的最高水平回落，不过仍处于高位。基准10年期国债最近的收益率在4.04%左右。几乎没有人预期加息会在短期内停止，因此加息的预期只是有所放缓。期货交易员的定价显示，美联储12月加息50个基点的可能性接近掷硬币。目前的市场定价也表明，在加息停止之前，联邦基金利率将在5%附近触顶。联邦基金利率为银行之间的隔夜拆借利率设定了水平，但也会波及到多种其他消费债务工具，如可调利率抵押贷款、汽车贷款和信用卡。美联储再次加息75个基点，暗示未来将放缓加息步伐，美国股市随即飙升。 FOMC声明表示，在决定未来目标区间的加息步伐时，委员会将考虑货币政策的累积收紧程度、货币政策对经济活动和通胀的影响滞后程度，以及经济和金融发展。市场对这句话的解读就是美联储暗示未来将放缓加息。美联储宣布加息75个基点后，美股三大股指短线走高，道指涨1%，纳指涨0.35%，标普500指数涨0.6%。（道指15分钟走势图，来源：FX168）美元指数DXY短线走低逾80点，至110.61。（美指15分钟走势图，来源：FX168）非美货币普遍走高，欧元兑美元短线走高超70点，报0.9943；英镑兑美元短线走高近100点，报1.1541；澳元兑美元短线走高近70点，报0.6461；美元兑日元短线走低超100点，报146.27；美元兑加元短线走低近80点，报1.3570。现货黄金短线拉升18美元，刷新日高至1665.44美元/盎司。（现货黄金15分钟走势图，来源：FX168） COMEX最活跃黄金期货合约北京时间11月3日02:02一分钟内买卖盘面瞬间成交2034手，交易合约总价值3.38亿美元。 “美联储传声筒”Nick Timiraos点评称，FOMC声明中的新语句表明利率将进一步上调，但暗示可能会小幅上调。有机构点评称，值得注意的是，这次加息75个基点仍获得12个票委的一致通过。让我们面对现实吧，任何赞成放缓激进加息步伐的人，可能都要求把关注政策的滞后效应作为他们的代价。
夏洛特2022-11-03
特鲁多“大撒钱”日子到头了？！经济学家：加拿大政府新预算报告或限制支出
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化令人担忧。消费者信心水平目前低于全球金融危机期间的水平。所有这一切都发生在特鲁多的政策杠杆，即可自由支配支出变得不那么可行的时候。（图源：彭博社）虽然在大多数经济学家仍预计在经济软着陆的情景下，加拿大财政状况看起来稳健，但如果加拿大遭遇严重衰退，或者高于预期的通胀推动利率进一步上升，情况就会发生巨大变化。特鲁多前助手、现任职于加拿大商业委员会的罗伯特·阿塞林(Robert Asselin)在电子邮件中说：“通货膨胀率依然居高不下，政策失误的风险正在增加，这需要政府改变财政政策的方向。” 预算限制意味着方慧兰将把工作重点转向促进私人投资，这是本届政府的一大弱点。同时，加拿大在地缘政治紧张局势不断升级的情况下，需要加大发展经济的战略。更支持增长将帮助方慧兰在商界恢复一些信誉，商界长期以来一直担心特鲁多政府对解决加拿大的竞争力挑战不感兴趣。对于一个喜欢把国家置于大多数解决方案中心的政府来说，关注供应方面的问题，可能是保持政府积极作用的唯一经济理由。
Dan19772022-11-03
美联储连续第四次大幅升息？关注是否会释放出政策转向信号！加息对商品有哪些影响？
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到375个基点，也将创下2008年全球金融危机以来的新高。　　自今年3月起开始，美联储分别在3月、5月、6月、7月、9月加息25、50、75、75、75个基点。今年以来，美联储已累计加息300个基点，创下41年来最快加息纪录。　　目前联邦基金利率目标区间已经提升至3.00%-3.25%。投资者普遍预计，美联储本周将把指标隔夜利率区间提高75个基点，至3.75%-4.00%，这将是连续第四次以此幅度加息。　　据CME“美联储观察”：美联储11月加息50个基点至3.50%-3.75%区间的概率为15.9%，加息75个基点的概率为84.1%；到12月累计加息100个基点的概率为6.4%，累计加息125个基点的概率为43.2%，累计加息150个基点的概率为50.4%（前一日为48.5%）。　　道明证券称，美元对加息的敏感度已经下降，因此对美联储降息周期的押注更值得关注。该公司高级策略师Mazen Issa表示，自10月底市场开始消化美联储将采取鸽派政策以来，美元的相关性格局发生了变化，美元现在对降息押注更加敏感。这表明美元的上行压力可能开始缓解。Issa还表示，联邦基金利率很有可能需要在一段时间内维持在高位，以保持对美元的支撑。这意味着，只有在其他货币基于自身基本面走强的情况下，美元才有可能失势；对于那些想赚大钱的人来说，需要更多的耐心。　　关注鲍威尔是否会释放出政策转向信号　　目前，市场关注的焦点在于，鉴于当前包括抵押贷款利率等数据高企的情况，美联储的政策声明以及鲍威尔的新闻发布会是否会释放出政策转向的信号。　　对于今晚的美联储决议后，市场更大的悬念其实在于美联储之后的加息路径将会如何铺设，尤其是年底12月议息会议的加息幅度是否会有所放缓？　　美国商务部上周发布的数据显示，第三季度，美国消费者支出增速从上一季度的2%放缓至1.4%，创近两年新低，消费购买力继续以3%的速度回落。与此同时，据美国经济分析局（BEA）的数据，9月份的个人储蓄率下降至3.1%，创近14年来的新低。　　此外，美国9月职位空缺数意外大幅增长。9月份职位空缺数从前月修正后的1030万增至1070万，而媒体调查的经济学家的预期中值仅为980万左右。　　杰富瑞经济学家AnetaMarkowska和ThomasSimons写道，职位空缺数据将使美联储很难像许多人预期的那样转向较慢的加息步伐。想要放慢加息步伐，美联储需要能够给出一个令人信服的理由，即劳动力需求的放缓将减轻劳动力成本的压力，最终减缓通胀。在今天的报告出炉之后，很难做出这样的判断。　　美联储加息对商品有哪些影响？　　华泰期货表示，美联储加息步伐的转缓有利于提振全球宏观情绪，A股的估值和绝对价格都已经处于相对低位，具备长期持有的价格，而内需型工业品(黑色建材、化工等)则需要警惕旺季不旺的风险。　　商品分板块来看，海外目前呈现供需双弱格局；欧盟就能源艰难达成协议，全球原油供给格局仍然偏紧，给予原油价格一定支撑，但长端海外的经济下行风险以及美国政府继续调控通胀政策将带来一些潜在风险，原油及原油链条商品维持震荡格局。　　有色板块目前处于多空交织局面，全球偏低的持仓对价格有一定的支撑，而海外经济的疲软对需求预期带来拖累，需要警惕全球有色库存回升的风险。　　农产品的看涨逻辑最为顺畅，随着北半球进入冬季，干旱问题继续发酵，继续助推减产预期，长期农产品基于供应瓶颈、成本传导的看涨逻辑也对价格提供支撑。
金融界2022-11-02
决策分析：美国股市周二收低数据显示劳动力市场稳健美联储将于明日公布会议结果
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易日内抹去至少1%的收益或损失，这是自金融危机以来的任何一年中最多的一次。大型科技股拖累股市，苹果公司股价下跌近2%，亚马逊公司的市值自2020年以来首次跌破1万亿美元。收盘后，Advanced Micro Devices的收益超出预期，预示着进军在利润丰厚的服务器芯片市场将继续支持其财务状况。道琼斯工业平均指数在阻力位附近交易，该指数在过去几个月中停止了几次反弹尝试。周二美国午盘交易中，黄金和白银价格走高，但随着美元指数从早盘的稳固跌势中反弹，黄金和白银价格从每日高点回落。当天美国国债收益率下跌正在支撑贵金属市场。来自中国的一些潜在利好消息也有利于金属市场多头。12月黄金最后上涨8.00美元至1,648.50美元，12月白银上涨0.556美元至19.67美元。目前预计周五的就业报告将显示美国雇主在10月份新增约196,000名员工。经济学家预计失业率将上升至3.6%，平均时薪将再次稳健增长。同样打压市场情绪的是一份报告显示美国制造业在10月份几乎停滞，因为订单在五个月内第四次收缩，而支付的价格指数跌至两年多以来的低点。随着各国央行加紧努力控制通胀，这些数据增加了对经济衰退担忧的证据。当天早些时候，有关中国准备逐步退出严格的零疫情政策的猜测帮助提振了股市。一项衡量在香港上市的国家股票的指标盘中飙升近7%。市场置评： Lazard Asset Management美国股票主管Ronald Temple表示：“如果今天的职位空缺有任何指导意义，那么美联储转向鸽派的希望就落空了。尽管有其他经济减速迹象，但职位空缺数据和非农就业人数增长表明，美联储还远未达到可以宣布战胜通胀并摆脱经济刹车的地步。” 前财政部长Larry Summers在推文中表示，美联储很快暂停加息的“呼声越来越高”是“严重误导”。这是“自 COVID 以来有过往绩的经济学家的共识，他们在通胀问题上犯了严重错误”，美联储应该“坚持目前的路线，然后继续评估经济”。 Miller Tabak + Co首席分析师Matt Maley表示：“未来几周市场上将发生的许多事情将取决于鲍威尔周三的信号以及随后的美联储讲话。 ” Principal Asset Management首席全球策略师Seema Shah表示：“由于我们还没有达到美联储加息的高峰，我们不太可能已经看到这个熊市的底部，特别是考虑到美联储加息在市场触底之前达到顶峰的历史，预计这个周期的市场底线很可能在2023年第一季度或第二季度达到。随着美联储在2022年最后几个月和明年初进一步加息，市场和通胀波动都将持续存在。” New York Life Investments分析师Lauren Goodwin表示：“即使在通胀强劲的情况下，美联储也可能很快暂停加息。金融状况已大幅收紧，衰退应被视为基本情况。美联储的停顿与转向不同。当然，不断恶化的经济和信贷状况可能会导致美联储在某个时候适度转向，但明年完全转向宽松领域的可能性很小。” 下一个交易日焦点、风向标： 00:00德国9月未季调贸易帐(十亿欧元) 00:55德国10月季调后失业率(官方) 01:50法国10月Markit/CDAF制造业采购经理人指数终值 01:55德国10月Markit/BME制造业采购经理人指数终值 02:00欧元区10月Markit制造业采购经理人指数终值 05:15美国10月ADP就业人数变动(千人) 07:30美国上周EIA原油库存变化(万桶)(至1028) 11:00美国联邦基金基准利率 18:45中国10月财新综合采购经理人指数 18:45中国10月财新服务业采购经理人指数主要货币走势分析：欧元：欧元/美元小幅收高，收报0.9873，涨幅0.04%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于0.9933，进一步阻力位于0.9994，关键阻力位于1.0034；汇价下行的初步支撑位于0.9832，进一步支撑位于0.9791，更关键支撑位于0.9730。英镑：英镑/美元收低，收报1.1480，跌幅0.18%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.1551，进一步阻力位于1.1623，关键阻力位于1.1680；汇价下行的初步支撑位于1.1422，进一步支撑位于1.1364，更关键支撑位于1.1292。日元：美元/日元收低，收报148.226，跌幅0.31%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于149.034，进一步阻力位149.846，关键阻力位于150.875；汇价下行的初步支撑位于147.193，进一步支撑位于146.164，更关键支撑位于145.352。
楼喆2022-11-02
疯狂的一年！今年谁对金融市场的影响最大？这50位大佬入选MarketWatch 50风云榜
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00指数衡量的美国股市正走向2008年金融危机以来最糟糕的一年。但下跌的不仅仅是股票。债券价格暴跌，加密货币崩盘，甚至连避险黄金也表现不佳。截至2022年前10个月，一个60%投资于股票、40%投资于债券的投资组合下降了16.6%。 “MarketWatch 50”是由其行为、工作和意见对金融市场产生影响的人组成的。这些人的一言一行波及证券、大宗商品、货币或非流动性资产的价格表现；影响市场参与者的行为和策略；在决定市场的结构、监管和功能方面发挥作用；并最终对投资者的钱包产生巨大的影响。“MarketWatch 50”的50名成员领导着大企业，担任公职，甚至运营YouTube频道。 Vicki Hollub在2022年见证了市场最令人震惊的反弹，并继续带领美国水力压裂公司摆脱作为摇摆生产商的角色，应对战争引发的能源价格上涨。Hollub的西方石油公司(Occidental Petroleum)是今年标普500指数中表现最好的股票，股神巴菲特的青睐也助其一臂之力。巴菲特是该公司的忠实粉丝，已经买入了该公司超过20%的股份。Hollub一直通过分红和股票回购的方式向股东返还现金，而不是将这些资金投入到美国最大的油田二叠纪盆地(Permian Basin)，西方石油公司是该地区最大的油田所有者。西方石油公司通过投资并在最近的立法中获得华盛顿的支持，在新的碳捕获技术方面也处于领先地位。 Hollub是“MarketWatch 50”中14位企业首席执行官之一，其他首席执行官包括摩根大通首席执行官戴蒙和苹果首席执行官库克。库克不仅执掌着全球市值最高的公司，苹果的规模也比以往任何时候都更能在股市上感受到。该公司在纳斯达克综合指数和标准普尔500指数中的权重分别约为13%和7%。并非“MarketWatch 50”榜单上的所有人在2022年都过得特别好。事实上，有些人之所以上榜，正是因为他们遭遇的挫折震动了市场。例如，三箭资本的联合创始人和前首席执行官苏竺一直处于今年加密货币信贷危机的中心，并帮助推低了数字货币价格。他的高杠杆对冲基金位于新加坡，最高时管理着约100亿美元，并大举押注Luna等虚拟货币。当Luna和其他加密货币崩盘时，三箭未能满足保证金要求，于6月破产。Voyager Digital是一家向三箭公司贷款约6.5亿美元的加密平台，其自身也因此申请了破产保护。Voyager Digital旗下的Genesis加密经纪公司破产时，三箭公司欠了它12亿美元。苏竺最近对自己的行踪讳莫如深，三箭的清算人似乎也难觅其踪影。在2022年初，科尔曼是华尔街最热门的投资者。他的老虎环球基金管理着超过1000亿美元的对冲基金、多头基金和风险投资工具。还有很多人试图通过模仿科尔曼选择的科技股来复制他的成功。但据LCH Investments的分析，今年前五个月，他的流动性基金损失了近200亿美元，抹去了科尔曼2001年创立老虎环球基金以来为对冲基金投资者创造的四分之三收益。科尔曼的交易损失影响了他帮助推广的股票，如Carvana CVNA、Roblox RBLX和Peloton Interactive PTON，在他出售这些股票后，这些股票的价值都进一步下跌。科尔曼的风险投资也开始出现账面亏损，打破了整个风险投资市场的平衡。
夏洛特2022-11-02
“兜比脸干净”！加拿大人财务焦虑“空前”，冬天“挨冻”也不去旅行了
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。日前，加拿大人财务焦虑超越大流行和金融危机时期周一（10月31日），Nanos Research为彭博新闻社进行的每周民意调查的数据显示，47%的加拿大受访者表示，他们的财务状况在过去一年里恶化了。 Nanos Research每周都会对250名加拿大人进行调查，了解他们对个人财务、工作保障、经济和房地产价格的看法。这是自2008年以来类似问题调查中最悲观的结果，甚至超过了大流行和全球金融危机时期，只有13%的加拿大人认为他们的财务状况有所改善。 Bloomberg Nanos加拿大信心指数连续第9周下降至42.1，为过去两次经济危机之外的最低纪录。加拿大人对经济前景极度悲观，64%的人认为未来6个月经济会恶化，只有9%的人认为经济会好转。自3月份利率开始上升以来，房价一直在下跌。40%的加拿大人预计未来6个月房价会下跌，这与上周相比变化不大，但远高于今年早些时候的水平，当时的比例只有个位数。加拿大工作保障仍然保持在历史平均水平，但13%的受访者说他们至少有点担心失去工作。加拿大人希望在今年冬天节省旅行费用冬季是加拿大的旅游旺季，因为气候寒冷，很多加拿大人都选择去气候温暖的地方度假。但是，由于世界各地的高通胀加上自身财务危机，很多加拿大人表示，今年冬天将把旅游钱省下来存起来。日前旅游，无疑对很多加拿大人来说是奢侈的，但经过两年多的大流行限制后，许多人仍然想出去转转。行业专家给出度假省钱“妙招” 选择短途旅行在寻求预算友好的假期时，应该选择较短的三到四天的旅行，而不是较长的两周旅行。 Destination Canada总裁Marsha Walden表示，在选择短途旅行时，请考虑围绕加拿大众多冬季节日之一进行度假。 Walden说：“比如，魁北克市的狂欢节，全国有很多节日可以让你在短暂的假期中获得最大的收益。节日最好的一点是，它们通常门票免费的，而且会持续多天。” 住酒店而不是民宿旅游博客An Adventurous World的Macca Shirifi表示，酒店现在通常比Airbnb等私人民宿便宜，因为这些民宿价格在大流行期间大幅上涨。提前购买机票 Expedia发言人Melanie Fish表示，计划在加拿大境内飞行时，最好在出发大约两个月前购买机票，这可以节省高达40%的机票费用。 Fish表示，对于国际旅行，加拿大人应至少提前三个月预订，因为太早或太晚预订都可能无法得到最优的价格。 Expedia最近的一份报告还建议在预订周日航班最多可节省15%，周四出发的国内航班也是一个不错的选择，可节省约10%。令人意想不到的是，加拿大境内航班周五是最便宜的一天，可节省高达20%的费用。
Dan19772022-11-02
成本飙升！多伦多预售公寓销量同比暴跌79%，开发商转向观望
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始外)最大的年度销量下降，当时正值全球金融危机肇始，但多伦多的共管公寓热潮已经开始。但Hildebrand淡化了市场崩盘的可能性，称公司几个月来一直在预测，今年开发商最终将推迟约1万套住房的发售。他说，到明年下半年，销售和新项目启动的低迷才会影响到建设。在那之前，开发商将致力于之前售出的96510套共管公寓和正在建造的公寓。第三季度新开工住宅数量达到创纪录的8953套，同比增长40%。但Urbanation表示，同期推出的2857套预售公寓较上年减少67%，较10年平均水平低32%。大多伦多地区在建的公寓中，有91%已经预售。开发商依靠售前销售来获得融资，从而完成项目建造。大部分单位都卖给了投资者，在购买这些公寓时，投资者知道不一定能在数年内收回所有的租金持有成本，但当地房价上涨幅度巨大，投资者仍有望从公寓中获利。 Hildebrand说：“最终，投资者在租赁市场有了一个相当强大的出口。如果他们想要持有自己的公寓，并且有一个长期的期限，那么他们就不会受到太大的劝阻，不会出现一些负现金流，也不需要等待价格回升。” 他说，尽管销售低迷、发售延迟，共管公寓的库存也在持续下降，推动了价格的上涨。第三季度推出的项目平均价格达到了创纪录的占地642平方英尺公寓每平方英尺1380加元。但同季度转售公寓价格较第二季度下降5%，较第一季度的创纪录水平低10%。 Hildebrand说，新房和二手房的差异是公寓买家目前犹豫不决的原因之一。开发商无法降低预建单元的成本，高昂的建设成本也会受到利率上升的影响。目前，买家要为一套全新的公寓支付约20%的溢价。但Hildebrand说，如果新房和二手房之间的差距没有缩小，预售公寓的价格可能会降低。 “随着越来越多高价项目竣工，转售价格下降，到明年下半年，如果转售价格没有任何改善，基本上这些预售单元的价值将低于买家在施工前支付的价格，”他说。这可能会导致转让销售过剩。转让销售是指投资者购买转售建筑单元，但在建筑竣工前将其出售。这是一个已经开始的趋势，但转让销售没有在房地产行业的多重挂牌服务上列出，所以不清楚有多少这样的交易已经出现。 “转让市场值得关注。但不幸的是，有点像一个黑匣子，没有官方统计数据。” Hildebrand表示。新共管公寓的延迟推出可能会导致在新开发项目建设所需的四五年时间里，自有房和出租房数量出现短缺。这很可能与移民增长和需求上升同时出现，从而推高房价。Hildebrand说，这是推动租赁项目发展的一个理由，这些项目不太容易受到加息等因素造成的周期性低迷的影响。目前共管公寓约占大多伦多地区出租住房的三分之一。 Hildebrand说，安大略省上周二在Queen’s Park推出的新《加快建设更多住房法案》(Build More Housing Faster Act)确实为开发商建造出租房屋提供了更多激励，但即使租金快速上涨，也不足以抵消额外的建设成本。“最终，开发商将按照市场需求的速度进行建设。”
Sue2022-11-01

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