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一场完美风暴迫近！美国银行：银行业危机中，下一张倒下的多米诺骨牌是……
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室租用率仍不到50%。与此同时，根据Zillow的数据，全美租金水平的增长在一年多前见顶，并一直在稳步下降，这意味着写字楼收取的租金可能比过去要低。商业地产市场的疲软体现在与该行业相关的股票和债务的当前市场价格上。追踪商业抵押贷款支持的债券投资组合iShares CMBS ETF目前的交易价格远低于2020年3月COVID-19大流行最严重时的低点，仅比该基金2012年成立以来的最低水平高出6%。与此同时，不动产投资信托基金(REITs)的价格正处于多年低点，波士顿地产集团的股价处于2009年以来的最低水平，较疫情开始前的历史高点下跌了约68%。对地区性银行来说，这是一场完美风暴，因为它们在商业房地产贷款方面敞口太大。根据美国银行的数据，商业房地产贷款占美国地区银行的68%，远高于大型银行同行。摩根大通(JPMorgan)最近在一份报告中引用了Trepp的数据，称有近4500亿美元的商业房地产贷款将在2023年到期，其中约60%由银行持有。摩根大通说：“我们预计，约21%的商业房地产抵押贷款支持证券最终将违约，损失严重程度假设为41%，远期累计损失为8.6%……如果将8.6%的损失率计算到办公楼风险敞口上，这意味着银行业将蒙受约380亿美元的损失。” 这次商业房地产的损失可能比大金融危机期间更严重，因为后者是由相对短暂的衰退推动的，而今天的趋势则是由居家办公的趋势推动的，而且这种趋势没有减弱的迹象。摩根大通说：“此外，鉴于资产负债表负债方面的压力，地区性银行的压力要大得多，这降低了它们修改和同意贷款修改的能力。” 为了阻止潜在的危机，纽约房地产公司RXR Realty的首席执行官Scott Rechler认为，监管机构现在需要采取紧急行动。 “未来3年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期。这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、市场流动性更小的环境下进行再融资，”Rechler本周在推特上说。 Rechler说：“我已经加入了@TheRERoundtable，呼吁制定一项计划，为贷款人提供回旋余地和监管机构的灵活性，与借款人合作，制定负责任的、建设性的再融资计划……如果我们不采取行动，我们的银行体系将面临系统性危机，特别是地区性银行。” 美国银行称，总之，商业地产前景趋弱，加上即将到期的债务堆积如山，可能导致一波违约潮，打击银行股，加剧“即将到来的极其有害的衰退”。
厉害啦2023-03-28
硅谷银行倒闭余波：客户购房暂缓当地房地产经纪受冲击
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四富有的城市，居住着约3.1万居民，在Zillow上只有26处房产挂牌。Von Kaenel说：“我们开始看到，价值回到了2022年3月时的高峰，这绝对是闻所未闻的。我们置身于一个玻璃泡沫之中。” 　　Compass旗下reSolve Group的联合创始人Adam M. Touni也有类似经历。3月12日周日，就在硅谷银行倒闭的几天后，他带着100名意向客户参观了洛斯阿尔托斯一套价值600万美元的房源。感兴趣的买家在房子的拱形天花板、步入式衣柜和Thermado电器旁讨论，漫步在宽敞的花园里，欣赏私人水疗游泳池和室外音响系统。　　潜在买家并没有因银行的影响而却步。Touni说：“看到这一幕相当疯狂。这是我们今年最忙的一周，完全出乎意料。就在那个周日，一位拿着硅谷银行抵押贷款的买家签下了一套房子的合同，因为他相信美联储将支持硅谷银行。” 　　Compass的经纪人Gina G.Blancarte说，硅谷银行和第一共和银行的大多数客户都仍在使用这两家银行，并且相信他们仍然会获得最好的利率和服务。她说：“在此之前，第一共和国银行的贷款方案几乎和现金方案一样好。”自坏消息开始登上新闻头条以来，她已经收到了第一共和银行发来的“多封令人安心的电子邮件”。“这里面有点吹嘘，但他们的服务是真正的礼宾服务。” 　　对DeLeon来说，现在是时候反思哪里出了问题，然后看看接下来会发生什么。因为硅谷银行并不是主要的抵押贷款提供商，所以（银行）倒闭并没有对他的工作方式产生重大影响。他说：“我认为不确定性对商业从来都不是好事。但硅谷银行的客户还有可选择的其他融资渠道。” 　　Blancarte说，现在预测房地产市场受到的总体影响还为时过早。自2022年4月以来，当地房地产市场一直在下跌，但最近旧金山湾区库存的上升让人们对市场升温抱有希望。尽管如此，截至2023年2月，待定销售额与2022年2月相比下降了41％。“在此之前，情况正在好转，意味着更多的交易正在发生。购房者目前可以享受优惠的价格，因此情况仍然令人鼓舞。” 　　Blancarte建议持观望态度的买家利用“银行账户中的流动性”来分散投资组合。不过，她并没有将自己的资金投入第一共和银行的低迷股票，而表示“我会选择投资更多房地产。”
金融界2023-03-28
更大炸弹即将被引爆？华尔街大行齐声警告：下一张倒下的多米诺骨牌将是TA
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室入住率仍不到50%。与此同时，根据Zillow的数据，全国租金水平的增长在一年多前见顶，并一直在稳步下降，这意味着收取租金的写字楼的增幅可能比过去更低。商业房地产市场的疲软体现在与该行业相关的股票和债务的当前市场价格上。 iShares CMBS ETF追踪商业抵押贷款支持的债券投资组合，目前的交易价格远低于2020年3月新冠大流行最严重时的低点，仅比该基金2012年成立以来的最低水平高出6%。与此同时，写字楼REITs的股价正处于多年低点，波士顿地产集团(Boston Properties Group)的股价处于2009年以来的最低水平，较疫情开始前的历史高点下跌了约68%。对地区性银行来说，由于它们在商业房地产贷款方面敞口太大，这将是一场完美风暴。根据美国银行的数据，美国地区银行占商业房地产贷款的68%，远高于大型银行同行。摩根大通(JPMorgan)最近在一份报告中引用了特雷普(Trepp)的数据，称2023年将有近4500亿美元的商业房地产贷款到期，其中约60%由银行持有。 “我们预计，约21%的商业抵押贷款支持证券未偿办公室贷款最终将违约，损失严重程度假设为41%，远期累计损失为8.6%……如果将8.6%的损失率计算到办公室风险敞口上，这意味着银行业将蒙受约380亿美元的损失。” 这次商业房地产的损失可能比金融危机期间更严重，因为金融危机是由相对短暂的衰退推动的，而今天的动态是由在家工作的趋势推动的，没有迹象表明这种趋势会停止。摩根大通表示:“此外，鉴于资产负债表负债方面的压力，地区性银行的压力要大得多，这降低了它们修改和同意贷款修改的能力。” 为了阻止潜在的危机，纽约房地产公司RXR Realty的首席执行官Scott Rechler认为，监管机构现在需要采取紧急行动。 “未来3年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期。这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、流动性更少的市场环境下进行再融资，”Rechler本周在推特上说。 “我已经加入了@TheRERoundtable，呼吁制定一项计划，为贷款机构提供回旋余地和灵活性，让监管机构与借款人合作，制定负责任的、建设性的再融资计划……如果我们不采取行动，我们的银行体系将面临系统性危机，特别是地区性银行。” 美国银行称，总之，商业地产前景趋弱，加上即将到期的债务堆积如山，可能导致一波违约潮，打击银行股，加剧“即将到来的有害衰退”。除了美银和摩根大通之外，特斯拉和推特首席执行官马斯克也警告称，银行业的动荡可能会蔓延到住房和商业地产市场。他上周六称：“迄今为止最严重且迫在眉睫的问题是抵押贷款。” 马斯克表示，创纪录的2.5万亿美元商业地产债务将在未来五年内到期。此外，高盛在最新报告中也示警，知名机构和A类资产面临再融资困难，并列出11家知名机构的房地产违约头条新闻，其中包括黑石集团(BlackStone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield)，并强调房地产存在结构性逆风。随着银行业爆雷频频出现，房市贷款拖欠率显著提升。从高盛发布的知名机构违约头条新闻列表中，可以看见黑石集团、布鲁克菲尔德资产管理公司外，还有知名财团The Chetrit Group、Coretrust Capital、Colombia Property Trust、GFP、Veritas and Baupost JV、Washington Capitol Partners、Waterbridge Capital、Wharton Properties和The 601W Companies。 (来源:Goldman Sachs Global Investment Research) 美国写字楼的商业抵押担保证券(CMBS)拖欠率已经开始上升，展望未来，高盛强调：“CMBS拖欠率将显著上升。鉴于最近几季的急剧上升，当前周期的利率轨迹与2008年至2012年间普遍走低的利率相似。” “存在与写字楼资产类别相关的结构性逆风，尤其是B类和C类资产。根据CoStar数据，目前美国写字楼总存量为84亿平方英尺，其中A、B和C类资产的混合比例分别为38%、44% 和分别为18%。”
市场焦点2023-03-27
金色观察 | 创新稳定币项目Frax Finance深入研究
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mazon.com、Cars.com和Zillow等知名数据源的数字统计数据，成为独立、公正的通货膨胀测量方法，不同于政府目前用于计算CPI的传统测量方法。这更进一步提高了Frax生态的透明度、可信度和稳定性。 5、FraxLend FraxLend是一个本地构建的平台，通过利用Chainlink feeds在各种ERC-20代币之间提供广泛的借贷市场。FraxLend的设计为无需许可和超额抵押模式，旨在减少采用共享借贷池模型（如Aave）的协议所固有的风险影响。为了实现这一目标，FraxLend采用了一种类似于Sushi Kashi的独特方法，为每个代币交易对创建独特的、不可篡改的隔离市场。 FraxLend平台上的贷款人可以将代币存入隔离市场，并获得相应的“fToken”。fToken是一种收益性资产，代表对池中资产一定比例的所有权。随着利息通过借款活动进行积累，fToken的股价上涨。从池中提取资产赎回fToken应始终等于或大于原始存款的池资产份额，因为池被设计为超额抵押模式，可产生利息。借款人向交易对提供抵押品，并可以承担由部署者设定的最高贷款价值比（LTV）金额的债务。从交易对中借入资产会产生利息，利息是可变的，并基于池中借出资产的总利用率。这确保了利率与池中资产的总利用率成比例，为借款人提供公平和透明的借贷体验。 FraxLend以其独特的免费模式区别于同业。虽然这种方法一开始可能看起来反直觉，但它基于的是对Frax的最终目标的理解：不一定要通过其借贷平台实现收入最大化。与独立的借贷协议不同，Frax运行于更广泛的生态中，可以通过其他方式产生收益。事实上，通过负责任的借贷实践实现资产负债表的可持续增长，足以推动该协议的收入增长。正是这种将长期可持续性置于短期收益之上的创新方法，使FraxLend与众不同，并为其成功奠定了基础。 6、FraxETH Frax Ether是一种ETH流动性质押衍生品，利用Frax Finance生态来优化质押收益，简化以太坊质押流程，为赚取ETH利息提供了一种安全的、DeFi原生方法。Frax Ether系统包含两种代币：Frax Ether（frxETH）和Staked Frax Ether（sfrxETH）。frxETH作为一种稳定币，松散地与ETH挂钩，使用Frax的既有稳定币管理方法，并将ETH纳入Frax生态。sfrxETH是积累质押收益的frxETH版本，将Frax Ether验证者产生的所有利润全部分配给sfrxETH持有人。通过将frxETH交易为sfrxETH，用户有资格获得质押收益，该收益在将sfrxETH兑换回frxETH时赎回。把Frax Ether分为两个主要部分的策略，旨在优化用户体验并促进创新实现策略的发展。这种分离支持代币的即刻使用，绕过了其他方法（如Lido的wrapper方法）所需的额外步骤，从而降低了实现成本。此外，通过与Curve和Convex等平台合作，与以太币挂钩的稳定币（frxETH）和Staked Ether衍生代币（sfrxETH）之间的区别扩大了潜在用例的范围，并为其未来在FraxLend上用作抵押品铺平了道路。 7、结论总之，Frax Finance是一种创新的稳定币协议，采用算法和抵押相结合的模式来实现稳定性和可扩展性。其独特的双代币系统包括FRAX稳定币和FXS治理代币，使平台能够在促进增长的同时保持稳定。算法市场操作（AMO）的实现提高了Frax生态的效率和资本利用率，优化了Frax和抵押品在各DeFi平台间的流动。此外，Frax价格指数（FPI）及其相关治理代币FPIS的推出，为保护资产免受通胀风险提供了一种解决方案。FraxLend和Frax Ether的开发进一步扩大了用例范围，让Frax Finance成为不断发展的DeFi领域里的多面手。来源：金色财经
金色财经2023-03-21
黑石集团“内爆”警讯！房市大量违约恐出现：美国小银行占商业房地产贷款70%
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些寻求租房的人来说，有一些好消息，根据Zillow观察租金指数(ZORI)的最新数据，全国租金水平增长在2022年2月达到顶峰，此后同比继续减速。当然，这对房地产公司和CMBS证券持有人来说也是个坏消息，由于办公空间需求下降的双重打击以及小型银行贷款逐渐减少供应突然下降的双重打击，他们将看到大量违约。黑石集团“内爆”违约回顾黑石集团这段时间以来的违约事件，可谓是层出不穷。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户住宅投资组合开始，该机构拖欠2.7亿美元的CMBS最终违约。该组合总共有637套公寓，大约96%的单元以市场价格出租，最近曼哈顿的租金飙升。然而，即便是那些飙升的租金，也无法阻止贷款进入特殊服务期。另外，黑石集团价值5.62亿美元的北欧CMBS也违约，该CMBS组合用于他们在2017年收购芬兰公司Sponda Oy使用的房产，这是一个主要位于赫尔辛基地区的多元化商业地产组合，甚至赫尔辛基土地价值的飙升也没有提供多少缓解。最后，黑石集团前往拉斯维加斯时，显然也没有为集团带来更多的利益。《商业观察报》报道了该公司3.25亿美元的休斯中心CMBS进入特殊服务期。在这条街上，该公司出售其在One Liberty的权益，对该物业的估值比峰值低30%，约合5亿美元。黑石集团超级受欢迎，且价值710亿美元的BREIT可能存在流动性问题。该公司连续第四个月停止赎回，拒绝投资者的提款请求。1月份，投资者试图提取信托价值的25%。2月份，投资者试图撤资39亿美元，但只完成35%，也就是仅完成14亿美元的赎回请求。 ZeroHedge评论称，现在，轮到摩根大通惊慌失措了，正如该银行在其每周CMBS周报所写的，在硅谷银行(SVB) 倒闭前的一周，IG Mezz的利差扩大事件已经感染AAA评级的CMBS证券。 “简单来说，在最近的小银行危机之前，CRE问题就持续挥之不去，现在已经蔓延到整个CRE风险堆叠，现在是一个定时炸弹，威胁到整个小银行部门的偿付能力，迄今为止，它们的问题一直是限于流动性，也就是存款外逃，储户挤兑的风险。” 举例而言，截至上周四收盘价，10年期LCF AAA本周宽30个基点，收于T+168，略低于2022年10月下旬宽T+171，这也是2020年新冠大流行冲击之外全球金融危机后的最宽标记。 “当然，持续时间较短的AAA也未能幸免。随着更广泛的风险市场遭到抛售，CMBS根本无处可藏，”ZeroHedge援引摩根大通数据指出。 (来源:摩根大通) 虽然有几种细微的方法可以直观地看到CMBS的持续挤压，但看到痛苦的最简单方法是拉出办公室房东Vornado的图表，在周五触及27年低点后，即使在当前，它也只是勉强处于绿色状态。 (来源:ZeroHedge) 市场从这里走向何方尚不确定，但利差可能仍然很大。正如摩根大通警告的那样，抵押贷款可能会保持广泛，因为资金经理仍将是边际买家。正在增加存款的大型银行可能会等到他们更好地了解新存款的期限需求后，再选择部署现金。如果预计抵押贷款利差将保持宽阔，那CMBS利差也将保持宽阔。机构CMBS相对于较低息票抵押贷款和类似期限的AA公司而言，看起来更广泛，但尚不清楚这些在短期内会收紧得多。由于基本面担忧沉重且流动性已从市场吸走，IG夹层仍然容易进一步扩大。在某个时候，投资级夹层债券将是不错的选择，但仍存在很多不确定性。 (来源:摩根大通) 摩根大通接下来回应市场最近几周一直在讨论的问题，即硅谷银行和其他区域性银行的倒闭，正在放大区域性银行，它们的CRE贷款簿仍然是市场和监管机构主要关注的领域，用以尝试了解这些账簿中固有的信用风险水平。
小萧2023-03-21
华尔街日报：马斯克有意建造自己的小镇，为特斯拉、SpaceX等公司员工提供住宅
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在30天内搬出房子。据房地产上市公司Zillow Group Inc.的数据，德克萨斯州Bastrop的租金中值约为每月2200美元。高管们讨论过向马斯克公司的所有员工开放这些房子。
Sue2023-03-10
【美股盘中】三大股指涨跌互现美国1月“恐怖数据”依旧强劲
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迹象。投资者也将继续关注财报结果。 Zillow、Shopify和DoorDash是计划于本周发布报告的头部公司。周三债券收益率走高，根据彭博社的数据，对利率敏感的两年期美国国债收益率接近去年11月以来的最高水平。美元指数兑其他货币也攀升。与此同时，在大宗商品市场，随着美元上涨和美国的上涨，油价继续走低。库存估计有所增加。美国西德克萨斯中质原油期货基准，周三下跌 1%，交易价格约为78美元。
楼喆2023-02-16
格上每日收评—2023年02月14日
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。这些新租约现在急剧放缓;去年12月，Zillow的新租约指数环比下降3%。乌比纳说，这预示着CPI中住房指标的增速将大幅放缓。去年12月，CPI同比增长7.5%。核心服务一旦食品、能源、商品和住房被排除在外，剩下的就是不包括住房在内的核心服务价格——一些经济学家称之为“核心”通胀。鲍威尔说，失业率仍在4%左右。在它下降之前，“我们认为自己还有很多工作要做。”鲍威尔和其他官员最近强调，工资在这些服务的成本中占了很大一部分。劳动力短缺让经济学家和政策制定者感到担忧，他们认为劳动力短缺会导致通货膨胀。在截至1月份的三个月里，私营部门工人的时薪年化增长率为4.6%，而2018年和2019年的平均增长率为3.3%。花旗的克拉克说，虽然工资增长最近出现了放缓的迹象，但目前的水平仍使美联储难以实现其通胀目标。他说:“通货膨胀率从7%、8%到4%、5%要比从7%、8%下降到2%、3%容易。考虑到劳动力市场正在发生的情况，这要难得多。” 白宫经济顾问委员会的经济学家们构建的一个工资序列给出了更为乐观的看法。该报告显示，1月份进入“超级核心”价格的服务业非管理人员的薪酬仅增长了4%，低于2021年10月的9.7%。新闻二：2023年中央一号文件这样划重点！ 2月13日，21世纪以来第20个指导“三农”工作的中央一号文件——《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》(以下简称《意见》)发布。意见包括九部分内容，对乡村振兴各方面工作进行了安排。党中央认为，必须坚持不懈把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，举全党全社会之力全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化。强国必先强农，农强方能国强。要立足国情农情，体现中国特色，建设供给保障强、科技装备强、经营体系强、产业韧性强、竞争能力强的农业强国。在经济全面复苏的背景下，《意见》的出台有利于稳定我国农业生产、促进农业现代化；在国际大环境日趋复杂的情况下，保证我们的粮食安全，守好“三农”基本盘，将中国人的饭碗牢牢端在自己手中。市场有风险，投资需谨慎。本内容表述仅供参考，不构成对任何人的投资建议。格上研究
格上财富2023-02-14
这三大因素决定美国CPI的走向！市场押注和鲍威尔究竟谁对谁错
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约的变化。这些新租约现在正在急剧放缓；Zillow的新租赁指数在12月份以3%的三个月年化率下降。这预示着CPI的住房指标急剧减速，该指标在12月份增长了7.5%。他预计房地产将继续推高通胀，但其对12个月CPI涨幅的贡献将在6月达到顶峰，到12月将比去年同期缩小0.7个百分点。这是针对CPI的预测，其中住房占近三分之一。而住房仅占PCE指数的15%，因此影响较小。核心服务一旦食品、能源、商品和住所被排除在外，剩下的就是不包括住所在内的核心服务价格。一些经济学家称之为“超级核心”通胀。鲍威尔表示，它仍然以4%左右的速度运行，在它下降之前，“我们认为自己还有很多工作要做。” 鲍威尔和其他官员最近强调，工资占这些服务成本的很大一部分。工人短缺令经济学家和政策制定者感到担忧，他们认为这是通货膨胀的导火索。在截至1月的三个月中，私营部门工人的时薪年化增长率为4.6%，而2018年和2019年的平均增长率为3.3%。花旗企业银行业务高级分析师Michael Clark表示，虽然工资增长最近显示出减速迹象，但仍处于使美联储难以达到其通胀目标的水平。“通货膨胀率从7%或8%降至4%或5%比从那里升至2%至3%更容易。考虑到劳动力市场正在发生的事情，这要困难得多。” 更乐观的看法来自白宫经济顾问委员会的经济学家构建的工资报告。该报告表明，1月份进入“超级核心”价格的服务中非管理人员的薪酬仅增长4%，低于2021年10月的9.7%。衰退与否预计通胀将在年底前回落至美联储目标的经济学家普遍预计，这一过程将受到经济衰退的推动，因为利率上升会抑制支出，而利润下降会促使企业裁员，从而将失业率从1月份的53年低位的3.4%推高。瑞银经济学家Alan Detmeister表示：“货币政策对经济的影响具有延迟性，到目前为止，通胀下降的原因很少是美联储在过去一年加息，最大的影响最早可能要到今年年底才会出现，到今年年中，我们预计经济将陷入衰退，失业率到今年年底将上升至4.5%，到明年年底将上升至5.5%，他预计到年底核心通胀率将降至2.3%。” 但目前还没有迹象表明消费支出会出现这种衰退，而消费支出驱动着美国约70%的产出。 Renaissance Macro Research经济学主管Neil Dutta表示，不包括转移支付在内的收入现在的增长速度快于通胀，这将提振支出并阻止经济下滑。
埃尔文2023-02-14
美国房市即将“爆雷”！高盛警告重演2008年式房地产崩盘 “全美房价暴跌约27%”
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驱赶一些买家并导致房地产市场降温。被Zillow评为2021年美国最热门房地产市场的奥斯汀，在2023年已跌至第30位。该公司的报告称市场“冰冷”，并表示房屋现在平均在市场上停留68天，比美国其他任何主要城市都多。奥斯汀房地产经纪人委员会反驳了该报告，称仍然存在“高得令人难以置信的需求”。高盛将这些城市归功于来年房价最低的城市，因为它们在大流行性房地产繁荣期间过于脱离基本面。与此同时，高盛预测许多东北、东南和中西部市场可能会出现更温和的调整。到2023年，该投资银行预计纽约和芝加哥等城市的房价几乎不会下跌，而巴尔的摩和迈阿密的房价将上涨。 “假设经济继续走在软着陆的道路上，避免衰退，并且30年期固定抵押贷款利率到2024年底回落至6.15% ，那么房价增长可能会从贬值转向2024年低于趋势线的升值，”高盛补充道。在2022年11月的高峰期，平均30年期固定抵押贷款利率为7.37%。全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在他的2023年预测中表示，他看到了整个国家的“有希望的迹象”，并预计房价平均持平。他说：“美国一半的价格可能会出现小幅上涨，而另一半的价格可能会出现小幅下跌。” 然而，例外情况是像圣何塞所在的旧金山湾区这样的市场，他预计到2023年该地区的房价可能会下降10-15%。 “抵押贷款利率是推动房屋销售的命脉，”Yun说。本周30年期贷款的平均利率为6.15%，比2022年9月的7.08%高点低了近一个百分点。根据Freddie Mac的数据，2022年此时的同一利率为3.56%。#2023年前景展望#
圈内人2023-01-28

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