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黑石集团“内爆”警讯！房市大量违约恐出现：美国小银行占商业房地产贷款70%
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些寻求租房的人来说，有一些好消息，根据Zillow观察租金指数(ZORI)的最新数据，全国租金水平增长在2022年2月达到顶峰，此后同比继续减速。当然，这对房地产公司和CMBS证券持有人来说也是个坏消息，由于办公空间需求下降的双重打击以及小型银行贷款逐渐减少供应突然下降的双重打击，他们将看到大量违约。黑石集团“内爆”违约回顾黑石集团这段时间以来的违约事件，可谓是层出不穷。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户住宅投资组合开始，该机构拖欠2.7亿美元的CMBS最终违约。该组合总共有637套公寓，大约96%的单元以市场价格出租，最近曼哈顿的租金飙升。然而，即便是那些飙升的租金，也无法阻止贷款进入特殊服务期。另外，黑石集团价值5.62亿美元的北欧CMBS也违约，该CMBS组合用于他们在2017年收购芬兰公司Sponda Oy使用的房产，这是一个主要位于赫尔辛基地区的多元化商业地产组合，甚至赫尔辛基土地价值的飙升也没有提供多少缓解。最后，黑石集团前往拉斯维加斯时，显然也没有为集团带来更多的利益。《商业观察报》报道了该公司3.25亿美元的休斯中心CMBS进入特殊服务期。在这条街上，该公司出售其在One Liberty的权益，对该物业的估值比峰值低30%，约合5亿美元。黑石集团超级受欢迎，且价值710亿美元的BREIT可能存在流动性问题。该公司连续第四个月停止赎回，拒绝投资者的提款请求。1月份，投资者试图提取信托价值的25%。2月份，投资者试图撤资39亿美元，但只完成35%，也就是仅完成14亿美元的赎回请求。 ZeroHedge评论称，现在，轮到摩根大通惊慌失措了，正如该银行在其每周CMBS周报所写的，在硅谷银行(SVB) 倒闭前的一周，IG Mezz的利差扩大事件已经感染AAA评级的CMBS证券。 “简单来说，在最近的小银行危机之前，CRE问题就持续挥之不去，现在已经蔓延到整个CRE风险堆叠，现在是一个定时炸弹，威胁到整个小银行部门的偿付能力，迄今为止，它们的问题一直是限于流动性，也就是存款外逃，储户挤兑的风险。” 举例而言，截至上周四收盘价，10年期LCF AAA本周宽30个基点，收于T+168，略低于2022年10月下旬宽T+171，这也是2020年新冠大流行冲击之外全球金融危机后的最宽标记。 “当然，持续时间较短的AAA也未能幸免。随着更广泛的风险市场遭到抛售，CMBS根本无处可藏，”ZeroHedge援引摩根大通数据指出。 (来源:摩根大通) 虽然有几种细微的方法可以直观地看到CMBS的持续挤压，但看到痛苦的最简单方法是拉出办公室房东Vornado的图表，在周五触及27年低点后，即使在当前，它也只是勉强处于绿色状态。 (来源:ZeroHedge) 市场从这里走向何方尚不确定，但利差可能仍然很大。正如摩根大通警告的那样，抵押贷款可能会保持广泛，因为资金经理仍将是边际买家。正在增加存款的大型银行可能会等到他们更好地了解新存款的期限需求后，再选择部署现金。如果预计抵押贷款利差将保持宽阔，那CMBS利差也将保持宽阔。机构CMBS相对于较低息票抵押贷款和类似期限的AA公司而言，看起来更广泛，但尚不清楚这些在短期内会收紧得多。由于基本面担忧沉重且流动性已从市场吸走，IG夹层仍然容易进一步扩大。在某个时候，投资级夹层债券将是不错的选择，但仍存在很多不确定性。 (来源:摩根大通) 摩根大通接下来回应市场最近几周一直在讨论的问题，即硅谷银行和其他区域性银行的倒闭，正在放大区域性银行，它们的CRE贷款簿仍然是市场和监管机构主要关注的领域，用以尝试了解这些账簿中固有的信用风险水平。
小萧2023-03-21
华尔街日报：马斯克有意建造自己的小镇，为特斯拉、SpaceX等公司员工提供住宅
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在30天内搬出房子。据房地产上市公司Zillow Group Inc.的数据，德克萨斯州Bastrop的租金中值约为每月2200美元。高管们讨论过向马斯克公司的所有员工开放这些房子。
Sue2023-03-10
【美股盘中】三大股指涨跌互现美国1月“恐怖数据”依旧强劲
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迹象。投资者也将继续关注财报结果。 Zillow、Shopify和DoorDash是计划于本周发布报告的头部公司。周三债券收益率走高，根据彭博社的数据，对利率敏感的两年期美国国债收益率接近去年11月以来的最高水平。美元指数兑其他货币也攀升。与此同时，在大宗商品市场，随着美元上涨和美国的上涨，油价继续走低。库存估计有所增加。美国西德克萨斯中质原油期货基准，周三下跌 1%，交易价格约为78美元。
楼喆2023-02-16
格上每日收评—2023年02月14日
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。这些新租约现在急剧放缓;去年12月，Zillow的新租约指数环比下降3%。乌比纳说，这预示着CPI中住房指标的增速将大幅放缓。去年12月，CPI同比增长7.5%。核心服务一旦食品、能源、商品和住房被排除在外，剩下的就是不包括住房在内的核心服务价格——一些经济学家称之为“核心”通胀。鲍威尔说，失业率仍在4%左右。在它下降之前，“我们认为自己还有很多工作要做。”鲍威尔和其他官员最近强调，工资在这些服务的成本中占了很大一部分。劳动力短缺让经济学家和政策制定者感到担忧，他们认为劳动力短缺会导致通货膨胀。在截至1月份的三个月里，私营部门工人的时薪年化增长率为4.6%，而2018年和2019年的平均增长率为3.3%。花旗的克拉克说，虽然工资增长最近出现了放缓的迹象，但目前的水平仍使美联储难以实现其通胀目标。他说:“通货膨胀率从7%、8%到4%、5%要比从7%、8%下降到2%、3%容易。考虑到劳动力市场正在发生的情况，这要难得多。” 白宫经济顾问委员会的经济学家们构建的一个工资序列给出了更为乐观的看法。该报告显示，1月份进入“超级核心”价格的服务业非管理人员的薪酬仅增长了4%，低于2021年10月的9.7%。新闻二：2023年中央一号文件这样划重点！ 2月13日，21世纪以来第20个指导“三农”工作的中央一号文件——《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》(以下简称《意见》)发布。意见包括九部分内容，对乡村振兴各方面工作进行了安排。党中央认为，必须坚持不懈把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，举全党全社会之力全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化。强国必先强农，农强方能国强。要立足国情农情，体现中国特色，建设供给保障强、科技装备强、经营体系强、产业韧性强、竞争能力强的农业强国。在经济全面复苏的背景下，《意见》的出台有利于稳定我国农业生产、促进农业现代化；在国际大环境日趋复杂的情况下，保证我们的粮食安全，守好“三农”基本盘，将中国人的饭碗牢牢端在自己手中。市场有风险，投资需谨慎。本内容表述仅供参考，不构成对任何人的投资建议。格上研究
格上财富2023-02-14
这三大因素决定美国CPI的走向！市场押注和鲍威尔究竟谁对谁错
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约的变化。这些新租约现在正在急剧放缓；Zillow的新租赁指数在12月份以3%的三个月年化率下降。这预示着CPI的住房指标急剧减速，该指标在12月份增长了7.5%。他预计房地产将继续推高通胀，但其对12个月CPI涨幅的贡献将在6月达到顶峰，到12月将比去年同期缩小0.7个百分点。这是针对CPI的预测，其中住房占近三分之一。而住房仅占PCE指数的15%，因此影响较小。核心服务一旦食品、能源、商品和住所被排除在外，剩下的就是不包括住所在内的核心服务价格。一些经济学家称之为“超级核心”通胀。鲍威尔表示，它仍然以4%左右的速度运行，在它下降之前，“我们认为自己还有很多工作要做。” 鲍威尔和其他官员最近强调，工资占这些服务成本的很大一部分。工人短缺令经济学家和政策制定者感到担忧，他们认为这是通货膨胀的导火索。在截至1月的三个月中，私营部门工人的时薪年化增长率为4.6%，而2018年和2019年的平均增长率为3.3%。花旗企业银行业务高级分析师Michael Clark表示，虽然工资增长最近显示出减速迹象，但仍处于使美联储难以达到其通胀目标的水平。“通货膨胀率从7%或8%降至4%或5%比从那里升至2%至3%更容易。考虑到劳动力市场正在发生的事情，这要困难得多。” 更乐观的看法来自白宫经济顾问委员会的经济学家构建的工资报告。该报告表明，1月份进入“超级核心”价格的服务中非管理人员的薪酬仅增长4%，低于2021年10月的9.7%。衰退与否预计通胀将在年底前回落至美联储目标的经济学家普遍预计，这一过程将受到经济衰退的推动，因为利率上升会抑制支出，而利润下降会促使企业裁员，从而将失业率从1月份的53年低位的3.4%推高。瑞银经济学家Alan Detmeister表示：“货币政策对经济的影响具有延迟性，到目前为止，通胀下降的原因很少是美联储在过去一年加息，最大的影响最早可能要到今年年底才会出现，到今年年中，我们预计经济将陷入衰退，失业率到今年年底将上升至4.5%，到明年年底将上升至5.5%，他预计到年底核心通胀率将降至2.3%。” 但目前还没有迹象表明消费支出会出现这种衰退，而消费支出驱动着美国约70%的产出。 Renaissance Macro Research经济学主管Neil Dutta表示，不包括转移支付在内的收入现在的增长速度快于通胀，这将提振支出并阻止经济下滑。
埃尔文2023-02-14
美国房市即将“爆雷”！高盛警告重演2008年式房地产崩盘 “全美房价暴跌约27%”
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驱赶一些买家并导致房地产市场降温。被Zillow评为2021年美国最热门房地产市场的奥斯汀，在2023年已跌至第30位。该公司的报告称市场“冰冷”，并表示房屋现在平均在市场上停留68天，比美国其他任何主要城市都多。奥斯汀房地产经纪人委员会反驳了该报告，称仍然存在“高得令人难以置信的需求”。高盛将这些城市归功于来年房价最低的城市，因为它们在大流行性房地产繁荣期间过于脱离基本面。与此同时，高盛预测许多东北、东南和中西部市场可能会出现更温和的调整。到2023年，该投资银行预计纽约和芝加哥等城市的房价几乎不会下跌，而巴尔的摩和迈阿密的房价将上涨。 “假设经济继续走在软着陆的道路上，避免衰退，并且30年期固定抵押贷款利率到2024年底回落至6.15% ，那么房价增长可能会从贬值转向2024年低于趋势线的升值，”高盛补充道。在2022年11月的高峰期，平均30年期固定抵押贷款利率为7.37%。全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在他的2023年预测中表示，他看到了整个国家的“有希望的迹象”，并预计房价平均持平。他说：“美国一半的价格可能会出现小幅上涨，而另一半的价格可能会出现小幅下跌。” 然而，例外情况是像圣何塞所在的旧金山湾区这样的市场，他预计到2023年该地区的房价可能会下降10-15%。 “抵押贷款利率是推动房屋销售的命脉，”Yun说。本周30年期贷款的平均利率为6.15%，比2022年9月的7.08%高点低了近一个百分点。根据Freddie Mac的数据，2022年此时的同一利率为3.56%。#2023年前景展望#
圈内人2023-01-28
沃顿商学院教授：CPI“失真”！美联储应立刻停止加息
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，但可能会滞后于官方CPI约18个月。Zillow和联邦住房管理局（Federal Housing Authority）对住房通胀的最新估计显示，房价实际上每月下降了0.7％，考虑到住房占总体CPI的三分之一，占核心CPI的40％，这对通胀来说可能是很大的下降幅度。　　Siegel称，美联储承诺发动一场可能已经赢了的战斗，可能会给经济带来麻烦。他警告说，美联储去年将利率上调了425个基点，以遏制通胀，但限制性利率可能会过度收紧经济，导致经济陷入衰退。　　周四公布的12月CPI数据同比上升6.5％，符合经济学家的预测。但Siegel估计，房价的滞后性意味CPI可能比真实情况高了大约30- 40个基点。数月来，Siegel一直敦促美联储放松货币紧缩措施。　　官员们已经暗示，今年他们将继续将利率上调至5％以上，市场预计美联储将在2月份加息25个基点，使联邦基金利率达到4.5％-4.75％的区间。　　不过，也有其他经济学家警告说，通胀风险仍然太大，美联储现在还不能放松加息。安联首席经济学家Mohamed El-Erian指出，美联储在错误地称2021年的通胀是“暂时的”之后，正试图修复其信誉，且不能放松货币紧缩，让通胀预期失控。　　此外，交易员们已经开始消化这样一种可能性：美联储在2月份加息一次后，可能甚至不会在3月份的会议上加息。　　在CPI数据显示通胀放缓后，前端利率大幅下跌，这给了美联储放缓加息步伐的空间。另外，掉期交易市场显示，交易员押注，美联储2月和3月两次会议的加息幅度不到50个基点。市场还定价美联储将在2月的议息会议上至少加息25个基点，加息50个基点的可能性很小，暗示着市场认为，美联储在3月根本不加息的可能性很小。
金融界2023-01-13
无视大规模裁员警报科技公司仍是打工人“心头好”
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　　不过，Meta、苹果、房地产数据库Zillow、视频通信平台Zoom知名科技公司今年都跌出了Glassdoor的年度榜单。　　Glassdoor首席执行官Christian Sutherland-Wong在一份声明中指出，“过去一年对求职者和员工来说都存在着极端的高潮和低谷。尽管就业市场的不确定性越来越大，但仍有一些公司非常注重于创造出色的员工体验。”
金融界2023-01-12
Airbnb即将推出短期转租服务吸引大批新房东涌入让租房更经济实惠
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该网站将作为出租公寓的挂牌平台，类似于Zillow或Apartments.com，但它只包括允许短期转租的单元。签订租约的租户可以每年将其单位转租固定天数，具体取决于建筑物所有者，但不得超过180天。与新挂牌服务合作的房东将从Airbnb转租的总预订收入中分得一杯羹，在大多数情况下为20%。他们还可以访问显示哪个公寓有Airbnb客人的图表。 Airbnb表示，这项服务将成为Airbnb应用程序和网站的一部分，将使计划在一年中的部分时间转租单元的人更容易找到允许他们这样做的公寓。通过为房东提供另一种方式来营销适合Airbnb 的房屋，该公司希望吸引更多房东允许短期出租。 Airbnb押注通过让房东允许转租在经济上更划算，会有更多房东转租。Airbnb表示，所有12家物业经理之前都允许在Airbnb上挂牌，但随着新房源的推出，他们正在增加更多的建筑。在其平台上增加更多出租公寓将开辟一个尚未开发的市场。市场研究公司AirDNA的数据显示，大约三分之一的美国家庭出租房屋，但10月份出租大楼中的公寓仅占Airbnb房源的14%左右。这一份额一直在缩小，根据AirDNA的数据，与2019年相比，10月份Airbnb美国出租公寓房源数量下降了4.9%，而同期美国房源数量增长了22.9%。据Airbnb联合创始人兼首席战略官Nathan Blecharczyk称，房东的抵制是这种下降的一个重要原因。“很多人担心他们的房东会拒绝，即使提出这个话题也可能使他们失去成为租户的资格。” 许多房东不允许他们的租户在Airbnb或类似网站上转租他们的公寓，担心让陌生人进入他们的建筑物。许多出租公寓主导房地产市场的城市也通过了限制短租的法律。例如，如果房东不在家，纽约就禁止短于30天的公寓转租。在美国管理超过700,000套公寓的Greystar正在将100多栋建筑放在挂牌网站上，但预计这一数字还会增长。该公司首席执行官Bob Faith表示，他希望通过转租赚钱的能力将使更多的潜在租户愿意接受他们可能会觉得太高的租金。 Faith先生承认，一些租户对允许在他们的建筑物中进行短期出租持谨慎态度，但他表示，无论是否征得房东的许可，转租都在发生，最好让这种做法“走出阴影”。“现实是很难限制它，人们会在街上的咖啡店遇到某人，然后给他们钥匙。” 得益于强劲的旅行需求，Airbnb在第三季度公布了创纪录的利润和收入，自2020年上市以来首次超过10亿美元的季度利润。但公司股价在财报发布后下跌，预计收入增长放缓在第四季度。由于科技股普遍抛售，Airbnb的股价今年下跌超过40%。为了促进增长，该公司越来越专注于增加更多的房源。本月早些时候，它公布了一系列旨在让人们更容易成为新房东的变化，例如，将他们与经验丰富的房东搭桥来提供宝贵建议。
楼喆2022-12-01
买卖双方纷纷离场观望美国楼市陷入深度冻结
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释放出的信号表明未来将更为艰难。　　Zillow的数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24％，为连续第四个月下滑。与此同时，购买量一并走低，目前较2019年10月新冠疫情前的水平低17％。　　如今，只有年收入超过10万美元的买家才能买得起一套中等价位的住宅，因此房产经纪很难找到买家。与此同时，说服房主卖房也更为困难，特别是如果这意味着放弃3％的房贷利率，转而支付更为昂贵的房贷。　　“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗，可能会冻结相当长一段时间，” 宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示。“没有任何力量能够使之快速解冻。”
金融界2022-11-29

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