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中国房市重磅消息！彭博社：碧桂园杨氏飞赴北京拟与监管机构会面、安排国企注资
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二(10月24日)文章据知情人士透露，碧桂园创始人杨国强家族已飞往北京，希望与监管机构会面，安排国有企业注资。当广东建筑工人在两个月没有拿到工资时，碧桂园已经解雇约7万名员工。分析文章称，碧桂园违约加剧了陷入困境的购房者、工人和投资者痛苦，正在颠覆数万人的生活。彭博社报道称，20多年来，房地产一直是中国无与伦比的经济成功故事背后的增长引擎，乘着债务推动的扩张浪潮，2019年房地产价值达到52万亿美元，相当于中国经济产出的25%。全球投资者蜂拥而至，向美元债券投入了超过1800亿美元。但在过去3年时间里，政府控制负债累累行业的行动产生了严重后果。房地产行业萎缩了约10%，中国股市现已抹去了新冠疫情重新开放后大幅反弹期间取得的所有涨幅。如今，碧桂园市值逼近历史新低。#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) “碧桂园在这一切中扮演了主角，在鼎盛时期，这家开发商雇用13万人，为数万个家庭提供了住房，并积累2400亿美元的负债。目前，该公司尚未支付上周到期的美元债券利息，这意味着违约几乎已成定局，而且重组的可能性正在增加。当如此规模的公司陷入困境时，痛苦将是深远而广泛的，”文章分析指出。 Natixis SA首席亚太经济学家艾丽西亚·加西亚·埃雷罗(Alicia Garcia Herrero)表示，如此大的开发商的违约，加上销售和价格的进一步恶化，是一个明显的迹象，表明房地产市场不会发生任何改变。她补充说，碧桂园“是中国发展房地产融资模式的受害者”。杨国强于1992年在广东省创立了碧桂园，他曾是一名养牛户和水泥石匠，后来在当地一家国有建筑公司晋升，他的资产不断增值。通过在综合体内建立优质学校以及俱乐部、健身房和其他设施来进行开发。他成为广东当地的商界名人，其他开发商效仿了他的一些做法，像是成立一家服务管理公司来负责他的住房项目的维护。中国的房地产市场于1998年完全商业化，在3年时间后，中国加入了世界贸易组织(WTO)。到2005年，其GDP增长了一倍多。建筑业蓬勃发展。随着数百万人涌入大城市，地方政府通过向开发商出售更多土地来创收。在全国各地，田野消失在棕榈泉、塞纳河和公园大道等全新的高端住宅区之下。截至2007年的三年里，碧桂园的收入增长了五倍多，使该公司成为中国最赚钱的开发商。该公司当年在香港首次公开募股(IPO)，筹集148亿港元，约合19亿美元，并使杨国强的女儿杨惠妍成为公司未来董事长。尽管金融危机席卷了世界其他地区，但中国的城市化步伐依然迅猛，碧桂园开始进一步向全国小城市扩张。 2015年，当中国经济放缓、建设重点转向旧城镇改造。中国领导层随后发布重要信号：“房子是用来住的，不是用来炒的。” (来源:Bloomberg) 中国经济已经严重依赖房地产行业，到2020年，房地产行业占家庭资产的近80%。但房价的上涨远远超出了许多年轻人的承受能力，这对中国旨在缩小持续存在的国民贫富差距的行动构成了挑战，人口老龄化和低出生率也意味着中国面临供给过剩的风险。 “中国政策鼓励开发商、公司和家庭表现得好像该行业只有上涨空间，”作者乔治·马格努斯(George Magnus)说。“20年来，他们的资产负债表都是建立在不断上涨的价格和交易量的基础上的，但最终这种情况必须结束。” 2020年底，当另一家巨头中国恒大集团的流动性恐慌引发更严厉的限制措施时，银行已经收紧了对开发商的融资。中国旨在减少房地产债务的“三条红线”政策进一步抑制了该国105000家开发商的融资。第二年，房屋销售开始放缓，新冠疫情封锁进一步加剧拖累程度。 2021年12月，恒大集团和其他众多房地产公司违约。全球债券持有人是房地产融资的主要来源，他们对惊人的困境率感到震惊。最终，价值2000亿美元的房地产债券市场几乎消失了。由于没有银行、没有投资者、买家也很少，即使是顶级公司也开始陷入困境。 (来源:Bloomberg) 碧桂园就是其中之一，该公司多年来专注于小城市的战略适得其反，占该公司收入2/3以上的三、四线城市，存在着比大城市更容易受到价格下跌的影响。公司随即改变了缩减资产负债表的策略，据知情人士透露，区域经理被要求更加努力地出售单位和处置资产，而未能实现现金目标的员工则被降职。其中一位知情人士称，该开发商还请求广东省政府帮助以折扣价将其在较小城市的土地出售给国家支持的实体。 2022年6月，公司总裁Mo Bin叮嘱员工要勇于创新，用有限的资源增加现金。然而，市场仍在持续低迷。彭博社称：“很快，购房者开始抵制碧桂园等开发商在100个城市运营的320多个未完工建筑项目的抵押贷款。” 同年10月，中国房价出现7年来最大跌幅。当局在几周内出台了一项16点计划来支持开发商的流动性，但分析指出，其力度太小，也太晚了。11月，杨氏向员工发表长达1小时的演讲，向他们保证“在黑暗隧道的尽头看到了一线希望”，然而最糟糕的情况还在后头。今年9月，碧桂园合同销售额同比下降81% 。今年前8个月，其销售额下降速度约为同行的2倍。据中国媒体报道，杨氏家族已表示愿意自掏腰包支持碧桂园，最近提供了3亿美元的零息贷款。分析报道提到：“全球债权人被蒙在鼓里，正试图将事情掌握在自己手中。一些人正在寻求组建一个特设小组，以在可能的重组之前加强他们的联盟，此次重组的未偿美元债券为99亿美元，这将是中国有史以来最大的重组之一。” 中国房地产行业的痛苦仍在继续，尽管房地产价格加速下跌且投资者继续回避，但当局并没有表现出救助开发商的意愿。彭博社汇编数据显示，截至10月底，中国开发商发行的未偿还美元债务中约1000亿美元，即50%以上处于违约或正在进行重组，太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)和富达国际有限公司(Fidelity International Ltd.)等机构投资者焦头烂额，全球负债最重的开发商恒大看起来越来越接近清算。
秉哥说市2023-10-24
TOP30上市房企9月销售额回暖保利发展居前
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令获得批准。另一方面，30家房企中，碧桂园、中骏集团控股等25家公司9月销售额出现负增长，其中碧桂园下降幅度最大，达80.73%。 9月销售面积环比上升18.4% 9月销售面积TOP30上市房企合计实现销售面积1482.34万平方米，较2022年同期下降34%，较2023年8月上升18.4%。图3：2023年9月销售面积TOP30上市房企 9月，销售面积超过100万平方米的上市房企为保利发展、万科、华润置地3家。保利发展9月销售面积居首，实现签约面积196.39万平方米，同比下降13.49%。中国金茂、合生创展集团9月实现销售面积同比正增长。其中，中国金茂销售面积实现60.54万平方米，同比增长15.59%，增速位列第一。另一方面，30家房企中，碧桂园、中骏集团控股等27家公司9月销售面积出现负增长，其中碧桂园、中骏集团控股的下降幅度超过70%。10月10日，碧桂园发布公告称，公司共9笔境内公司债券本金共计约人民币147亿元的展期方案已获得相关债券持有人的必要同意。截至公告日，碧桂园尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项。 9月销售均价环比上升12.64% 根据销售金额和销售面积，可以计算得到房企的销售均价。9月销售均价TOP30房企的平均销售均价为19469.21元/平方米，较2022年同期上升4.9%，较2023年8月上升12.6%。图4：2023年9月销售均价TOP30上市房企其中，合生创展集团2022年9月销售均价达到83037.05元/平方米，同比增长205.15%，位居榜单首位。其余房企中，销售均价超过20000元/平方米的企业还包括首开股份、中国海外发展、越秀地产等6家公司。 17家房企9月销售均价同比下滑。其中，降幅超过30%的房企有2家，包括融信中国、远洋集团。【读财报】是由新华财经与面包财经共同打造的一档以上市公司财报解读为主要内容的栏目。新华财经是新华社承建的国家金融信息平台，内容全面覆盖全球股市、汇市和债市等金融市场，提供权威、专业、全面的金融信息服务。免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。版权声明：本作品版权归面包财经所有，未经授权不得转载、摘编或利用其它方式使用本作品。
面包财经2023-10-24
中国“出手”救房市！全国各市土地销售松绑：取消15%溢价上限、出让频率不受限
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财经报社(香港)讯中国大型房企恒大、碧桂园等陷入违约困境之际，当局正积极提高开发商投标意愿，旨在增加地方政府收益。据港媒披露，全国各市土地销售松绑，取消15%溢价上限，22个重点城市的出让频率不再受限。现在，各市政府只需至少提前三个月宣布土地销售情况，而不是每年仅限三笔销售。香港《南华早报》(SCMP)报道称，中国正在取消价格上限，并改变地方政府土地销售的其他规定，作为重振停滞的房地产市场，并扭转经济下滑趋势的努力的一部分。 (来源:SCMP) 中国自然资源部已发布指令，允许各市取消2021年实施的开发商土地溢价15%上限。这意味着，土地将被出价最高的投标人获得，而不是从所有出价最高的投标人中随机获胜，从而提高了开发商的参与意愿。此外，有关市场最为关注的容积率(FAR)规则变化方面，中国将允许开发商在城市地区以外建造建筑面积小于土地面积的住宅，这一变化鼓励别墅式住宅的开发。这些举措是在中国土地市场持续下滑之际推出的，此前资金短缺的私人房地产开发商控制了支出以修复财务状况，而财务状况则因销售放缓和从2020年开始限制借贷的全行业整顿而受到挤压。研究公司中国指数控股公司(CIH)编制的数据显示，2022年私人开发商的土地购买量较2021年下降80%。据中国房地产信息集团(CREIC)称，今年1月，全国百强开发商中只有3家购买了新土地。CIH数据显示，截至9月，全国300个城市已向住宅开发商出售土地2.2亿平方米，较上年下降33.4%。与此同时，根据中国财政部的数据，1月至8月期间，土地出让收入同比下降19.6%至2.71万亿元人民币，约合3700亿美元。价格上限的变化翻转了中国于2021年2月为遏制开发商投机而推出的15%保费上限。各个城市已经做出了回应，中国西南部四川省省会成都市9月宣布，将按照市场化方式无上限出让市中心的一批住宅和商业用地。另外，山东省济南市和安徽省合肥市当局也分别在10月9日和12日发布的公告，宣布取消新土地出让价格上限。随着房地产行业低迷，中国22个重点城市的土地出让频率限制与地价上限同时实施，已经在2022年进行了零星调整。现在，各市政府只需至少提前三个月宣布土地销售情况，而不是每年仅限三笔销售。 “这些政策举措旨在提振正在经历关键转型期的中国房地产市场，”北京投资公司Chanson & Company董事Shen Meng表示。“这些变化将有助于消除供给侧的技术障碍，但对购房者需求的影响可能相当有限。” 北京卖地战略的第二部分是需求侧战略，即取消郊区的最低容积率要求。分析师表示，它的目的是迎合那些希望通过购买新房来改善生活条件的富裕房主。容积率是建筑物总建筑面积与建造该建筑物的土地面积的比率，高层公寓是中国住宅的主体，其容积率高于低层建筑。早在1994年，中国就出台了限制低容积别墅和高尔夫球场建设的政策，当时中国寻求提高土地利用效率，满足不断增长的城市人口的需求。202年，自然资源部明确住宅开发容积率不低于1.0。这里换句话说是，中国建筑面积必须等于或大于土地面积。报道提到，中国现在有6亿城市人口，占全国人口的44%，多层建筑在中国城市住宅市场占据主导地位。根据国家统计局的数据，别墅也就是面积较大的独栋住宅，仅占总数的2.7%。分析师表示，这种情况可能会发生改变。房地产研究公司北科研究院研究员Han Fei在10月18日的报告中写道，中国住宅市场正在经历升级期。“中国城市地区人口稠密，高峰时段的交通问题非常严重，”他解释说。“因此，人们每天从郊区通勤上班并不方便。这刺激了居民拥有多套房子的需求，这样他们就可以在工作日轻松地从城市上班，同时在郊区度过一个更轻松的周末。” 但他说，缺乏能够满足这些买家需求的优质住房。“取消最低容积率要求可以向市场释放高质量的产品，并刺激市场需求。”
秉哥说市2023-10-23
股市“血流成河”，何时止血？
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资者忽视了好于预期的经济数据。由于担心碧桂园控股即将发生债务违约，中国房地产危机加深。据《华尔街日报》周三报道，一笔 5 亿美元债券的 1540 万美元票息的 30 天宽限期已过，但碧桂园尚未支付该利息，也并未发布任何公告。本月早些时候，碧桂园在向香港证券交易所提交的一份文件中表示，它没有支付 6000 万美元的本金，并且预计不会在到期时或在分配的宽限期内履行中国境外的所有付款义务。国际市场本周市场回顾本周五，日经225指数以31259.36收盘，较上周下跌3.27%。本周五，德国DAX 30指数以14798.47收盘，较上周下跌2.56%。本周五，英国FTSE 100指数以7402.14收盘，较上周下跌2.6%。分析与展望泛欧斯托克 600 指数下跌 1.3%，连续第四次下跌。所有板块均走低，其中矿业股下跌 3.35%，科技股下跌 2.3%。欧洲央行将于下周召开会议，预计在连续十次加息后将维持利率不变。巴以冲突和全球借贷成本上升意味着新兴市场股市和 MSCI 主要亚太指数一样跌至 11 个月低点。日经225指数全周收盘下跌 3.27%，距离今年最糟糕的一周仅一步之遥。数据显示，日本9 月份核心通胀一年多以来首次放缓至 3% 的门槛以下。随着10年期日本国债收益率触及十年高点，日本央行也对其债券市场进行了干预，而避险情绪则将金价推至3个月高点，并为美元和瑞郎提供了良好支撑。 Disclaimer 免责声明本文稿中包含的信息仅供参考，并不旨在提供特定的投资，保险，财务，税务或法律的建议。文稿可能包含有关经济和投资市场的前瞻性陈述。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，鼓励您在做出任何投资决定之前，仔细考虑风险，并咨询有关专业人士。
汉邦金融2023-10-23
碧桂园地产：杨文杰届满退休简暖棠接任总经理及法定代表人
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碧桂园地产集团有限公司发布公告称，公司原总经理、法定代表人及信息披露事务负责人杨文杰届满退休，2023年10月，经公司股东会及董事会决议，同意免去杨文杰公司总经理及法定代表人职务，同意简暖棠担任公司总经理及法定代表人职务。上述人员变更完成后，杨文杰在公司不再担任相关职务。
金融界2023-10-20
鲍威尔的讲话、国债收益率、标准普尔、中国房地产——推动市场走势的几个关键因素
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对可能的清算表示担忧。与此同时，同行碧桂园（OTC：CTRYY）也未能偿还1500万美元的息票，使其面临违约风险。如果不付款，开发商将面临近110亿美元未偿境外债券的违约风险，并可能引发中国最大的企业债务重组之一。据最新报道，碧桂园地产集团有限公司发布公告称，公司原总经理、法定代表人及信息披露事务负责人杨文杰届满退休，2023年10月，经公司股东会及董事会决议，同意免去杨文杰公司总经理及法定代表人职务，同意简暖棠担任公司总经理及法定代表人职务。上述人员变更完成后，杨文杰在公司不再担任相关职务。这些数据可能会加剧中国的房地产危机，并可能推迟中国经济整体复苏的前景。 5.美国计划补充SPR提振原油价格#巴以冲突# 鉴于中东政治紧张局势加剧以及美国计划开始补充其战略石油储备，周五原油价格上涨，有望实现每周上涨。截至东部时间05:00，美国原油期货上涨1.4%，至89.61美元/桶，而布伦特原油合约则上涨1.3%，至93.56美元/桶。#能源危机# 由于本周加沙一家医院发生爆炸，以及以色列军队预期的地面入侵，加剧了人们对冲突在这个重要石油地区蔓延的担忧，这两项合约都将连续第二周上涨，涨幅在1.5%至2.2%之间。富裕地区。美国重新启动补充大量战略石油储备的消息也提振了市场。美国能源部周四宣布了两项单独的原油采购报价，总计600万桶，将于今年12月至2024年1月期间交付。自2022年初以来，美国政府已从SPR中抽取约2亿桶石油，使储备量降至近40年来的最低水平，以应对俄乌危机后高油价的影响。
丰雪鑫992023-10-20
“不太想买新房、想把钱留手里”！中国出台一系列刺激，但房地产几乎没复苏迹象
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产行业债务危机不断加深，中国恒大集团和碧桂园严重的流动性问题突显了这一点。但这些支持措施尚未对仍在努力应对信心低迷的买家产生任何显著影响。周四公布的官方数据显示，9月份中国新房价格连续第三个月下跌，较8月份下降0.2%。8月份是传统的购房高峰期。本周的另一项数据也显示，房地产销售和投资延续了两位数的降幅，分别下降19.8%和18.7%，这一迹象表明，尽管整体国内生产总值(GDP)数据好于预期，但全球第二大经济体仍未走出困境。房地产经纪公司中原地产首席执行长Andy Lee说，大部分宽松政策降低了购房成本，但对创造新的需求收效甚微。 “整个蛋糕的大小还是一样的，”Lee在谈到市场需求时说，由于市场对刺激政策的预期，9月份的一些购买比前两个月推迟，“要把蛋糕做大，就必须依靠经济复苏。” 开发商说，预计10月份的销售将保持疲软，因为买家访问网站的次数很少转化为实际购买。一家在大城市有项目的开发商的一位管理人士说，黄金周期间的销售额较上年同期下降了20%，不过好于9月份。这位人士补充说，假期结束后，销售额再次下降。由于未获授权接受媒体采访，该管理人士不愿透露姓名。该人士补充称：“今年年初，业界预计上半年会很糟糕，但下半年会更好。但现实是，上半年很糟糕，下半年更糟。” 野村也表示，现在说房地产板块触底还为时过早。它说：“最近的房地产宽松措施可能只会导致更多的住房供应，在住房需求仍然低迷的情况下，增加房价的下行压力。一线城市的温和复苏可能会继续消耗低线城市的住房需求。” 不同城市的销售表现差异很大，9月份北京和上海的新房价格环比上涨，而深圳和广州的房价下跌。在供应过剩的小城市，需求依然不温不火。标准普尔全球评级本周下调了对中国房地产销售的预测，与2022年相比，今年将下降10%-15%，而此前的预测是下降个位数左右。该公司还预计，2024年的销量将进一步下降5%。北京30岁的家庭主妇Doris Dong说：“在房地产市场不景气、经济不景气的情况下，我并没有太大的意愿买新房子，我想把钱留在手里。”
超启2023-10-20
会员
巴以冲突恐引爆第二战场？！“红色十月”在市场震荡：股市大跌一片、黄金原油攀升
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资金短期内可能持续外流。与此同时，由于碧桂园控股未能支付一笔美元债券的利息，市场对房地产行业的担忧挥之不去。
会员
厉害啦2023-10-20
碧桂园违约已成定局！债权人正寻求紧急谈判，债务重组迫在眉睫……
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FX168财经报社(香港)讯碧桂园控股有限公司未能按时支付的美元债券利息被宣布违约，这可能只是一种形式，因为债权人的注意力已转移到这家陷入困境的中国开发商可能进行的债务重组上。这家中国前最大的建筑公司周三表示，预计无法按时履行所有离岸付款义务，此后一直没有发表新的评论。根据当时发给彭博新闻社的一份声明，该公司将中国国内楼市疲软和自身销售低迷作为原因，并补充说，它希望寻求债务问题的“整体解决方案”。在30天的宽限期过后，本周早些时候碧桂园发表这一声明，是为了回应有关仍未支付的1,540万美元债利息计划的问题。在宽限期之后可以称其违约。随着违约已成定局，债权人的注意力正转向最近的付款失败是否会引发其他债务的交叉违约，以及开发商多久才能拿出重组蓝图。鉴于碧桂园项目众多，且在中小城市布局广泛，其混乱的债务改革可能会使中国房地产行业陷入更深的动荡，并对社会稳定构成威胁。#中国房地产危机# “若该公司正式宣布违约，并传达未来计划，将对市场参与者有所帮助，”Lucror Analytics的高级信用分析师Leonard Law说，“然而，债券持有人将不得不假设该公司已经违约，并组成债权人团体进行债务重组谈判。” 碧桂园的债权人一直在与包括PJT Partners Inc.和Moelis & Co.在内的几家财务顾问进行谈判，希望在可能的离岸债务重组之前组建一个特别小组。碧桂园负债1860亿美元，是世界上负债最多的建筑商之一。包括Karl Chan在内的摩根大通分析师在一份报告中写道，作为中国更广泛的房地产债务困境的一个象征，碧桂园最近一次未能支付息票将引发其持有的约100亿美元美元票据的交叉违约。碧桂园发行的1美元票据价值大约是在5美分左右，显示出投资者预期能收回的钱有多少，6月份时一些面值接近80美分。它的股价今年已经下跌72%。
风起2023-10-20
会员
中国房市重磅！恒大听证会前突然转向：修改债务重组协议 “取消或无限期延后多场聆讯”
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困境的中国公司名单，其中包括恒大的同行碧桂园控股有限公司(Country Garden)，这些公司因治理和信息披露不力而受到批评，导致投资者长期远离中国借款人。恒大债券持有人上周表示，他们对公司重组计划未能满足监管要求的公告感到惊讶，并对可能的清算表示担忧。恒大则回应称，公司将适时就进一步进展情况另行刊发告。路透社周四指出，据中国国家统计局最新数据来测算，9月中国70个大、中城市新建商品住宅价格指数年比下降0.1%，按月则走低0.2%，显示不论是按年还是按月比均已连续下跌3个月。报道称，经计算显示，9月70个大中城市中，其中，新建住宅价格指数按月上涨的有15个，上月为17个；而持平的为1个，上月1个；有54个下跌，上月为52个。进一步细分看，按年计算，9月中国一线城市新楼销售价格升0.7%，升幅较上一个月扩大0.1%。其中，北京和上海分别上升2.9%和4.4%，广州和深圳则分别跌1.7%和3.0%。而在一线城市二手楼售价方面，其价格下滑1.4%，跌幅较上一个月收窄0.2%。其中，北京走升1.1%，上海、广州和深圳年比则分别下跌1.9%、3.8%和1.0%。
圈内人2023-10-20

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