上海楼市新政出炉！复刻北京做法，放开了外环限购限制，专家解读：上海外环外新房库存占全市70%，消化周期超20个月，部分小区价格回到2016年水平lg...

上海楼市新政出炉，复刻北京做法！

8月25日午间，上海发布楼市新政，包括对外环外符合条件将不限购房套数、成年单身人士视同家庭、房贷利率层面不再区分首套和二套房等等一系列细化政策。

《通知》明确，进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

在公积金支持方面，新政提出，一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

在个人住房房产税政策方面，新政提出，对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。

此外新政提出，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

北京放开五环购房限制

此前，8月8日晚间，北京住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，《通知》明确，京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

政策还降低了最低首付款比例、扩大了首套房公积金贷款支持范围、加大二套房公积金贷款支持力度。

专家解读：上海外环外新房库存占全市70%

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示政策出台的背景：首先，国家对止跌回稳做了新的部署，即“8.18”会议上，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。同时，同为一线城市的北京在8月8日也发布了稳定楼市的新政，优化了限购政策、提升了公积金支持住房消费的力度。因此，京沪两个一线城市要做出率先贯彻落实的举措。

其次，上海近期二手房价格跌幅扩大，4月份以来二手价格指数连续三个月下跌，且跌幅扩大，7月份为-0.9%，环比跌幅位列70大城市的第七位。新房方面，尽管均价在上涨，但指数环比涨幅明显收窄，意味着高品质住房销售也出现疲弱、同质化竞争，背刺非新规产品等现象。

李宇嘉提到限购政策并非取消外环外限购：一是，复刻北京的做法。此次限购政策调整，只是对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭（社保或个税连续缴纳要满1年及以上），放开了外环外限购的限制，也就是不限购置套数。并非是完全取消了外环外限购，非户籍居民家庭可以随便买多少套。

二是，去化外围的库存。目前，上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月；同时，外环外二手房库存挂牌量占比，达到近40%，创新高。而且，外环外的新房和二手房存在相互竞争，甚至降价踩踏的情况，部分小区价格回到2016年的水平。因此，优化限购政策，旨在激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。

对于公积金政策， 李宇嘉表示能够提升购房能力、降低资金冗余：一是，此次对多子女家庭购置首套房的扶持力度最大，叠加计算从192万元提高至216万元，基本可以覆盖全部贷款，贷款利率相比商业贷款利率低近30个基点，有效降低了刚需家庭的购房负担。二是，公积金既可以提取做首付款（包括直系亲属），提取后也不影响贷款额度。再考虑到贷款额度提升，意味着公积金在降低首付和月供上具有双重“降门槛、降成本”的效果。对于持续缴纳公积金的人群来说，具有明显的带动作用。