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加拿大住房市场的忧患：利率是把双刃剑，低利率酿成泡沫，高利率或是拯救之道
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拿大受到全球金融危机的冲击相对较小，但加拿大央行也一直保持低利率。由于这种宽松的货币政策，加拿大的抵押利率在过去的十多年里一直在5％左右。在2022年6月之前，五年期固定利率从未超过6％。然而，在此之前，抵押利率一直低于房价年度涨幅，使房地产投资成为一种“单向赌注”。由于低利率，房地产市场迅速升温，房价涨幅激增。在2015年5月至2019年12月期间，加拿大11个城市的房价以每年12.4％的速度增长。但从2019年12月到2022年5月，这一数字飙升至每年15.6％。在2012年至2022年的十年里，加拿大城市的平均房价翻了一番多，温哥华上涨了127％，多伦多上涨了163％，汉密尔顿上涨了202％。回顾过去，有些人当时就指出，加拿大央行不应该保持如此低的利率那么长时间。实际上，实际利率为负创造了金融市场的扭曲，并对储蓄者和投资者产生了错误的刺激。同时，商品价格通胀显然并没有像当时可能看起来那样停滞不前，这意味着为了防止其复苏，利率应该更高。但利率仍然保持在低位。由于“时间太长”导致的大幅上涨的房价主要使老一代受益，而年轻家庭则因为房价过高而难以承受。在许多城市，刚需房的价格已经超过一百万美元，对于那些没有高收入或储蓄，但有孩子和紧急住房需求的人来说，购房已经成为不可能完成的任务。低利率刺激了老年家庭和富有的外国投资者对房地产的投机，实际上可能减少了对那些最需要住房的年轻家庭的住房供应。在过去的18个月里，包括加拿大央行在内的全球中央银行终于提高了利率以遏制通货膨胀。短期内，较高的利率使年轻家庭的购房变得更加困难，因为他们通常只能负担得起较小的首付。尽管联邦和省政府希望通过已经实施或提出的措施来解决住房问题，但在房价大幅下降之前，这些措施可能还不足够。一些措施，如对首次购房者的补贴，实际上可能会保持刚需房的高价。减少建筑商对住宅建设所需的许可可能会有所帮助，但可能不会对建筑用地价格产生显著影响。土地价格的上涨似乎已经导致房屋变得越来越大，因为开发商需要提供豪华住宅来证明整体价格的合理性。这样的房屋将不会被大多数年轻家庭购买。然而，从长远来看，较高的利率最终将对房价施加下行压力。然而，为了使住房再次可负担，这种压力必须继续下去，直到房价下降足够多，使平均家庭的抵押付款合理。由于许多五年期抵押贷款仍然需要续约，目前的数据对债务服务比率的影响尚未完全反映自2022年初以来抵押贷款利率上升的情况，引入了对利率对价格影响的滞后效应。目前非常低的房屋销售额确实表明投资者的热情已经大幅度回落。但到目前为止，价格只有稍微下降。它们需要时间再下跌。至于利率，尽管有广泛的猜测认为加拿大央行的下一步可能是降息，但如果要避免像上世纪70年代那样的失落十年，就不能让2008年后不可持续的低利率时代重返。现在目标应该是“金发姑娘利率”：足够高一段时间以降低房价，但又不会低到使通货膨胀再次回升。
佳华1682024-01-03
加拿大可能已经陷入衰退？专家给出四个关键主题
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d Economics团队表示，“尽管加拿大央行低估了第三季度GDP的收缩并仍然预计经济将软着陆，但我们认为经济已经陷入了衰退，” “四个关键主题将塑造加拿大2024年的经济表现，我们预计这将远低于共识，并且比其他发达经济体更糟。”#2024宏观展望# （图片来源：Oxford Economics/Consensus Forecasts) 第一个主题是温和的衰退，然后是微弱的复苏。 Oxford Economics团队认为，加拿大的衰退始于2023年第三季度，并将持续到2024年第二季度，导致其国内生产总值的峰值至谷值下降1.1%。随着不断增加的抵押贷款续约推高债务服务成本，推动消费者削减支出，经济活动将在年中继续收缩。房地产市场的调整，现在已经连续第五个季度，因存在高度负债的家庭被迫减杠杆，还将继续进行。Oxford Economics团队预测，到2024年中期，加拿大房价将再次下跌5%至10%，使整体调整从2022年2月的峰值下降22%。他们表示，在上半年，由于需求减少和信贷条件收紧影响了资本投资和招聘计划，企业将面临困境。同时，美国经济放缓将损害加拿大的出口，预计这些出口要到2025年才能恢复到衰退前的水平。 Oxford Economics团队确定的第二个主题是人口增长。预计在未来两年内，将有另外150万移民抵达加拿大，劳动力供应将增长，但对实际经济活动的提振将是渐进的。因此，供应将继续超过就业增长，将失业率推高至2024年第三季度的7.5%。第三个主题，这是一个重要的主题，是加拿大央行。Oxford Economics团队预计，通货膨胀将在今年年底回落至2%的目标，比央行的预测提前一年。到2024年年中，决策者们应该会看到通货膨胀明显在轨道上，并将开始逐渐削减其基准利率，将年终利率降至4.25%。 Oxford Economics团队表示，“尽管如此，我们预计加拿大央行将在未来几年内仅逐渐回到2.25%的中性立场，因为央行担心通货膨胀和通货膨胀预期可能远高于2%的目标，而且央行强烈倾向于避免改变方向并恢复升息。” 最后，第四个主题是财政政策。除非衰退严重，否则Oxford Economics团队认为加拿大各级政府将在重大新支出上保持克制。然而，这并不能阻止预算赤字不断增加。 Oxford Economics团队预计，在经济衰退的背景下，2024年加拿大的政府总收入将下降1.2%。与此同时，由于失业和社会救助以及债务成本的上升，政府总支出预计将增长4.4%。这可能会导致整体政府财政平衡从2023年的22亿美元盈余下降至今年的660亿美元赤字。 Oxford Economics团队还提醒道，2024年可能还包括一些不确定因素。森林大火、极端天气、劳工罢工和供应中断都是可能发生的情况。这些经济学家认为，全球范围内，美国和世界经济增长放缓以及紧张局势和冲突的上升都增加了风险和不确定性。
佳华1682024-01-02
美国总统选举悬念重重，或将动摇北美最强贸易伙伴关系
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一位专家表示，加拿大应该关注即将到来的美国总统选举，因为这可能动摇与其最大贸易伙伴的关系。
佳华1682024-01-02
2024年加元将继续高歌猛进？知名分析师：警惕这5大风险其中1个与中国有关
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累，应该指出的是，在1990年中期，当加拿大央行开始将利率从13%降至5%时，房价持续下跌了两年。综上所述，房地产市场仍处于不稳定状态，因为在买家观望的同时，卖家继续对高房价抱有希望。如果供应洪流冲击春季市场，即使加拿大央行上半年降息50-75个基点，也可能轻易击溃大坝。另一种可能是，降息的暗示可能会再次释放房地产市场的动物精神，买家会根据充分的理由相信利率会下降，而选择浮动利率。这一情形如何展开是经济前景的关键，但请注意其中存在一些反身性。如果买家平衡了市场，加拿大央行在2024年和2025年降息的可能性就会降低，反之亦然。这对加元有着重要的影响。 2)中国加拿大和加元的主要上行风险来自中国。还有一种强烈的信念认为，台海冲突更多是一个“何时”而不是“是否”的问题。当前节点下，Button认为这些担忧已经完全反映在价格中。中国消费者也一直在努力摆脱疫情，官员们没有采取强有力的措施来扭转这一局面。上行风险在于他们会这么做，而且鉴于中国的通胀率已为零，他们有很多手段可以动用。如果是这样，它将通过大宗商品需求流入加拿大，提振在2023年经历了艰难一年的石油行业。 3)欧佩克(OPEC) 去年12月，安哥拉退出欧佩克(OPEC)，这助长了欧佩克处于不可持续地位的观点。他们继续减产，美国页岩油则继续增产以填补缺口。12月紧张的欧佩克会议过后他们最终同意在今年上半年减产，这应该会平衡市场，但现在所有的风险都偏于下行，进一步减产不可接受。市场平衡情况将在年初受到关注，但由于季节性因素，这通常是一年中最缓慢的时期，因此库存可能会增加。随着时间的推移，欧佩克需要看到赤字出现，这样他们就可以通过逐步增加产量来填补赤字。随着时间的推移，不断增长的需求应该会让他们逐步减少闲置产能，但如果页岩油在今年上半年再增加100万桶/天，那么他们可能别无选择，只能开始一场争夺市场份额的丑陋战争;在跨山管道项目(TMX)加速发展之际，这将削弱加拿大最大的出口商品。 4)通货膨胀加拿大最新消费者物价指数(CPI)为3.1%，高于预期的2.9%，令人担忧。与此同时，大多数其他发达经济体的通胀数据低于预期。（图源：Forexlive）这应该有助于加拿大央行在1月份的会议上保持谨慎，但除此之外，随着较容易实现的同比增长受到冲击，有理由保持乐观。目前加拿大通货膨胀的两个主要来源是抵押贷款利息(显然是由央行控制的)和租金(这是央行最难影响的事情之一)。租金供应的短缺是加拿大央行无法控制的，但央行的任务是维持低而稳定的通胀，他们不会容忍高通胀，即使是由租金驱动的。Button当然认为，降低利率有助于带来长期住房供应，但这在他们恢复对低而稳定通胀的信誉之前是不可能的。 5)消费支出这是来自加拿大帝国商业银行（CIBC）的一个很好的图表。它突出显示了加拿大消费已经明显放缓，而在美国，消费品需求却继续上升。（图源：Forexlive）美国消费将继续受益于较低的30年固定抵押贷款利率，而即使加拿大央行从这里大幅降息，加拿大消费者也将面临更高的固定利率重置，直到2026年。归根结底，这两个以消费者驱动的经济，胜出的货币将主要取决于胜出的消费者。加元最近的强势主要是由于市场对房地产市场硬着陆风险的预期减少——这可以从银行股和房地产投资信托基金中看出。这一趋势可能会延续到2024年初，并将美元/加元汇率拉低至1.30（或加元/美元0.77），但要推动进一步的走势，我们需要看到来自房地产、消费者、中国或能源的积极结果。另一方面，美元/加元的下跌路径可能是由于美国消费者和经济的疲软导致的更广泛的美元疲软，尽管这在一定程度上已经计入价格。
市场焦点2024-01-02
2024年BC省生活成本大揭秘警惕这些消费将涨价
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利率可能下降加拿大RBC银行预测，加拿大央行将在2024年第三季度削减50个基点，然后在第4季度再削减50个基点。这将使隔夜利率在2024年底达到4%，仍远高于之前的中性水平2%，但已从5%下降。该银行表示，预期利率将保持稳定，甚至可能在2024年年底降低。最低工资截至2023年6月，BC省的最低工资为16.75加元/小时。目前有迹象表明今年将再次上调。联邦税收据加拿大纳税人联合会称，2024年几乎每个加拿大人都将支付更高的联邦所得税，其中包括工资税的增加，加拿大养老金的贡献增加以及就业保险费的上涨。 Airbnb运营商费用在温哥华，该市将于2024年1月1日起将短期租赁业务许可证费从109加元增加到每年1000加元，涨幅高达820%。如果不按时支付，还将加收100加元的罚款。温哥华公园董事会的景点和停车费将上涨温哥华公园董事会已批准明年对一些最受欢迎的景点提价，包括城市拥有的高尔夫球场、VanDusen植物园和斯坦利公园火车。 BC省轮渡票价 BC省轮渡票价将从2024年4月1日起每年平均上涨3.2%，为期四年，尽管实际涨幅仍需确定，并预计会因航线不同而有所变化。碳税上涨 BC省的碳税将于2024年4月1日从每吨65加元上涨至80加元。碳税将使每升汽油增加17分，每升柴油增加21分，每立方米天然气增加15分。与此同时，联邦政府的碳税也将于2024年4月1日从每吨65加元上涨至80加元。农场工人工资上涨根据BC省政府的规定，手工采摘特定农作物的最低计件费率将于2024年1月1日上涨6.9%。该涨幅适用于就业标准规定的手工采摘的15种农作物。这些手工采摘的农作物包括桃子、杏子、甘蓝、水仙花、蘑菇、苹果、豆子、蓝莓、樱桃、葡萄、梨、豌豆、梅子、覆盆子和草莓。这一涨幅基于BC省2022年的年度平均通货膨胀率。酒精税根据加拿大纳税人联合会的说法，酒精升级税将于2024年4月1日随通货膨胀上涨，提高啤酒、葡萄酒和烈酒的消费税。税收已经占啤酒价格的一半左右，葡萄酒价格的65%左右，以及烈酒价格的四分之三以上。酒精升级将导致2024年啤酒、葡萄酒和烈酒的联邦消费税增加4.7%。这将使纳税人在2024-2025年损失约1亿加元。
佳华1682024-01-02
“拨云见日”只是时间问题——经济学家预测加拿大经济2024年面临的挑战与希望
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挑战。自2021年价格开始上涨以来，加拿大央行一直试图将通货膨胀控制在1%到3%之间。预测显示，CPI在年初的前三个月内应该会牢牢处于这个区间内。加拿大央行行长麦克勒姆在年终新闻发布会上的大部分时间都避免说任何可能被视为宣告胜利的言论。他在2023年12月15日表示：“在过去两年中推高价格的过度需求现在已经消失，因为较高的利率和全球金融条件的收紧帮助经济重新平衡。” 但随着一个问题的减轻，另一个问题变得更加明显。由于较高的利率侵蚀了家庭和企业，整个年份加拿大经济放缓。数月来，经济一直停滞不前。在过去的两个季度里，加拿大经济根本没有增长。进入2024年，关注点从通货膨胀转向了可能的衰退。麦克勒姆表示：“随着生活成本仍然过快上涨，并且增长疲软，接下来的两三个季度对许多人来说将是困难的。” 国内生产总值（GDP）将会怎样？去年，加拿大经济得到了历史性的人口增长的支撑。但是，根据人均基础调整经济增长时，贫弱的GDP数字看起来更糟。加拿大皇家银行的经济学家内森·詹森（Nathan Janzen）和克莱尔·范（Claire Fan）表示：“加拿大GDP已经在人均基础上连续下降了五个季度，很可能会延长到第六个季度。” 与此同时，经济仍然没有完全吸收所有这些加息的影响。加拿大央行表示通常需要大约18个月。加拿大央行于2022年3月首次加息。Desjardins Capital董事总经理兼宏观策略主管罗伊斯·门德斯（Royce Mendes）等经济学家表示，更多的痛苦正在前方，“这个经济即将面临一堵抵押续约的墙。并且到2025年，情况只会变得更糟。” 抵押利率会下降吗？加拿大房屋抵押与住房公司表示，只有约30万房主以这些新较高利率续约。在接下来的两年里，另外220万加拿大家庭将面临显著更高的利率。门德斯表示，这一统计数据单独就应该促使加拿大央行在2024年上半年开始降息。他说：“尽管加拿大央行可能在2024年降息，但可能在2025年进一步降息，以帮助缓解那些即将来自抵押续约的痛苦。” C.D. Howe研究所在2023年12月对其货币政策专家委员会进行了调查。他们被问及央行应该何时开始降息，以及他们认为央行的关键隔夜贷款利率将在2024年底时处于什么水平。专家们在方法上存在分歧。有些人认为央行应该在一月会议上尽早开始降息。大多数建议央行在六月之前至少进行一次降息。到年底，委员会建议加拿大央行将利率降至4%。这应该为在2023年受到严重打击的加拿大家庭和企业提供一些缓解。物价增长已经得到缓解，并将继续降至令人瞩目的2%目标，利率应该会下降。即便是曾经弹性十足的加拿大消费者在过去两年的经济痛苦中也变得更加谨慎。 CIBC的经济学家安德鲁·格兰瑟姆（Andrew Grantham）和凯瑟琳·裘奇（Katherine Judge）表示：“加拿大消费者的支出行为和财务状况开始出现裂缝，并预计这些裂缝将逐渐变得更大。”但他们表示，这些裂缝不太可能变成鸿沟，“部分原因是家庭已经开始做出一些调整，相对于2020年前的标准，他们并没有过度消费。” 这并不完全是一个明确的表态；事情可能不会变得太好，但它们可能不会爆发成为什么可怕的事情。但经过所有这些年的混乱和困扰，消费者已经习惯了在一些阴暗的前景中找到乐观的理由。如果加拿大经济能够冲出迷雾，那么2024年下半年，经济将逐渐步入正轨。
佳华1682024-01-02
专业调查：加拿大人2024年财务问题形势严峻要小心这些“大笔”资金支出
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此同时，在2023年的最终利率决定中，加拿大央行将政策利率稳定在5.0%。然而，央行警告称，未来的加息并非不可能。在Ipsos民意调查中，近一半（47%）的受访者表示，通货膨胀和生活成本应该是2024年政治家的首要任务。在个人层面上，10%的人表示，由于今年的生活成本较高，他们不打算对自己的行为做出任何改变。对于90%的人来说，这些改变包括搬到更便宜的地方，推迟或取消假期，将更多的钱投入储蓄，以及使用为退休而留出钱。 Ipsos民意调查中，超过四分之一（26%）的加拿大人表示，今年他们计划转向他们认为比普通杂货店更便宜的杂货店。民意调查显示，近30%的人还预计少吃肉以降低成本，而27%的人计划减少购买新鲜水果和蔬菜。专家说，在经历了充满挑战的一年之后，加拿大人可以对新的一年保持稳定抱有希望，而要在财务方面抢占先机可能会有很长的路要走。
佳华1682024-01-02
攻克加拿大住房短缺难题经济学家提出简单方案
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加拿大政府已经采取了一系列措施来激发新住房建设，而在官员们考虑下一步解决危机的措施时，他们必须追求一条与新供应同样重要的攻击线——确保现有的经济适用房库存得到保护和扩展。
佳华1682023-12-31
加拿大抵押贷款降息在即专家为投资者支招
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抵押利率正在下降。投资者现在应该重新融资抵押贷款，还是等一等？Datalign Advisory的专家回答投资者的购房问题并撰写公正的产品评论。现在，重新融资利率已经降至2023年春季以来的最低点，而且在2024年应该会继续下降。
佳华1682023-12-31
花钱还是克制？加拿大人在跨年夜狂欢前夕的纠结
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随着房主和债务人可支配收入的较大份额被加拿大央行自2001年以来的最高基准利率吞噬，到2024年和2025年将有高达220万抵押贷款需要更新，占所有未偿还的加拿大抵押贷款的45％。预计艰难的经济条件将为2024年通货膨胀的进一步减速奠定基础。但在12月早些时候加拿大央行行长麦克勒姆发表的讲话中，他承认在将通货膨胀率恢复到央行两个百分点目标的过程中可能会有一些波折。
佳华1682023-12-31

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