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中国芯“领头羊”来了？！TA拟明年首季登陆上海，估值冲击3000亿元人民币
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称 CXMT）计划最早于明年第一季度在上海发起首次公开募股（IPO），目标估值高达 3000 亿元人民币（约合421.2 亿美元）。该公司于2016年成立，并获得政府支持，正引领中国在长期被日本、韩国及美国公司主导的全球 DRAM （动态随机存取存储器）市场中突破布局。据上述两位消息人士透露，CXMT 计划通过此次发行募集 200 亿至400 亿元人民币。第三位消息人士表示，目标募资约为 300 亿元人民币，并可能在 11月向投资者披露招股说明书。由于计划尚未公开，该三位匿名人士警告称，IPO 的具体时间、发行规模及估值等细节可能视市场需求变化而调整。此轮 IPO 规划发布之际，中国半导体板块持续上行，基准的 CSI 中国半导体指数年初至今涨幅约49%。该公司母公司已于7月启动所謂“辅导流程”，并聘请国有投行中国国际金融股份有限公司（China International Capital Corporation）与国金证券股份有限公司（CSC Financial）协助推进。然而此前披露并未说明公司将在哪里、何时上市。CXMT 未立即回应置评请求。两位消息人士称，他们预期 CXMT 的 IPO 将吸引大量国内投资者，欲押注中国实现半导体自主可控战略。CXMT 正大举投入以追赶韩国 SK海力士股份有限公司（SK Hynix）及三星电子株式会社（Samsung）等市场领先者，特别是在高带宽存储器（High Bandwidth Memory，HBM）领域。这一专用型 DRAM 对于开发用于生成式人工智能（Generative AI）的先进处理器（如英伟达公司（Nvidia）图形处理单元）至关重要。在美国对华限制背景下，CXMT 的进展对中国战略意义更为凸显。美国去年12月已限制中国厂商获取 HBM 芯片，意在遏制中国的 AI 发展。CXMT 的募资与扩产时机正处于全球存储器市场发生重大结构性转变之际。据路透社此前报道，美国存储器制造商美光科技公司（Micron Technology）计划退出中国服务器芯片业务，此前中国已禁止其产品进入关键信息基础设施。全球抢产 AI 芯片趋势正压缩用于智能手机、电脑和服务器的存储芯片供应，从而意外提振存储器制造商。据加拿大研究公司 TechInsights Inc. 估算，CXMT 在2023年及2024年资本支出（Capex）约为60 亿至70 亿美元，若美国不再施加更多限制，预计2025年将增长约5%。公司正在上海商业中心建设一条 HBM 后端封装厂，目标于明年底前量产。知情第三、第四位人士称，其初期 HBM 晶圆月产能约3 万片，仅为韩国 SK Hynix 同类产能的五分之一左右。两位消息人士进一步称，CXMT 目标在2026年实现第四代 HBM3 芯片的批量生产。而 SK Hynix 于今年9月宣布已完成 HBM4 内部认证流程，并计划年底前做好大规模量产准备。TechInsights 高级分析师崔正东（Dr. Jeongdong Choe）表示：“如果 CXMT 能在2026年第四季度成功启动，他们将采用16 nm（G4）节点的 HBM3，而这仍然比 SK Hynix 落后约四年。”
埃尔瓦10-21 21:37
10月21日上市公司晚间重要公告一览
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重大资产重组万业企业：公司名称变更为上海先导基电科技股份有限公司亨迪药业：非布司他片获药品注册证书新易盛：控股股东高光荣询价转让股份持股比例下降至6.24% 新天然气：子公司收到政府补助1.09亿元中盐化工：中盐碱业与战略投资者签署增资扩股合作协议持有中盐碱业的股权比例变更为51% 金帝股份：与英搏尔签署战略合作框架协议汇绿生态：正在进行的重大资产重组事项尚需履行多项审批程序方可实施山东高速：控股股东拟协议转让7%公司股份给皖通高速华建集团：控股股东未来12个月内不存在涉及公司的重大资产重组、资产注入的安排春风动力：拟发行可转债募资不超21.79亿元皖通高速：拟30.19亿元收购山东高速7%股份罗博特科：签订约6400万元光纤预制及组装线相关自动化设备意向协议格力博：收到美国头部家装连锁零售商6000万美元锂电户外动力设备重要订单众合科技：全资子公司中标1.64亿元项目【业绩速递】中国电信：第三季度净利润为77.56亿元同比增长3.60% 新强联：前三季度净利润同比增长1940% 中国西电：前三季度净利润增长19.29% 信濠光电：第三季度净利润同比增长250.03% 圣农发展：前三季度净利润同比增长202.82% 拟10派3元华研精机：前三季度净利润同比增长31.07% 中国中铁：前三季度新签合同额同比增长3.7% 英搏尔：第三季度归母净利润同比增长580.62% 中国巨石：前三季度净利润同比增长67.51% 艾比森：第三季度净利润同比增长138.55% 恒通股份：第三季度净利润同比增长182.55% 贝斯特：第三季度净利同比增长8.20% 万辰集团：第三季度净利润3.83亿元同比增长361.22% 大唐发电：前三季度上网电量约2062.41亿千瓦时同比上升约2.02% 【回购】中绿电：回购价格由不超过13.31元/股调整为不超过12.86元/股
金融界10-21 21:04
13连阳！股价刷新历史新高，农业银行成A股定海神针，时隔7年半时间打破银行股“破净”局面，银行股后续走势如何？
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或正在准备下调存款利率。10月13日，上海华瑞银行发布《关于调整人民币存款挂牌利率的公告》，将3年期整存整取定期存款利率从2.3%调降至2.15%。今年以来，华瑞银行前后合计8次降息。此外，10月份以来平阳浦发村镇银行、福建华通银行、辉县珠江村镇银行、天津金城银行、河南洛阳农商行、洛宁农商行等多家区域性银行宣布下调存款利率，其中，部分产品下调幅度高达80个基点。随着各期限存款利率的差异化下调，大中小各类银行均存在存款利率长短期“倒挂”现象，部分银行甚至出现“存三年不如存一年”的情况。银行股后续走势对于银行股的后续走势，中信证券在最近的研报中提到，银行三季报延续企稳格局，息差走势积极，不良生成稳定，投资收益环比或有回落，但业绩同比增速保持稳定。银行股3季度整体表现低迷，但预计4季度开始绝对收益资金布局明年，银行板块性价比显著提升。 10月21日，摩根士丹利首席中国股票策略师王滢公开表示，对于中国市场，摩根士丹利建议长期关注高科技板块，包括人工智能、自动化、机器人、生物科技、高端制造等，同时建议投资者持续配置高质量红利股，以抵御短期的市场波动。
金融界10-21 19:04
老登们的春天还会远吗？
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去还有余。像北京环比8月跌了0.9%，上海跌了1%，深圳跌了1%，这个幅度是不低的，年化相当于跌了10几个点，而房子又是家庭仓位比较重的资产。虽然有人说，只要我不卖，我就没亏。但它就是代表着你的储蓄在缩水，会影响居民对未来的预期。房价这波自高位下来，跌幅是非常猛的，大大杀伤了家庭财富，这是居民消费意愿弱的重要原因之一。长期信心如何建立除了短期数据弱外，消费板块难有beta行情还有个重要因素是长期的信心不足，这个无关我们中国的科技发展如何，而是悲观时间久了，人就自然会把一些确实存在的因素放大，而大家想想，觉得还挺有道理，典型就是人口（老龄化+总量下降）。这个我们不多赘述，大家都知道。一个板块如果没有短期数据支撑，但大家想想还是有未来的，有信心未来股价会新高，会突破曾经的高点，那它是容易受一些刺激来波大的beta行情的。而如果一个板块既没有短期数据，长期因为一些因素大家也不相信还能创历史新高了，那么所有的反弹都是跑路机会，没有什么人愿意中长期持有，跑多了渐渐就没有投资人想来玩了。反弹的力度也就越来越弱，博弈的心思都没了，即使估值不高。所以可以看到，在短期数据没有指望前，需要一个刺激来逆转中长期的信心，否则投资人但凡想想当年的日本叙事，就觉得总量消费没有意思了。而我们与当年的日本，也确确实实有一个很大的不同是，当前国内消费占GDP的比重是偏低的。中国的居民端消占GDP的比重是非常低的，只有30%左右（数据由居民年人均消费支出/人均名义GDP计算得），这不仅低于发达国家如美国（美国消费占GDP比重高达70%），也低于发展中国家，世界平均有50%以上。这固然有中国居民喜欢储蓄的因素，中国居民人均可支配收入占GDP比重为42-43%，相当于有超过10%的被储蓄起来了。但更重要的因素是居民可支配收入占GDP的比重也是偏低的，越偏低越对未来没有安全感，也越爱储蓄。美国消费占GDP比重高达70%的背后对应的是居民可支配收入占GDP的比重有72%。由此也可见，尽管我们面临人口的总量问题，但我们的消费也可能面临收入分配上的结构改善。如果国内居民收入占GDP比重达到GDP比例的55%以上，它足以在未来较长一段时间抵消掉人口的负面因素。从国内经济总量要继续做大的角度来看，其实也是需要本国居民消费端发力的，否则以我们14亿人打出的产能量，自己不去消化，一直找外面消化，对外那必然面临的是各种纷争，不仅仅是来自美国；对内则是居民端的窘迫以及相应而来的低生育率，这影响的是未来发展。要提高消费占GDP的比重，是需要政策端发力，让GDP的分配向居民端倾斜。未来政策会议上，官方关于国民收入以及消费在未来经济发展中的定位是怎么样的，是需要保持敏锐度的。在这些信号出现之前，没有短期数据的支撑也没有长期的信心，老登们必然要继续做冷板凳，顶多就是市场实在是表现太好，有资金来稍微怜悯一下低位的老登们。年初的时候，我们对那些持有白酒仓位重的投资人建议是，不妨考虑平移到恒生科技，两边的跌幅是一样的，所以是平移而不是追高，而互联网今年有许多新增量，大概率要比白酒等公司要早出坑。现在回过头看，我们的这一判断是对的。那么当下：老登仓位重的应该如何决策，还有这样的平移机会吗？未来的政策会议要出现什么样的描述，可以令老登板块爆发beta行情？科技板块的行情行走至今，持续性怎么看？高波动下，哪些方向可以兼具安全性及收益性？中美的这轮碰撞算结束了吗？后续还要关注什么？欢迎扫码加入格隆汇研究院，获取最新行业报告、公司解读与投资策略，与我们一起，在科技变革的浪潮中捕捉真正值得长期陪伴的成长股。注：文中所涉公司仅为案例分析，不构成任何投资推荐。市场有风险，投资需谨慎，决策前请务必结合独立研判。
格隆汇10-21 18:54
突发！金价巨震！
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159937)为例，该ETF基金投资于上海黄金交易所黄金现货合约，紧密跟踪主要黄金现货合约的价格变化，一手(100份)黄金ETF基金对应1克黄金，交易便捷，流动性好，支持T+0。同时还有黄金ETF基金联接(A:002610，C:002611)为场外投资者布局黄金提供便捷工具。长时间来看，黄金ETF基金的表现也足经得起考验。以黄金ETF基金(159937)为例，今年以来，该ETF累计上涨了59.93%，显著跑赢大市；自2022年以来，该ETF累计上涨159%，同期沪深300指数跌7%。格隆汇声明：文中观点均来自原作者，不代表格隆汇观点及立场。特别提醒，投资决策需建立在独立思考之上，本文内容仅供参考，不作为任何实际操作建议，交易风险自担。
格隆汇10-21 18:44
上海银行拟赎回全部200亿元优先股
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今日，上海银行发布《关于赎回优先股的第一次提示性公告》，宣布拟于2025年12月19日赎回2017年12月非公开发行的全部“上银优1”优先股（优先股代码：360029），此次赎回涉及总规模达200亿元，相关工作已获得监管部门认可，将依规有序开展。根据公告内容，本次上海银行优先股赎回规模明确，拟赎回全部2亿股“上银优1”优先股，每股面值为人民币100元，赎回总金额对应人民币200亿元，覆盖该批次优先股的所有发行量。在赎回价格设定上，上海银行本次优先股赎回价格确定为票面金额加当期已宣告但尚未支付的股息。赎回时间与付款安排也已清晰公布。公告显示，本次优先股赎回时间定为2025年本次优先股派息日，即2025年12月19日。同日，上海银行将向“上银优1”优先股股东支付其所持有的优先股票面金额，以及2024年12月19日至2025年12月18日持有期间的股息。稍早之前，10月20日，杭州银行于10月20日发布公告，披露其优先股赎回进展。该行于2017年12月15日非公开发行1亿股优先股，发行规模100亿元。 2025年8月27日，杭州银行董事会已审议通过《关于行使优先股赎回权的议案》。近日，该行收到国家金融监督管理总局浙江监管局办公室相关意见，对方对其赎回本次优先股无异议。目前，杭州银行计划于2025年12月15日全额赎回该批次优先股，并表示将依照法律法规及优先股发行文件规定，办理后续其他申请手续，同时及时履行信息披露义务。从行业视角来看，上市银行集中推进优先股赎回，背后核心逻辑指向资本补充工具的成本优化。作为介于股权与债权之间的资本工具，优先股可设置赎回权与回售权，且具有“票面股息率”特征，早年为吸引投资者，银行发行的优先股股息率普遍较高，多数在5%以上，虽投资风险较低，但长期来看构成银行不小的财务负担。与之形成对比的是，近年来银行业逐步转向发行利率更低的资本债券，如二级资本债、永续债（即“二永债”）等，这类债券发行利率普遍在2%左右，与早年优先股股息率相比，成本差异显著。随着存量高息优先股逐步进入可赎回周期，选择赎回高成本优先股、置换为低成本资本债券，已成为部分银行优化资本结构、降低财务压力的重要选择。
金融界10-21 18:44
全线反弹！全球领涨
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服务平台巨量引擎开展业务合作，集团旗下上海盟耀信息科技有限公司成为巨量引擎广告业务综合代理商和巨量千川服务商，牌照期限自2025年9月26日至2025年12月31日。公告指，集团将依托领先的AI技术能力、成熟的销售渠道、卓越的服务运营和坚实的客户基础，积极拓展在巨量引擎的广告业务份额，推动营销业务收入与利润的进一步增长，并寻求其他业务方向的更多合作机会。集团亦将持续拓展更多元的平台渠道，为业务发展带来全新的增长动力，为股东带来高品质的长期价值回馈。今天还有一家新上市的科技公司-聚水潭，股价上涨超过24%。招股书显示，根据灼识咨询的资料，以2024年的相关收入计，聚水潭是中国最大的电商SaaS。有券商认为：历次港股小回撤往往始于市场上涨后的获利回吐，恒指平均下跌7%、持续11个交易日，而突发事件冲击引发的大回撤期间恒指平均下跌17%、持续53个交易日；对比历史港股小回撤，本次行情调整幅度已较显著、时长接近均值水平，需关注中美关系缓和、国内政策发力等积极信号未来动向；短期扰动不改中期趋势，产业周期向上和增量资金入市背景下四季度港股牛市格局望延续，结构上港股科技依然是主线。四季度看什么？港股能否持续反弹，还是取决于几大因素的变化。具体看，有宏观经济基本面、中央会议、关税问题、货币政策，以及全球资金流入港股的情况，等等。可喜的是，这些因素的边际利好相对多。如基本面上，虽然中国宏观经济尚未全面复苏，但以AI科技为代表的新经济强劲增长，新经济公司的半年报盈利增速达到了31.7%，根据万得一致预期，港股新经济公司 2025 年和 2026 年净利润增速分别高达 18.1%和 23.8%，远远超过传统经济（如以能源和地产为代表的盈利增速仅1.5%），形成港股市场最重要的上涨动力。另外，人民币币值维持稳定，也为投资中国资产创造了稳定条件。即将召开的大会，预期将有更多举措强调财政政策和货币政策的有效落地。“十五五”规划也有机会在科技创新、国家安全、扩大内需和 “反内卷”等方面出台增量政策，提振市场风偏。至于关税问题上，风波或仅为短期扰动。最新消息，中美贸易牵头人已举行视频通话，同意尽快举行新一轮中美经贸磋商，且是在10月底APEC会晤前，特朗普TACO交易或越发清晰。实际上，虽然两国在科技、经贸的长期竞争趋势不可避免，但双方都有应对筹码，有效管控分歧，即使维持弱平衡局面，或是最有利于双方的。流动性方面，美国通胀已趋于温和，就业问题是政策核心，“预防式降息”已经实施，美国政府关门则强化了降息预期。预计四季度美联储降息2次,明年降息3次,每次25bps，外资净流入港股市场趋势明显。而南向增量资金尚处于持续入市进程中，有望继续发挥支撑作用。科技股是流动性宽松最大的受益者之一。而从性价比上看，港股整体，以及AI科技板块，仍处于全球性的估值洼地。兴业证券张忆东近日发表港股观点，认为AI资本投入与基础设施建设进入加速期，互联网龙头们的AI战略逐步清晰；中美两国的科技公司是全球AI的引擎，当前美股互联网龙头市盈率在25至40倍之间，而港股互联网龙头仅在10至35倍之间；中国AI应用场景丰富度及产业链完整性的长期优势，将成为港股科技龙头引领牛市的关键动力。截至10月20日，恒生科技指数ETF（513180）标的指数最新估值PE(TTM)为22.85倍，处于指数成立以来约28.65%的估值分位点，即当前估值低于指数成立以来71%以上的时间；港股通科技ETF基金(159101)标的指数PE(TTM)为25.49倍，处于成立以来约35.56%的历史分位点。两者均处于历史估值的中底部区间。对比全球主要科技指数，恒生科技、港股通科技估值显著低于纳斯达克指数(约43.65倍)。更直观的数据，港股互联网大厂的股价，尚未回到2021年的高位。相比之下，美股的IT大厂，M7的股价，每一个都已经超越2021年的高位。虽然很大程度上，美股得益于AI，但如果将这个逻辑套用到港股IT大厂，未尝不成立，尤其这些大厂已经不断增加在AI方面的研发投入和资本开支，在逻辑已经被海外验证的情况下，港股“复制粘贴”的概率非常高。结语过去一年，市场见证了美股科技巨头凭借AI实现业绩与估值的双击，在“估值修复”、“AI浪潮”与“流动性改善”三重逻辑的共振下，港股科技板块也有机会出现双击。基本面方面，当前港股头部科技公司（如腾讯、阿里、字节跳动等）的AI应用已从研发投入期步入规模化商用前夜：腾讯的混元大模型深度赋能金融、医疗与内容生态；阿里的通义千问在电商营销、云计算降本增效上成果显著。同时，中央层面对于经济复苏的政策，对于人工智能等未来产业的大力扶持，为科技企业营造了稳定、可预期的基本面环境。流动性方面，美联储的降息周期已然确立，尽管路径可能波折，但全球利率中枢下行的方向明确，这对于长久期的港股科技板块构成系统性利好。总结下来，港股科技板块的投资价值已超越周期性反弹，展现出更强的成长性内涵。在AI商业化落地、全球流动性转向与国内政策支持的三重驱动下，当前的港股科技股不仅具备“物美价廉”的防御性，更拥有了“乘风破浪”的进攻性，中长期投资价值也将持续释放。至于如何参与其中？如前文所述，资金正通过ETF大举布局港股AI核心资产，如跟踪恒生科技指数中规模最大（443.91亿元）、支持T+0的恒生科技指数ETF(513180)；紧密跟踪国证港股通科技指数，聚焦硬核科技的港股通科技ETF基金(159101)。其中，恒生科技指数ETF标的指数囊括30家港股科技龙头，软硬科技兼备，持仓股深度聚焦AI产业链的上中下游，成分股汇聚了腾讯、阿里、美团、快手、百度等科技巨头，这些企业在各自赛道占据龙头地位，近年来在AI技术研发和应用落地方面持续发力。港股通科技ETF基金紧密跟踪国证港股通科技指数，聚焦硬核科技，精选30只市值大、研发投入高且营收增速较好的科技龙头，前十大权重股占比79%，锐度高，成份股包括“新消费” (阿里、美团)、"创新药”(信达生物、百济神州)、“造车新势力”(理想汽车、小鹏汽车)等。格隆汇声明：文中观点均来自原作者，不代表格隆汇观点及立场。特别提醒，投资决策需建立在独立思考之上，本文内容仅供参考，不作为任何实际操作建议，交易风险自担。
格隆汇10-21 18:14
三季度业绩大超预期，“深蹲起跳”的非银金融有哪些标的值得关注？
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。那存款去了哪里？答案显而易见，根据上海证券交易所的数据，2025年前三季度的A股新增开户数已经达到了2014.89万户，相比2024年同期增长了约50%。由此可见，在存款利率持续下行的背景下，居民和企业正在把存款转移到公募基金、银行理财和保险等金融产品中博取较高的收益，这部分资金未来也将成为非银金融板块业绩支撑的背书。港股非银OR 300非银如果抛开单一品类的券商、保险基金，想要非银金融全产业链布局的话，其实能够选择的标的并不多。目前相关的ETF都是“独苗产品”，其中跟踪中证港股通非银行金融主题指数的广发中证港股通非银ETF（513750）规模超200亿，今年以来取得超40%的收益，虽然对比芯片、医药等成长龙头有点不够看，但是在同类型产品中也属佼佼者。而跟踪沪深300非银行金融指数的易方达沪深300非银ETF（512070）规模超130亿，同样也是“百亿俱乐部”的一员。其收益相对稳健，今年以来取得近8个点的正收益。那为何港股通非银今年比300非银多涨了超30%呢？从行业分析来看，两个指数除了都重仓了中国平安外，其实侧重点并不一样。港股通非银重点布局友邦、太保、新华等保险产业；而300非银则是更多布局在东财、中信、国泰海通等头部券商。一句话总结就是：一个在港股且侧重保险，一个在A股且更侧重券商。港股通非银与300非银前十大权重股对比数据来源：同花顺IfinD 截至：2025.10.20 在市场震荡加剧的背景下，机构对保险板块的看好态度明显。保险股在个股机构关注度排行中频频上榜。相比券商完全依赖牛市行情而言，保险日常新增的“保费”为保险公司提供稳定的现金流收入，因此在遭遇震荡的时候保险往往回吐盈利的状况会好很多。此外，港股通非银重仓“香港交易所”，其占比高达13%，是第三大权重股。而港交所在今年的势头肉眼可见，除了有南向资金不遗余力的支持之外，港股市场更加直接受益于美联储降息。因此也就有了收益上的差距。但也正因为如此，从在当前地缘局势还不明朗的前提下，港股资产的回撤概率也会更高。所以如果是能够承受一定风险，又想博取超额收益的投资者可以关注广发中证港股通非银ETF（513750）；而想要作为底层资产，并且对于波动比较厌恶的投资者，可以选择易方达沪深300非银ETF（512070）。方正证券研报显示，截至2024年末，保险资金运用余额达33.26万亿元，同比增长15.08%，增速高于大资管行业平均水平。资产配置结构持续向标品倾斜，债券配置比例提升至50.7%，股票配置比例升至8.3%。值得注意的是，H股配置占比显著提升，港股通、沪伦通占比达34.49%，同比大幅上升17.72个百分点，反映险资正积极择机布局低估值高股息标的。以上内容与数据，与有连云立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云10-21 16:24
ETF甄选 | META运动AI智能眼镜发售，5G通信、人工智能、消费电子等相关ETF表现亮眼
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售，该产品专为高强度训练和活动设计。上海证券表示，全球AI应用终端市场持续增长，消费电子行业在AI技术赋能与国补换机周期共振下持续回暖。当前行业具有长期成长逻辑，需求端上，AI驱动消费电子行业进入创新周期，AI与硬件结合驱动用户体验质变或催生换机潮；生态端上，AI重塑消费电子生态，我们认为上游AI芯片、中游硬件、下游软件同时进步为更多公司创造新机遇；产品端上，端侧AI和云端AI协同有望成为未来发展主流；无屏化、语音化等新型交互模式提升，未来AI终端的形态可期。相关ETF：消费电子ETF富国(561100)、消电ETF(561310)、消费电子ETF(561600)、消费电子50ETF(159779)、消费电子ETF易方达(562950) 以上内容与数据，与有连云立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。
有连云10-21 15:44
毫无意外，楼市继续挤水分
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，三线城市同比下降5.7%，其中北京、上海、广州和深圳分别同比下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。而8月70个大中城市二手住宅销售价格指数，一线城市同比降幅为3.5%，二、三线城市同比降幅分别为5.2%、6.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别同比下降3.1%，2.6%，6.2%，1.8%。新建商品住宅方面，则相对好一些，虽然同样回落，但环比、同比、1-9月平均指数仍然有个别城市指数上涨。 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，其中上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8%。而8月一线城市新建商品住宅销售指数同比下降0.9%，二线城市降2.4%，三线城市降3.7%，其中北京同比下降3.5%，上海上涨5.9%，深圳下降1.7%，广州下降4.3%。不难看出，去年“9·24”多部门联合打出“政策组合拳”，未能扭转房地产回落的态势时隔一年“止跌回稳”依旧需要发力。去年“9·24”成为楼市的重要转折点，所以也不难理解，国庆节前，北上广深等城市在9月再次相继推出刺激性政策。实际上，这样的市场结果，并不意外。统计局公布的整个三季度的房地产情况也可以看到，2025年1—9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，相比2020年1—9月全国房地产开发投资的103484亿元，下降34.57%。而2025年1—9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，相比2020年1—9月份，商品房销售面积117073万平方米下降约43.77%。这样的结果，说明不是来到9月的市场才突然转变了，而是趋势本身并未逆转。成交不会说谎趋势并未逆转，任何一个城市也难独善其身。一线城市的市场表现也可以看到，涨涨跌跌，即使有阶段反弹，也只是脉冲式回暖。实际市场并不会说谎，该怎么走，就怎么走。例如深圳，这几个月可以看到，典型的小区，探底更加明确。位于龙华的龙悦居四期，曾经市场的“涨幅排头兵”，从高位的700万+“过山车”式回到300万以下，8月成交的一套63.1平户型，成交总价已经仅剩275万，折合单价约4.36万/平，相比曾经的11万+/平单价，挤掉了约60%的水分。有业主也跟进报价，报到仅剩270万。位于龙岗中心大运的标杆楼盘颐安都会中央，全面跌破生态线，总价从高位的6字头，回落到3字头。小区10月初，放出一套约88平厅出阳台户型，报价320万，近期中介渠道也放出一套89平厅出阳台户型，总价报价只剩330万，89平东北向三房，也释放出一套339万户型。在今年9月小区成交一套88.52平户型，成交总价为355万。再比如位于宝安沙井的典型小区嘉富宝禧，2020年开盘，689套房源，户型建面约95-127㎡，均价约5.23万/（带装修），单价区间在4.69万-5.65万/㎡，总价区间在458万-713万/套，开盘当天售罄。但进入今年下半年，二手房成交价格只剩3.5万/平左右，9月成交一套94平户型，成交总价约342万，折合单价约3.6万/平。可以看到，进入10月深圳二手房成交价格依旧下探。并且值得注意的是，已经很久没对外展示过挂盘量的中介平台，如今重新展示挂盘量，2025年10月20日显示，深圳真实在售二手房79824套。而深圳二手房挂盘量今年7月，据深房协统计进入7月后二手房挂盘量为75169套。所以，市场的调整从未停歇。新房背刺市场调整并未停歇，但调整的背后，暴露出的还是需求和供应的矛盾。市场上有一个观点，就是新房向第四代住宅靠拢，通过低容积率和而实际上，各地新房价格背刺二手房之外，众多购房者不得不面对依旧不符合预期的新房产品。无论一线城市还是二线城市都在谈论新规产品，谈论更高规格的产品时，但一个又一个开盘的项目将市场的预期打了下来。以深圳为例，现在的新房依旧很难很难。但发力的新房产品，很容易暴露当下新房的生态位。从近期入市的项目可以看到，位于深圳龙岗中心城的10月11日入市，是一个盛悦兴投资和爱联股份联合开发的小楼盘。只有两栋住宅，147套74~114平房源，备案均价约48200元/㎡，总价区间约344万~610万，虽然开盘开发商准备了折扣，折后单价约3.75万-4.72万/平，折后总价约304万-539万/套。但相距约步行670米的名居广场，2018年左右的小区，挂盘价约4.66万/平，实际今年8月成交一套约151.11平户型成交总价约539万，折合单价约3.57万/平。除了价格，云帆闰悦府还有什么问题呢？实地可以看到只有两栋主体建筑，已经封顶，除了小，周边的景观和城市界面也一般。虽然开发商描绘的配套蓝图是生活配套“一步到位”，“1公里内高端商业”，实际步行到爱联地铁站约820米，1公里内也包含星河 COCO Park等高端商业以及龙岗区外国语学校（集团）本部、致美校区、爱联小学教育资源。但实则这些配套被周围的民房隔绝，且周围十年内无旧改规划，界面升级无望，那么景观视觉体验比较一般。其次，总层高虽然不似众多四五十层的新房，只有27层和29层，容积率也只有4.1，看似密度不大，但实际没有地面花园，只有架空绿化，楼间距最近只有18.49米，且是两梯五户设计。还有就是公共空间少、居住纯粹性弱。仅2栋，230户就包含了约82户回迁房，此次备案销售的也只有147套。但更重要的是，户型上的设计，新规户型之下隐藏着的依旧是得房率的数字游戏，备案实际得房率约79%，依旧是通过全屋飘窗+半阳台的赠送的方式拉高户型的“实用率”。虽然户型介绍显示“同功能面积优化10平米”，实际户型使用十分考验室内装潢及布局。以89-90平米户型为例，主卧设计面积约17.45平米，而飘窗赠送面积占了约5.23平米。这样的户型，优势是采光好，通透性高，但要考验后期的室内装潢及布局，因为全屋被飘窗包围的情况下，私密性以及隔音隔热属性，也就需要打上折扣。这就需要装潢过程中格外考虑安装防内窥以及隔音的玻璃。另外，开发企业不是百强房企，也不是本地的知名房企，预计要到2027 年 9 月才竣工，有一定的交付周期。作为项目的开发方盛悦兴投资今年1月因拖欠税款而被列入欠税公告名单，拖欠城镇土地使用税22261.83元。当下的房地产开发环境，若开发商实力缺乏资金实力，则有可能面临的是停工、烂尾甚至交付延期，对购房群体而言，有可能面临的是一场豪赌。作者 | 醉酒大鲨鱼
格隆汇10-21 15:24

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