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美国2月房价同比下跌0.6% 为十年来首次下跌

　　根据美国房地产经纪公司Redfin的最新数据，上个月美国房价达到一个转折点，自2012年以来首次出现同比下跌。　　截至2月26日的四周，美国典型房屋的中位数价格为350246美元，同比下降0.6％。　　随着美联储激进加息，借贷成本的飙升给房地产市场踩下了刹车，很多购房者被排挤在外，销售放缓。虽然房价下跌可能会让消费者稍微松一口气，但抵押贷款利率上升正在挤压消费者的负担能力，而待售房屋的缺乏可能会限制房价下跌的幅度。　　Redfin副首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示：“房价较一年前下跌是一个里程碑，因为自从房地产市场从2008年次贷危机中复苏以来，还没有出现过这种情况。未来几个月，房价可能会进一步下跌，但希望在今年达成交易的首次购房者可能就没那么幸运了。” 　　目前的抵押贷款利率几乎是去年同期的两倍。数据显示，美国30年期固定利率贷款的平均利率已经回升至7％以上。　　Redfin预计，随着美联储进一步加息，更高的利率可能会导致市场进入“漫长的冬天”。

金融界2023-03-03

泡沫破裂在即？美联储经济学家：房产市场面临大跌20%风险美联储恐让崩盘雪上加霜

(2月28日)的一份研究报告中警告称，美国房地产市场可能面临19.5%的回调，央行进一步加息可能会使崩盘更加严重。根据作者Lauren Black和Enrique Martínez-García的说法，自2020年以来，由于大流行期间的繁荣表现，全球住房市场已经出现泡沫，尽管有迹象表明房价增长已放缓，但住房市场仍有深度下滑的风险。这两位经济学家将美国和德国相提并论，并补充称，住房市场泡沫的部分原因可以归结为负担能力危机，不过房价与租金的比率尤其令人担忧。该比率衡量了住房作为投资机会的盈利能力。他们说：“如果观察到的房价租金比相对于根据长期利率和租金增长数据估计的基于基本面的比率呈爆炸式增长，泡沫假说就值得关注。” 他们估计，要让美国房地产市场恢复基本面，19.5%的回调是必要的。他们补充称，有迹象表明，随着房价降温速度快于租金，美国房价租金比在去年第三季度开始下降。目前，温和的房地产调整仍是基线情景，但作者警告称，更鹰派的货币政策可能引发更剧烈的调整。 Black和Martínez-García写道:“多米诺骨牌效应的可能性是，投资者从国际房地产市场撤出，到其他地方寻求安全和流动性，这也引发了对德国或美国以外的全球经济溢出效应的担忧。” 美联储激进的加息周期在过去一年中推高了房贷利率，去年10月份一度达到7%。本月早些时候，房贷利率回落至6%左右，但现在又开始回升。标普Case-Shiller周二公布的数据显示，美国房价已经连续6个月下跌，比去年6月份的峰值低4.4%。高盛(Goldman Sachs)策略师上周在一份报告中预测，随着利率走高，2023年房价将下跌6.1%。

市场焦点2023-03-01

今年美股将暴跌50%！传奇投资者：市场陷入“短期融涨”状态泡沫崩盘前快速上涨

能给投资者带来更多痛苦的因素，他指出，美国房地产市场可能出现的重大调整以及俄乌战争结果的不确定性挥之不去，是他做出这一预测的一些主要原因。格兰瑟姆承认，50%的跌幅似乎有些极端，但他强调“与我们在2021年底超过70%的定价过高相比，与趋势线值的百分比偏差仍然要小得多。” 换句话说，市场在他看来仍然定价过高，并有大幅调整的空间。格兰瑟姆建议投资者，不要试图认为这种下跌是不必要的，因为经验证据表明情况并非如此。值得注意的是，格兰瑟姆并没有试图把握市场时机。他承认，鉴于一些可能促使熊市“暂停”的积极因素，很难评估潜在衰退的确切时间。其中包括，美国总统大选前强劲回报的历史趋势、通胀降温的迹象、强劲的就业数据，以及亚洲市场反弹。此外，美国新冠刺激计划积累的过剩现金为经济提供了支撑，但预计到年中这些计划对消费者支出的影响将逐渐减弱，从而削弱对市场的部分支撑。市场低点平均在经济衰退开始后7-8个月出现，但1929年、1972年、2000年和2008年房地产泡沫的市场低点出现时间更长，这表明该市场的最终低点可能会在2024年的历史数据。尽管人们对本周期首次降息推动市场走高的可能性感到兴奋，但市场下跌的最大部分发生在美国四大泡沫中的三个首次降息之后。格兰瑟姆提醒投资者，市场本质上是不可预测的，他们应该始终为潜在的低迷做好准备。正如格兰瑟姆所说，“投资者最重要的是为未来的波动做好心理准备”。格兰瑟姆在识别市场泡沫和警告投资者潜在市场下跌风险方面的成功，可以归功于他对市场历史模式的严谨分析，以及他对市场周期及其驱动因素的深刻理解。他经常争辩说，不了解市场周期的历史背景以及与高估值相关的风险的投资者更有可能在泡沫破灭时蒙受重大损失。在2018年关于潜在市场下跌的警告中，格兰瑟姆建议投资者应该做好痛苦的清算准备，并采取措施保护自己免受潜在损失。他建议投资者减少对美国股票和高收益债券等高风险资产的敞口，并增加对现金和国债等防御性资产的配置。格兰瑟姆还强调了制定长期投资策略和避免追逐短期收益的诱惑的重要性。他认为，保持纪律并着眼于长期的投资者能够更好地应对市场低迷并利用出现的机会。格兰瑟姆最好的投资之一是他在1990年代早期对新兴市场的押注。当许多投资者对中国、巴西和印度等国家的增长前景持怀疑态度时，他认识到它们的长期潜力并在这些市场进行了大量投资。随着新兴市场在接下来的几十年中继续在许多资产类别中提供最高回报，他的远见得到了丰厚的回报。格兰瑟姆在新兴市场的成功源于他识别其他人忽视的长期趋势的能力。他认识到新兴市场在采用新技术和商业模式时具有快速增长的潜力，他愿意耐心等待这些趋势发挥作用。此外，格兰瑟姆建议投资者在做出投资决策时密切关注估值，避免投资价格处于历史高位的资产。他认为，高估值会带来重大的下行风险，愿意耐心等待更好机会的投资者从长远来看可能会得到回报。虽然追逐短期收益可能很诱人，但重要的是要保持纪律并关注长期价值。制定明确的退出策略也很重要，以防投资表现不如预期。格兰瑟姆投资经验的另一个教训是多元化的重要性。通过将投资分散到多个市场和资产类别，他已经能够降低风险并抓住更广泛的机会。这种方法可以帮助投资者度过市场低迷期，并减少任何表现不佳的单一投资的影响。在他最近的信中，格兰瑟姆指出了一些合理的投资机会。新兴市场的价值板块价格便宜，新兴市场整体定价合理。这是熊市第一阶段的典型表现。另一个有吸引力的机会是美国价值股和成长股之间的价差，深度价值股在美国仍然相对有吸引力。美联储结束宽松货币时代的决定以及随之而来的流动性下降，引发了市场对潜在市场低迷的担忧。格兰瑟姆对可能存在的市场泡沫的警告提醒投资者保持谨慎并为潜在的市场波动做好准备。尽管无法准确预测经济衰退的时间和严重程度，但投资者应意识到这种风险并采取措施减轻风险。投资分析师Dilantha De Silva在文章中总结提到，凭借广泛的投资时间范围，他不会因为短期内预期回报看起来不佳而逃离股票。在这个整合阶段，最好的行动方案是保持耐心并寻找新的机会。 “但在我看来，关键是在以看似低迷的价格剥离现有投资时要谨慎，因为这可能导致不可挽回的潜在损失收益。”

小萧2023-03-01

债市早报：月末资金面继续收敛，主要资金利率全线上行，债市整体小幅回暖

断激进加息，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。根据美国最大的房地产平台之一Redfin上周的一份报告，去年下半年美国房屋总价值下跌了23亿美元。　　【法国和西班牙2月通胀超预期上行，欧央行加息或远未结束】2月28日公布的数据显示，由于食品和服务成本上涨，法国2月调和CPI同比初值上涨了7.2％，创历史新高，分析师此前预计法国的通胀将保持在7％不变。西班牙2月调和CPI同比初值上涨6.1％，而分析师此前预计西班牙的涨幅将放缓。媒体分析指出，欧元区第二和第四大经济体的火热通胀数据，进一步支撑欧央行在3月加息50个基点，本月早些时候，欧洲央行两大官员放鹰，警告市场低估了通胀持续的风险，表示需要采取更有力的行动来控制通胀。数据公布后，市场首次押注欧洲央行的基准利率将达到4％的峰值，此前，掉期市场定价显示，交易员们曾短暂押注欧洲央行将在2024年2月将存款利率上调至3.9％，而年初预期为3.5％。　　（三）大宗商品　　【国际原油期货价格小幅转升，NYMEX天然气价格微幅收涨】2月28日，WTI 4月原油期货收涨1.37美元，涨幅1.81％，报77.05美元/桶；ICE布伦特4月原油期货收涨1.44美元，涨幅1.75％，报83.89美元/桶；NYMEX 4月天然气期货收涨0.59％，报收2.747美元/百万英热单位。　　二、资金面　　（一）公开市场操作　　2月28日，央行公告称，为维护月末流动性平稳，当日以利率招标方式开展了4810亿元7天期逆回购操作，中标利率为2.0％。Wind数据显示，当日有1500亿元逆回购到期，因此当日公开市场净投放资金3310亿元。　　（二）资金利率　　2月28日，央行逆回购加码，但月末临近资金面继续收敛，主要资金利率全线上行：DR001上行26.40bps至2.096％，DR007上行12.63bps至2.421％，其他期限利率亦全线上行。　　数据来源：Wind，东方金诚　　三、债市动态　　（一）利率债　　1.现券收益率走势　　2月28日，2月最后一个交易日，银行间资金面一度紧绷，但午后明显好转，债市整体小幅回暖，银行间主要利率债收益率变动不足1bp。截至北京时间20:00,10年期国债活跃券220025收益率持平于2.9110％；10年期国开债活跃券220220收益率下行0.05bp至3.0920％。　　数据来源：Wind，东方金诚　　债券招标情况　　数据来源：Wind，东方金诚　　（二）信用债　　1. 二级市场成交异动：　　2月28日，9只地产债成交价格偏离幅度超10％。其中，“20宝龙MTN001”跌超29％，“H1融创01”跌超46％，“20宝龙04”跌超47％；“20阳城01”涨超13％，“22旭辉01”涨超21％，“H1融创03”涨超51％，“20阳城04”涨超72％，“21阳城01”涨超85％，“20阳城03”涨超100％。　　2月28日，城投债成交价格整体稳定，5只债券成交价格偏离幅度超10％。其中，“19道桥01”跌超13％，“19新天地债”跌超20％，“18谷城建投债01”跌超26％，“18宜国控债01”跌超39％，“16昌吉债”跌超50％。　　2. 信用债事件：　　金科地产：据兴业银行公告，“21金科地产SCP003”、“21金科地产SCP004”持有人会议表决截止时间延长至3月20日18:00。　　贵州水城水务：据中证鹏元公告，关注贵州水城水务合计被执行金额3.01亿元，系多次因被担保方逾期或融资租赁逾期所致。　　华晨汽车集团：公司公告称，第三次招募重整投资人，3月9日18点前可递交报名材料。　　奥园集团：据金发科技公告，奥园集团有限公司通过其下属企业转让重庆奥园鉴云山相应资产用于抵偿奥园资本投资集团有限公司欠付金发科技的部分广东金奥商业保理有限公司股权转让款2.53亿元。　　柳州投资控股：600万逾期商票已结清，由于系统异常未能及时响应所致。　　泛海控股：公司公告称，境外附属中泛集团清盘呈请被驳回。公司境外附属公司中泛集团有限公司的直接附属公司泛海控股国际发展第三有限公司发行了本金为2.8亿美元的有抵押优先票据，于2021年到期，中泛集团为该票据的担保人。　　新华联文旅：公司公告称，收到新华联控股出具的《关于被动减持新华联股票期间届满的函》，获悉其本次被动减持于2023年2月25日届满。在2022年8月12日2023年2月25日期间，新华联控股集中竞价交易减持3,792万股，被动减持均价2.25元-2.31元/股，被动减持比例2％。　　国裕物流：武汉国裕物流产业集团发布关于破产清算的进展公告，管理人申请法院批准借共益债对船舶进行检验维修，确保船舶处于适航状态。　　（三）可转债　　1. 权益及转债指数　　【A股三大股指集体上涨】2月28日，A股市场主要股指早盘高位震荡，午后短暂探底后大幅反弹，上证指数、深证成指、创业板指分别上涨0.66％、0.70％、0.80％，两市成交仍显低迷，成交额与前一交易日基本持平。申万一级行业指数仅煤炭行业下跌0.69％，其余行业均红盘收涨，其中通信、计算机涨超2％，纺织服饰、医药生物、传媒、建筑装饰、社会服务、非银金融等行业涨超1％。　　【转债市场指数小幅反弹】2月28日，转债市场主要指数早盘高位震荡，午后大幅走弱后出现探底回升，中证转债、上证指数、深证转债分别上涨0.12％、0.10％、0.16％，涨幅不及权益市场。转债市场情绪回暖，日成交额690.92亿元，较前一交易日增加94.51亿元。当日，476只个券中299只上涨，172只下跌，5只持平。个券表现上，受正股上涨、市场情绪回暖等影响，医药生物、计算机等行业个券涨幅较为明显，其中特一转债上涨12.04％，大幅领先市场，声迅转债、恒锋转债、太极转债、拓尔转债等涨超5％，且均属计算机行业；当日，晶瑞转债下跌5.93％，继续领跌市场，通光转债、朗新转债跌逾3％，跌幅亦靠前。数据来源：Wind，东方金诚　　2. 转债跟踪　　本周，测绘转债、精测转2拟于3月2日开启申购，中旗转债拟于3月3日开启申购。　　2月28日，武进不锈、新疆众和、蓝天燃气发行可转债申请获得上交所受理，姚记科技、铭利达发行可转债申请获深交所受理；东南网架拟发行不超过20亿元可转债，聚合顺拟发行不超4.1亿元可转债，震裕科技拟发行可转债募资不超过12亿元。　　2月28日，科达转债公告不下修转股价格，同时在未来3个月内（即2023年3月1日至2023年5月31日），如再次触发向下修正条款，亦不提出向下修正方案；申昊转债公告不下修转股价格，同时在未来3个月内（即2023年3月1日至2023年5月31日），如再次触发向下修正条款，亦不提出向下修正方案；宏发转债、奕瑞转债公告预计满足转股价格修正条件。　　2月28日，珀莱转债公告预计满足赎回条件。　　（四）海外债市　　1. 美债市场：　　2月28日，各期限美债收益率走势分化。其中，2年期美债收益率上行3bp至4.81％，10年期美债收益率保持在3.92％不变。　　数据来源：iFinD，东方金诚　　2月28日，2/10年期美债收益率利差倒挂幅度扩大3bp至89bp；5/30年期美债收益率利差倒挂幅度小幅扩大2bp至8bp。　　2月28日，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率上行7bp至2.43％。　　2. 欧债市场：　　2月28日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行。其中，德国10年期国债收益率上行6bp至2.64％；法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率均分别上行5bp、2bp、4bp和2bp。　　数据来源：英为财经，东方金诚　　中资美元债每日价格变动（截至2月28日收盘）　　数据来源：Bloomberg，东方金诚整理　　

金融界2023-03-01

邦达亚洲：美元美债携手下滑黄金反弹收涨

动，让买房人暂时性地松了一口气。不过，美国房地产市场仍整体处于颓势，1月成屋签约销售指数同比大降22.4％，12月前值为降34.3％。与之相对比，美国1月成屋销售环比连续12个月下跌，销售量跌至逾十二年来的最低水平。该数据是基于去年11月和12月签订的合同，而当时的按揭贷款利率较高。　　今日需要关注的数据有，法国第四季度GDP年率终值、美国1月批发库存月率初值、加拿大12月季调后GDP月率、美国2月芝加哥PMI和美国2月谘商会消费者信心指数。　　黄金/美元　　黄金昨日震荡上行，日线小幅收涨，现汇价交投于1814附近。除空头回补对黄金构成了一定的支撑外，美元指数在疲软经济数据和美债收益率下一的打压下回落收跌也是支撑黄金反弹的重要因素。不过，美联储的加息预期持续升温，限制了黄金的反弹空间。今日关注1830附近的压力情况，下方支撑在1800附近。　　澳元/美元　　澳元昨日震荡上行，日线小幅收涨，现汇价交投于0.6720附近。除空头回补和0.6700关口附近所形成的技术面买盘对汇价构成了一定的支撑外，美元指数在疲软耐用品订单数据和美债收益率下滑等因素的打压下回落收跌也是支撑澳元止跌反弹的重要因素。不过，市场的避险情绪挥之不去，大宗商品原油，铁矿石，国际铜价格下滑限制了汇价的反弹空间。今日关注0.6800附近的压力情况，下方支撑在0.6650附近。　　美元/加元　　美元/加元昨日震荡下行，日线小幅收跌，现汇价交投于1.3580附近。除获利回吐对汇价构成了一定的打压外，美元指数在多重利空因素的联合打压下自7周高位回落也是施压汇价回落的重要因素。不过，美联储继续加息的预期和原油价格下滑限制了汇价的回调空间。今日关注1.3650附近的压力情况，下方支撑在1.3500附近。

金融界2023-02-28

邦达亚洲: 美元美债携手下滑黄金反弹收涨

动，让买房人暂时性地松了一口气。不过，美国房地产市场仍整体处于颓势，1月成屋签约销售指数同比大降22.4%，12月前值为降34.3%。与之相对比，美国1月成屋销售环比连续12个月下跌，销售量跌至逾十二年来的最低水平。该数据是基于去年11月和12月签订的合同，而当时的按揭贷款利率较高。周一，纽约联储公布的一份工作人员研究报告认为，有时，官方部门有必要干预债市，恢复国债市场正常的功能。报告的作者Darrell Duffie和Frank Keane写道： “作为‘最后的贷款人’，央行的第一选择是通过提供融资来重塑流动性，但也不排除需要购买国债的可能。官方部门的市场功能性购买项目应该透明地制定，有清晰的意图，明确的起始、结束购买和平仓标准，明确地披露相应的购买及其目的。” 报告还写道，“官方部门干预的性质可能取决于管辖权和当前的市场状况”，在某些情况下，央行将购买资产，而在其他情况下，财政部门将回购债券。报告认为，应该清楚地传达，购买资产是为了改善市场功能，还是达成货币政策的目的，或者两者兼而有之，应该提前明确，哪个有关部门负责市场功能方面的资产购买，或者是否会有协同行动。

邦达亚洲2023-02-28

【美股盘中】美国股市周一小幅收高美国1月耐用品订单暴跌本周市场关注零售业财报

数的上升证实，由于较低的抵押贷款利率，美国房地产市场在过去几个月有所改善，或者更确切地说，已经有所稳定。然而，最近抵押贷款利率的上升可能会给美国房地产市场带来更多的痛苦。” 本周，投资者将继续热衷于零售业，在沃尔玛警告未来一年的谨慎盈利指引后，塔吉特在周二开市前公布收益。与此同时，Costco、梅西百货、Dollar Tree和Kohl's都将公布的业绩。

阿泰尔2023-02-28

两大数据接连“崩跌”！美联储官员粉碎市场又一幻想美元“飞流直下”、黄金美股趁势反弹

销售指数的上升证实，由于房贷利率下降，美国房地产市场在过去几个月有所改善，或者更好地说，在某种程度上已经稳定下来。”“然而，最近房贷利率的上升可能会给美国房地产市场带来更多痛苦。” 上周五，美国股市经历了2023年最糟糕的一周，此前美联储首选的通胀指标显示，1月份通胀意外加速，消费者支出飙升。“核心”个人消费支出(PCE)价格指数(不包括波动较大的食品和能源成分)显示，1月份价格上涨0.6%，较去年同期上涨4.7%。摩根士丹利E-Trade交易部门董事总经理Chris Larkin表示:“投资者开始意识到，利率将在更长时间内保持在较高水平，而上周五公布的高于预期的通胀数据实际上证实了这一点。” 不过，BTIG首席技术策略师Jonathan Krinsky对股市进一步下行持谨慎态度。 “虽然由于假日交易时间缩短，但(标准普尔500指数)上周遭遇了今年最大跌幅(-2.67%)，势头仍在继续。结果，它实际上测试了200日移动均线(3940点)，并跌至过去几年的高交易量区域(3925-3950点)。虽然这些区域可能在短期内提供一些支撑，但我们预计最终将跌破这一水平，向12月低点(3775点)敞开大门，”Krinsky在给客户的报告中写道。

会员

夏洛特2023-02-28

Mysteel：后紧缩时代，商品价格难以趋势性反弹

是判断未来该经济体冷热的有效风向标。从美国房地产市场表现与经济增速的关系来看亦如是。以美国成屋销售变化为例，成屋销售变化领先GDP增速变化大约一年半至两年的时间。本轮美国房地产市场调整大约从2021年年中开始，以此推算2023年一季度或2023年上半年，美国经济衰退的迹象会更加明显。春节前后出炉的美国经济数据包括就业数据等，给市场交易美国经济衰退逻辑带来了短期扰动，但是我们认为，这并不能改变市场对美国经济衰退的担忧。近日公布的2月美联储议息会议纪要内容，可看作是“官方”宣示了对2023年经济衰退的担忧。一些与会者认为2023年经济出现衰退的可能性上升。会议纪要罕见提示了美股估值过高的风险，资产估值压力依然显著，住宅和商业地产市场的估值指标仍然很高，房地产价格大幅下跌的可能性仍然高于往常水平。这也是美国PMI超预期表现，但市场对美国经济衰退预期并未降温的重要原因。从金融市场定价来看，美债长短期收益率倒挂，两者之差已经降至近20年来的最低水平。这说明金融市场投资仍在交易美国经济衰退，而且对经济预期并没有改善的迹象。从大宗商品市场的价格反应来看，以金银价之比来看，近来上升势头显著，且明显高于2008年金融危机时的水平；黄金多头持仓量显著增加，一定程度上反映了投资者对未来经济前景不明，避险保值的意愿。这些从商品交易的角度给出了海外经济衰退的预期。从美国国内经济现象来看，美国经济韧性强的关键证据无外乎于PMI数据超预期，GDP数据超预期。细看PMI数据，PMI分项出现分化：制造业PMI继续下降并处于收缩区间；制造业就业指数略微下降，但仍处于扩张区间；服务业PMI上升，进入扩张区间。由此看出，居民部门和服务业表现较好，支撑了市场对美国经济韧性的判断，这也是美国GDP数据超预期表现的重要原因。但从消费者信心指数的恢复速度来看，自2022年6月反弹以来，消费者信心指数仅恢复至2022年年初水平，恢复速度慢于早前其下跌的速度。此外，我们多次强调，加息对经济复苏的抑制作用是非线性增加的，且加息对企业部门和制造业的影响快于对居民部门和服务业的影响。在地缘政治不确定性加剧的时代，全球贸易经济萎缩，对作为贸易大国的美国经济形成了拖累。因此，随着加息影响的逐步呈现，美国经济的韧性大概率会被削弱。 3. 金融环境和经济增速放缓压制商品价格反弹随着全球金融周期缩短，大宗商品价格受到金融条件的影响越来越显著，而且响应速度越来越快。商品周期在不断前移，商品周期滞后于全球货币周期的时间差大约半年。前一个时期，美联储加息节奏放缓，多类大宗商品价格开启反弹；但近期美联储加息预期升温，美元指数反弹，前期表现强势的贵金属，领跌所有资产。结合前文的分析，至少在2023年上半年美国国内利率是上升的，这将继续压制大宗商品价格反弹。假设全球流动性紧缩周期在2023年Q2左右结束，商品价格的拐点应该出现在2023年Q4附近，甚至在美联储加息预期不断升温时，商品价格还有最后一波下跌。毕竟商品价格在不断计入预期变化的扰动，而引发预期变化的因素来自市场对美联储货币政策路径的改变：“通胀韧性+经济韧性—加息预期升温—利率高位—增加经济硬着陆风险—降息可期”。从需求侧来看，全球经济增速放缓，对大宗商品的需求减少，对大宗商品价格形成长期的压制。即使欧美经济存在“软着陆”的可能，但全球经济复苏乏力是不争的事实。OECD综合领先指标见顶后仍处于下行通道；欧央行为应对高通胀，继续强势加息50个基点是大概率事件，高利率状态将抑制经济复苏的高度。作者：上海钢联黑色产业研究服务部研究员李爽

我的钢铁网2023-02-25

美国债券巨头恐“爆雷”！鲍威尔鹰派加息的“房市灾难”：17亿美元抵押票据违约在即

下历史记录，住宅市场可能已经冻结。随着美国房地产价值下跌，利率上升挤压借款人。美国债券投资公司太平洋资产管理(PIMCO)指出，旗下房东拖欠17亿美元的办公室抵押贷款，违约爆雷近在眼前。美国房产市场近年来几乎没有自由落体，这要归功于超低利率，允许房主锁定在可预见的未来处于低利率，即使这意味着有抱负的新房主仍然被无限期地拒之门外，而这个市场从未像现在这样难以负担。高利率，压得散户与大机构喘不过气。尽管住宅市场可能相对不受利率飙升的不利影响，但对于商业房地产市场来说却并非如此，因为较高或较低利率的影响会被传递快多了。这也是为什么，商业地产行业正在经历前所未有的痛苦。最近的一个例子是位于百老汇1601号的标志性时代广场皇冠假日酒店破产，ZeroHedge在两个月前文章指出，据报道该地址约有88000平方英尺，或45%的办公空间空置，迫使业主Vornado Realty Trust对该物业进行了大笔投资。 (来源:ZeroHedge) “这是新冠疫情后居家工作革命之后，倒下的第一块主要商业房地产多米诺骨牌吗？” “答案显然是肯定的，而且随着利率每天都在持续上升至数十年的高位，商业房地产的头痛只会增加。” 快进到当前，彭博社指出，PIMCO控制的一家写字楼房东拖欠7栋建筑的约17亿美元抵押票据，“这是随着房地产价值下跌和利率上升挤压借款人，该行业痛苦加剧的迹象”。这些建筑位于旧金山、纽约、波士顿和新泽西州泽西城，归Columbia Property Trust所有，该信托于2021年被PIMCO管理的基金以39亿美元收购。抵押贷款有浮动利率债务，随着去年利率飙升，导致每月还款额增加。 “与大多数写字楼所有者一样，我们正在应对我们的资产类别和客户群目前面临的独特且前所未有的挑战，” Columbia Property Trust发言人Justina Lombardo在声明中表示。 “我们已经与我们的贷方，就我们更大的国家投资组合中7处房产贷款重组进行接触。我们期待一个协作过程产生深思熟虑的解决方案，以反映当前的市场状况并最好地服务于所有利益相关者的利益。” 针对这些办公室的更多详细信息，即：根据2021年的数据，建于1964 年650 California St.的旧金山大楼，是投资组合中最有价值的房产，价值4.79亿美元。其他物业包括曼哈顿229 W. 43rd St.、245-249 W. 17th St.和315 Park Ave. South、旧金山的201 California St.、波士顿的116 Huntington Ave.和泽西市的95 Christopher Columbus Drive。 (来源:ZeroHedge) 近年来，由于新冠大流行期间远程工作的兴起，以及最近的裁员热潮，美国的办公室，尤其是设施较少的老建筑，一直在努力留住租户。据Green Street称，自2020年3月大流行病爆发以来，这些房产的价值已经下跌20%。根据为部分债务提供资金的4.85亿美元CMBS贷款文件，Columbia Property Trust拥有的7座建筑物在2021年估价为22.7亿美元。高盛、花旗集团和德意志银行为最初的近19亿美元债务提供了资金。两周前，洛杉矶市中心最大写字楼房东的母公司Brookfield Corp.因美国第二大城市中心对办公空间的需求减弱，而拖欠与两栋建筑相关的贷款，两周后公司违约。一份文件显示，这两处违约的房产属于名为Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor的投资组合，分别是拥有4.65亿美元贷款的Gas Company Tower和拥有约2.9亿美元债务的777 Tower。该基金经理在2022年11月警告说，它可能面临丧失抵押品赎回权的财产。 (来源:ZeroHedge) 据巴克莱分析师称，可比办公楼的价值已大幅下跌。自大流行病使远程工作变得更加常规以来，全国各地的办公室空缺都在增加。仲量联行报告显示，2022年第四季度洛杉矶中央商务区空置率为22.7%。正如彭博社报道的那样，Brookfield可以选择延长与Gas Company Tower相关的贷款期限，但选择不这样做。该公司最新提交的文件称，它还选择不获得777 Tower房产贷款所需的利率保护，这相当于违约事件。根据2022年11月提交的文件，Brookfield DTLA投资组合的担保债务总额为22.8亿美元。其他债务到期的建筑物，包括Wells Fargo Centers North Tower在10月份到期的5亿美元债务，以及Wells Fargo Centers South Tower在11月到期的2.63亿美元。这些建筑物有大约18亿美元的浮动利率债务，通常用利率衍生品对冲，随着美联储提高利率，这可以转化为增加的支付。根据布鲁克菲尔德提交的文件，贷款人没有取消这两处房产的赎回权，也没有行使他们可用的其他补救措施。1月，在业主Coretrust Capital Partners拖欠与该物业相关的贷款后，Oaktree Capital Management夺取这座以为电视连续剧LA Law中的主办公室提供外景而闻名的大楼控制权。尽管如此，根据Trepp数据指出，尽管最近与办公室相关的违约有所增加，但办公室商业抵押贷款支持证券的拖欠率仍然相对较低，1月份仅为1.83%。如果美联储继续其政策，它不会在那里停留太久。

圈内人2023-02-24

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